ARREMATAÇÃO JUDICIAL – ANULAÇÃO – VÍCIO RESULTANTE DE ERRO – CONTRATO DE GAVETA – LOTE QUE AINDA ERA DO VENDEDOR – VENDA E COMPRA QUE FORA PROMETIDA A OUTREM DE ACORDO COM O CADASTRO MUNICIPAL – RECURSO PROVIDO
(TJSP)
ACÓRDÃO
Arrematação judicial. Imóvel compromissado a terceiro, penhorado por obrigação do promitente vendedor e arrematado por preço equivalente a 19% de seu valor venal. Irrelevância da falta de registro da promessa de venda e compra no registro imobiliário, diante do subjacente fenômeno econômico. Execução, ainda, maculada por falha em constatação efetuada por oficial de justiça, que não informou estar edificado o lote. Não bastasse, falhou o próprio Município credor ao nomear o lote à penhora, pois desconsiderou a existência de registro da promessa de venda em seu cadastro imobiliário ao nomear o bem à penhora, de forma a impedir dação de ciência da apreensão ao respectivo compromissário comprador. Ação julgada improcedente. Sentença reformada. Recurso provido.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível com Revisão nº 841.909-5/0-00, da Comarca de Piraju, em que é apelante Vera Lucia do Prado, sendo apelados Walter Simões de Almeida e outra.
Acordam, em Sétima Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso, V.U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores Walter Swensson (Presidente, sem voto), Nogueira Diefenthaler e Barreto Fonseca.
São Paulo, 15 de dezembro de 2008.
Coimbra Schmidt, Relator
VOTO
A apelante demandou anulação de arrematação porque maculada com vício resultante de erro (CC, art. 171, II) e porque aperfeiçoada a preço vil: não foi avaliada a edificação erigida em 1992 em lote de terreno que desde 1987 não mais pertencia à devedora do Município, malgrado o compromisso de venda e compra respectivo jamais tenha sido levado a registro.
A pretensão foi denegada pela sentença de f. 65/7, cujo relatório adoto. Seu prolator levou em conta, exclusivamente, o conceito legal da propriedade imobiliária.
Nela insiste, mediante tempestiva apelação. Citando o Recurso Especial 810.355/RS (8.4.08, Min. Luiz Fux), pondera que “o terceiro adquirente de boa-fé pode promover ação de anulação da arrematação como consectário de que a todo direito corresponde uma ação que o assegura, sendo certo que para propô-la basta demonstrar interesse e legitimidade” (f. 89/95).
Apenas o Município respondeu (f. 98/101).
É o relatório.
O conceito legal de propriedade com base no qual a sentença prestigiou a arrematação é dissociado da realidade, tanto social como econômica, pois os ditos “contratos de gaveta” são muito comuns e só não se prestam à adjudicação compulsória. Se juridicamente não representam título hábil à aquisição da propriedade imobiliária, de outro prestam-se, ao menos, à transmissão da posse, que também pode ser oposta à expropriação do patrimônio do devedor para satisfação de seu credor. E aí é que está o cerne da questão: segundo o art. 646 do CPC, a execução por quantia certa tem por objeto expropriar bens do devedor, a fim de satisfazer o direito do credor.
Se juridicamente o lote ainda era do vendedor, economicamente alienado já se encontrava. Deixa esta certeza a inexistência de notícia do ajuizamento de demanda resilitória da promessa de venda e compra originária ou de qualquer outra pretensão que, com base nela, tenha sido dirigida à apelante.
Muito bem. O Município não promoveu a hasta pública, consoante alegado na petição inicial (f. 4). Quem a promoveu, como não poderia deixar de ser, foi o Juízo da execução. Que anteriormente penhorou o lote - nº 1 da quadra K do Parque Residencial Ana Cristina (f. 10/4 e 26) - após nomeação do credor (f. 73/9). Que, por sua vez, revelou não ter agido com a diligência que se espera do Poder Público em casos que tais, pois “o referido imóvel teve seu primeiro lançamento para o exercício de 1985 em nome de Fernandes & Fernandes Ltda., sob o nº 0.10.12.11.0016.0011.01, onde figurou como compromissário responsável desde o exercício de 1989 até o exercício de 2007, o Sr. JOSÉ CARLOS PEREIRA (sic, f. 72). Quem seja, o então marido da apelante (f. 10).
Com base no cadastro municipal de edificações, de regra mais atualizado do que o registro imobiliário, o Município jamais poderia ter indicado para penhora imóvel cuja venda e compra fora prometida a outrem por seu devedor. Se o fez, deveria apontar o fato, a fim de que ao eventual prejudicado fosse dada ciência da apreensão, de forma a autorizá-lo ao exercício dos interditos adequados.
Mais: a certidão acima citada dá conta da existência da edificação, retratada à f. 29, mas que não foi vista pelo oficial da justiça Devanil Bispo de Carvalho (f. 28) - cujo procedimento, recomenda-se, deva ser apropriadamente aferido na esfera administrativo-disciplinar por ocasião do retorno dos autos à Comarca.
A revelar sua desorganização, quando não malícia, o Município tenta qualificar como clandestina a edificação (f. 71). Só não reparou que o projeto lhe foi submetido e aprovado em 19 de fevereiro de 1992, a propósito do que emitiu o alvará nº 2.354-A (f. 15/6).
Tampouco pode ser isentado de culpa o arrematante. No mínimo, não foi verificar in loco o que estava a arrematar.
Se em 10 de julho de 2007 foi arrematado por R$ 4.185,97 (f. 23) imóvel cujo valor venal importava em R$ 21.015,98 um ano depois - e no intervalo nada aconteceu de extraordinário que justificasse tamanha valorização - é evidente que o preço pago foi vil, porquanto correspondente a 19,91% do que valeria.
É o suficiente para, em provimento ao recurso, julgar a ação procedente, nos termos do pedido (f. 6, 3º período). Invertidos os ônus da sucumbência, cada réu pagará à autora honorários advocatícios de R$ 1.000,00.
Fonte: BDI nº 31 - ano: 2009 - (Jurisprudência)
terça-feira, 3 de novembro de 2009
Reconhecimento fotográfico irregular no inquérito não anula processo se vício é sanado na fase judicial
A Quinta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) aplicou o entendimento de que irregularidade no reconhecimento fotográfico de autor de crime durante o inquérito policial não é causa de nulidade da ação se essa ilegalidade for reparada na fase judicial. A tese foi expressa no julgamento de um habeas corpus impetrado por uma condenada por furto.
Na ação, a acusada pedia a nulidade do processo a que responde sob a alegação de que, ao realizar seu reconhecimento fotográfico durante a investigação do crime, a polícia de São Paulo não observou as formalidades previstas no artigo 226 do Código de Processo Penal (CPP) para o procedimento.
O dispositivo prevê que a pessoa levada a reconhecimento deve ser colocada ao lado de outras semelhantes a ela. Depois disso, quem foi chamado a fazer o reconhecimento deve apontar entre o grupo aquela que participou da ação criminosa.
Segundo a defesa, ao fazer o reconhecimento, a polícia mostrou às testemunhas somente a foto da acusada e não de outras pessoas semelhantes a ela, o que teria violado a conduta prevista na lei. Além disso, a polícia não elaborou o auto de reconhecimento fotográfico, documento indispensável para a validade do ato.
Ao apreciar o pedido, a Quinta Turma lembrou que a jurisprudência do STJ admite a possibilidade de reconhecimento por meio fotográfico desde que observadas as formalidades contidas no artigo 226 do CPP. No entanto, no caso julgado, os ministros entenderam que a irregularidade foi sanada no curso do processo pelo juiz responsável pela causa.
O magistrado realizou o reconhecimento pessoal da acusada na audiência de inquirição de testemunhas sob o crivo do contraditório e da ampla defesa. “(...) a condenação se baseou nas provas produzidas na fase judicial, com o revestimento de todas as exigências do devido processo legal”, escreveu o relator da ação no STJ, ministro Arnaldo Esteves Lima.
Fonte: Coordenadoria de Editoria e Imprensa do STJ
Na ação, a acusada pedia a nulidade do processo a que responde sob a alegação de que, ao realizar seu reconhecimento fotográfico durante a investigação do crime, a polícia de São Paulo não observou as formalidades previstas no artigo 226 do Código de Processo Penal (CPP) para o procedimento.
O dispositivo prevê que a pessoa levada a reconhecimento deve ser colocada ao lado de outras semelhantes a ela. Depois disso, quem foi chamado a fazer o reconhecimento deve apontar entre o grupo aquela que participou da ação criminosa.
Segundo a defesa, ao fazer o reconhecimento, a polícia mostrou às testemunhas somente a foto da acusada e não de outras pessoas semelhantes a ela, o que teria violado a conduta prevista na lei. Além disso, a polícia não elaborou o auto de reconhecimento fotográfico, documento indispensável para a validade do ato.
Ao apreciar o pedido, a Quinta Turma lembrou que a jurisprudência do STJ admite a possibilidade de reconhecimento por meio fotográfico desde que observadas as formalidades contidas no artigo 226 do CPP. No entanto, no caso julgado, os ministros entenderam que a irregularidade foi sanada no curso do processo pelo juiz responsável pela causa.
O magistrado realizou o reconhecimento pessoal da acusada na audiência de inquirição de testemunhas sob o crivo do contraditório e da ampla defesa. “(...) a condenação se baseou nas provas produzidas na fase judicial, com o revestimento de todas as exigências do devido processo legal”, escreveu o relator da ação no STJ, ministro Arnaldo Esteves Lima.
Fonte: Coordenadoria de Editoria e Imprensa do STJ
Autônomas ou acessórias, vagas de garagem são temas de decisões do STJ
As questões referentes às vagas de garagem sempre geram polêmica e são, ainda hoje, motivo de conflitos. Vaga de garagem pode ser penhorada? Pode ser vendida ou alugada para um outro condômino? Como o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem decidido sobre estas e outras questões relacionadas às vagas de garagem?
Há dois tipos de vaga de garagem. A vaga acessória é um bem imóvel acessório ao principal (apartamento ou casa), com uma única matrícula no registro imobiliário. A certidão do registro de imóveis determina a área total, composta da área útil (a do interior da unidade), a área da vaga de garagem e uma porcentagem da área comum. Nesses casos, pode acontecer de a vaga estar situada em local indeterminado.
Já na unidade autônoma, a vaga de garagem é um bem imóvel separado do apartamento ou da casa. Ou seja, há duas matrículas: uma do apartamento ou casa e outra da vaga de garagem. Normalmente, ela está situada em local determinado, com descrição de seu tamanho e limites.
Penhora da vaga
A penhora é a apreensão judicial de bens para a satisfação de uma dívida. Uma casa ou apartamento pode ser um desses bens. E até a unidade autônoma entra nessa lista. O STJ reconhece a penhorabilidade das vagas de garagem.
Em um julgamento realizado pela Segunda Turma, os ministros decidiram que é possível a penhora de vaga de garagem que seja uma unidade autônoma, mesmo que relacionada a bem de família, quando possuir registro e matrícula próprios. O caso envolvia débitos em tributos com a União (Resp 1057511).
A Quarta Turma também analisou a questão, mas pela ótica do Direito Privado. Para a Turma, o boxe de estacionamento, identificado como unidade autônoma em relação à residência do devedor, tendo matrícula própria no registro de imóveis, não se enquadra na hipótese prevista no artigo 1º da Lei n. 8.009/90 (impenhorabilidade do bem de família), sendo, portanto, penhorável (Resp 876011).
Alienação
A alienação (transferência para outra pessoa de um bem ou direito) é outro caso bem discutido na Casa. São frequentes processos que discutem se o condômino pode alugar ou vender a sua vaga para quem ele bem entender. A polêmica está relacionada ao aumento de número de carros nas ruas, poucos estacionamentos e, principalmente, à segurança.
Em julgamento realizado pela Terceira Turma, os ministros destacaram que, como direito acessório, a vaga de garagem adere à unidade, sendo, contudo, desta destacável para efeito de sua cessão a outro condômino. Para eles, apesar de a vaga ser bem acessório à unidade condominial, é admissível a sua transferência para outro apartamento do mesmo prédio (Resp 954861). A mesma regra vale, consequentemente, para sua locação.
Retificação
Já em outro julgamento, o STJ teve que decidir sobre a retificação do registro mobiliário de um apartamento para que dele constasse a localização do boxe de garagem anteriormente vinculada àquele imóvel. No caso, um casal adquiriu o apartamento (n. 122) de um edifício residencial de São Paulo e a respectiva vaga de garagem (n. 11).
Quando os novos proprietários tentaram ocupar a vaga, constataram que a esta estava ocupada pelo carro de uma vizinha. De acordo com o casal, a identificação das vagas no subsolo foi alterada, transferindo a vaga 11, que é sensivelmente maior, para o apartamento 121 e deixando o apartamento dela (122) com a vaga 9. A disputa entre os vizinhos acabou chegando no STJ. A Quarta Turma ao analisar a questão determinou a devolução da vaga de garagem para a antiga proprietária e condenou a moradora do apartamento 121, que adulterou o número do boxe, ao pagamento de uma indenização pelo uso indevido da vaga (Resp 100765).
Preço de imóvel e tamanho do boxe
O Tribunal da Cidadania teve que decidir um caso curioso, no qual dois compradores de um apartamento pediram o abatimento de R$ 15 mil do preço do valor do imóvel porque na vaga de garagem cabia apenas um carro pequeno.
Os compradores alegaram que, após a aquisição, mas antes do pagamento total, alugaram o imóvel. No entanto, o preço do aluguel teve que ser reduzido, já que o carro do locatário não cabia na vaga de garagem referente ao apartamento. Diante da constatação, os compradores recorreram à Justiça exigindo do antigo proprietário a redução do valor a ser pago pelo imóvel. Além disso, pediram indenização por perdas e danos em razão da redução do valor do aluguel.
O STJ não atendeu ao pedido dos compradores e manteve decisão de primeiro e segundo graus. Para a Corte, como a vaga estava devidamente escriturada, existindo jurídica e fisicamente, não cabe a pretensão de abatimento do preço do imóvel residencial (Resp 488297).
Extinção de vaga de garagem
Mesmo sabendo que é na reunião de condomínio que são tomadas as decisões importantes a respeito do prédio, muitos condôminos não vão à assembléia. Por essa razão, acabam ficando de fora do que foi decidido sem poder dar seu voto ou opinião. E foi isso o que aconteceu num condomínio em São Paulo.
Os moradores do prédio realizaram assembléia e, por maioria, decidiram extinguir oito vagas de garagem do condomínio, sob alegação de que a quantidade total não era comportada no espaço físico disponível. Um banco, alegando ser proprietário de nove vagas de garagem, devidamente registradas em matrículas próprias, recorreu à Justiça. Após decisão de segunda instância, mantendo a extinção dos boxes, o caso chegou ao STJ. O banco afirmou que não bastaria a aprovação dos presentes na assembléia, sendo imprescindível a concordância de todos os prejudicados com a mudança.
Ao julgar o caso, a Quarta Turma destacou que é vedado à assembléia de condomínio extinguir vagas de garagem que têm matricula própria e pertencem a um dos condôminos ausentes à reunião. Os ministros anularam a assembléia e restabeleceram o número de vagas anterior à reunião de condomínio.
fONTE: Coordenadoria de Editoria e Imprensa do STJ
Há dois tipos de vaga de garagem. A vaga acessória é um bem imóvel acessório ao principal (apartamento ou casa), com uma única matrícula no registro imobiliário. A certidão do registro de imóveis determina a área total, composta da área útil (a do interior da unidade), a área da vaga de garagem e uma porcentagem da área comum. Nesses casos, pode acontecer de a vaga estar situada em local indeterminado.
Já na unidade autônoma, a vaga de garagem é um bem imóvel separado do apartamento ou da casa. Ou seja, há duas matrículas: uma do apartamento ou casa e outra da vaga de garagem. Normalmente, ela está situada em local determinado, com descrição de seu tamanho e limites.
Penhora da vaga
A penhora é a apreensão judicial de bens para a satisfação de uma dívida. Uma casa ou apartamento pode ser um desses bens. E até a unidade autônoma entra nessa lista. O STJ reconhece a penhorabilidade das vagas de garagem.
Em um julgamento realizado pela Segunda Turma, os ministros decidiram que é possível a penhora de vaga de garagem que seja uma unidade autônoma, mesmo que relacionada a bem de família, quando possuir registro e matrícula próprios. O caso envolvia débitos em tributos com a União (Resp 1057511).
A Quarta Turma também analisou a questão, mas pela ótica do Direito Privado. Para a Turma, o boxe de estacionamento, identificado como unidade autônoma em relação à residência do devedor, tendo matrícula própria no registro de imóveis, não se enquadra na hipótese prevista no artigo 1º da Lei n. 8.009/90 (impenhorabilidade do bem de família), sendo, portanto, penhorável (Resp 876011).
Alienação
A alienação (transferência para outra pessoa de um bem ou direito) é outro caso bem discutido na Casa. São frequentes processos que discutem se o condômino pode alugar ou vender a sua vaga para quem ele bem entender. A polêmica está relacionada ao aumento de número de carros nas ruas, poucos estacionamentos e, principalmente, à segurança.
Em julgamento realizado pela Terceira Turma, os ministros destacaram que, como direito acessório, a vaga de garagem adere à unidade, sendo, contudo, desta destacável para efeito de sua cessão a outro condômino. Para eles, apesar de a vaga ser bem acessório à unidade condominial, é admissível a sua transferência para outro apartamento do mesmo prédio (Resp 954861). A mesma regra vale, consequentemente, para sua locação.
Retificação
Já em outro julgamento, o STJ teve que decidir sobre a retificação do registro mobiliário de um apartamento para que dele constasse a localização do boxe de garagem anteriormente vinculada àquele imóvel. No caso, um casal adquiriu o apartamento (n. 122) de um edifício residencial de São Paulo e a respectiva vaga de garagem (n. 11).
Quando os novos proprietários tentaram ocupar a vaga, constataram que a esta estava ocupada pelo carro de uma vizinha. De acordo com o casal, a identificação das vagas no subsolo foi alterada, transferindo a vaga 11, que é sensivelmente maior, para o apartamento 121 e deixando o apartamento dela (122) com a vaga 9. A disputa entre os vizinhos acabou chegando no STJ. A Quarta Turma ao analisar a questão determinou a devolução da vaga de garagem para a antiga proprietária e condenou a moradora do apartamento 121, que adulterou o número do boxe, ao pagamento de uma indenização pelo uso indevido da vaga (Resp 100765).
Preço de imóvel e tamanho do boxe
O Tribunal da Cidadania teve que decidir um caso curioso, no qual dois compradores de um apartamento pediram o abatimento de R$ 15 mil do preço do valor do imóvel porque na vaga de garagem cabia apenas um carro pequeno.
Os compradores alegaram que, após a aquisição, mas antes do pagamento total, alugaram o imóvel. No entanto, o preço do aluguel teve que ser reduzido, já que o carro do locatário não cabia na vaga de garagem referente ao apartamento. Diante da constatação, os compradores recorreram à Justiça exigindo do antigo proprietário a redução do valor a ser pago pelo imóvel. Além disso, pediram indenização por perdas e danos em razão da redução do valor do aluguel.
O STJ não atendeu ao pedido dos compradores e manteve decisão de primeiro e segundo graus. Para a Corte, como a vaga estava devidamente escriturada, existindo jurídica e fisicamente, não cabe a pretensão de abatimento do preço do imóvel residencial (Resp 488297).
Extinção de vaga de garagem
Mesmo sabendo que é na reunião de condomínio que são tomadas as decisões importantes a respeito do prédio, muitos condôminos não vão à assembléia. Por essa razão, acabam ficando de fora do que foi decidido sem poder dar seu voto ou opinião. E foi isso o que aconteceu num condomínio em São Paulo.
Os moradores do prédio realizaram assembléia e, por maioria, decidiram extinguir oito vagas de garagem do condomínio, sob alegação de que a quantidade total não era comportada no espaço físico disponível. Um banco, alegando ser proprietário de nove vagas de garagem, devidamente registradas em matrículas próprias, recorreu à Justiça. Após decisão de segunda instância, mantendo a extinção dos boxes, o caso chegou ao STJ. O banco afirmou que não bastaria a aprovação dos presentes na assembléia, sendo imprescindível a concordância de todos os prejudicados com a mudança.
Ao julgar o caso, a Quarta Turma destacou que é vedado à assembléia de condomínio extinguir vagas de garagem que têm matricula própria e pertencem a um dos condôminos ausentes à reunião. Os ministros anularam a assembléia e restabeleceram o número de vagas anterior à reunião de condomínio.
fONTE: Coordenadoria de Editoria e Imprensa do STJ
STJ aprova quatro novas súmulas
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) lançou quatro novas súmulas. Confira a seguir o teor de cada enunciado e acesse a notícia com detalhes sobre a aprovação do texto:
- Súmula 402: “O contrato de seguro por danos pessoais compreende danos morais, salvo cláusula expressa de exclusão”.
- Súmula 403: “Independe de prova do prejuízo a indenização pela publicação não autorizada da imagem de pessoa com fins econômicos ou comerciais”.
- Súmula 404: "É dispensável o Aviso de Recebimento (AR) na carta de comunicação ao consumidor sobre a negativação de seu nome em bancos de dados e cadastros”.
- Súmula 405: “A ação de cobrança do seguro obrigatório (DPVAT) prescreve em três anos”.
Para acessar a lista completa de súmulas do STJ no site da Corte (www.stj.jus.br), basta clicar em “Consultas”, no menu à esquerda da tela inicial do site, e acessar o link “Súmulas”.
Fonte: STJ
- Súmula 402: “O contrato de seguro por danos pessoais compreende danos morais, salvo cláusula expressa de exclusão”.
- Súmula 403: “Independe de prova do prejuízo a indenização pela publicação não autorizada da imagem de pessoa com fins econômicos ou comerciais”.
- Súmula 404: "É dispensável o Aviso de Recebimento (AR) na carta de comunicação ao consumidor sobre a negativação de seu nome em bancos de dados e cadastros”.
- Súmula 405: “A ação de cobrança do seguro obrigatório (DPVAT) prescreve em três anos”.
Para acessar a lista completa de súmulas do STJ no site da Corte (www.stj.jus.br), basta clicar em “Consultas”, no menu à esquerda da tela inicial do site, e acessar o link “Súmulas”.
Fonte: STJ
Corretor de imóveis não precisa concluir negociação para receber comissão
Se o corretor faz a aproximação entre o comprador e o dono do imóvel e o negócio se concretiza, ele faz jus à comissão. A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça que, por maioria, acompanhou o entendimento da relatora ministra Nancy Andrighi.
Duas clientes recorreram contra ação de cobrança de corretor que alegava ter direito a receber R$ 112.750, equivalentes a 10% do valor da compra do imóvel a título de comissão por intermediação de venda de imóvel. Em primeira instância, o valor da comissão foi reduzido para 1% do valor do negócio, considerando que, apesar de o corretor ter feito a aproximação entre as partes, não teria ajudado na negociação.
O corretor apelou e o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) decidiu aumentar a comissão para 6%. O TJRS considerou que o corretor havia oferecido o imóvel para as clientes e que a demora para o fechamento do negócio não foi de responsabilidade deste. Considerou, porém, que o valor do imóvel tornaria a comissão de 10% excessiva.
As clientes recorreram ao STJ, afirmando haver dissídio jurisprudencial (julgados com diferentes conclusões sobre o mesmo tema), havendo o entendimento de que o intermediador deve participar da negociação para receber a comissão. Além disso, a concretização do negócio deveria ocorrer dentro do prazo estabelecido contratualmente.
Na sua decisão, a ministra Nancy Andrighi apontou que nos próprios autos foi apontada a importância do trabalho do corretor para a concretização do negócio. A ministra afirma que avaliar a qualidade ou relevância desse trabalho exigiria a análise de provas, o que é vedado pela Súmula 7 do próprio Tribunal. "Ainda que assim não fosse, cumpre destacar que o principal e mais árduo trabalho do corretor é efetivamente aproximar as partes, pois, a partir de então, assume papel secundário", acrescentou.
"Para que seja devida a comissão, basta a aproximação das partes e a conclusão bem sucedida de negócio jurídico. A participação efetiva do corretor na negociação do contrato é circunstância que não desempenha, via de regra, papel essencial no adimplemento de sua prestação. Portanto, esse auxílio, posterior à aproximação e até a celebração do contrato, não pode ser colocado como condição para o pagamento da comissão devida pelo comitente", explica a relatora. E completa: "Se após o término do prazo estipulado no contrato de corretagem vier a se realizar o negócio jurídico visado, por efeitos dos trabalhos do corretor, a corretagem ser-lhe-á devida."
A ministra Andrighi observou ainda que, mesmo que o corretor não participe do negócio até a sua conclusão, merece receber a comissão, sendo essa a jurisprudência dominante do STJ. Quanto à questão do prazo, a ministra admitiu haver o dissídio. No caso haveria o prazo de 30 dias para a ação do corretor. A magistrada considerou, entretanto, que a aproximação entre as partes do negócio se deu dentro desse prazo e que a demora posterior para sua conclusão não seria de responsabilidade do corretor.
A discussão agora voltar à pauta de julgamentos do Superior Tribunal de Justiça. As clientes interpuseram embargos de divergência e a questão agora pode ser levada à Segunda Seção, que reúne a Terceira e a Quarta Turma, se for admitida pelo ministro ao qual for distribuído.
Fonte: Superior Tribunal de Justiça
Duas clientes recorreram contra ação de cobrança de corretor que alegava ter direito a receber R$ 112.750, equivalentes a 10% do valor da compra do imóvel a título de comissão por intermediação de venda de imóvel. Em primeira instância, o valor da comissão foi reduzido para 1% do valor do negócio, considerando que, apesar de o corretor ter feito a aproximação entre as partes, não teria ajudado na negociação.
O corretor apelou e o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) decidiu aumentar a comissão para 6%. O TJRS considerou que o corretor havia oferecido o imóvel para as clientes e que a demora para o fechamento do negócio não foi de responsabilidade deste. Considerou, porém, que o valor do imóvel tornaria a comissão de 10% excessiva.
As clientes recorreram ao STJ, afirmando haver dissídio jurisprudencial (julgados com diferentes conclusões sobre o mesmo tema), havendo o entendimento de que o intermediador deve participar da negociação para receber a comissão. Além disso, a concretização do negócio deveria ocorrer dentro do prazo estabelecido contratualmente.
Na sua decisão, a ministra Nancy Andrighi apontou que nos próprios autos foi apontada a importância do trabalho do corretor para a concretização do negócio. A ministra afirma que avaliar a qualidade ou relevância desse trabalho exigiria a análise de provas, o que é vedado pela Súmula 7 do próprio Tribunal. "Ainda que assim não fosse, cumpre destacar que o principal e mais árduo trabalho do corretor é efetivamente aproximar as partes, pois, a partir de então, assume papel secundário", acrescentou.
"Para que seja devida a comissão, basta a aproximação das partes e a conclusão bem sucedida de negócio jurídico. A participação efetiva do corretor na negociação do contrato é circunstância que não desempenha, via de regra, papel essencial no adimplemento de sua prestação. Portanto, esse auxílio, posterior à aproximação e até a celebração do contrato, não pode ser colocado como condição para o pagamento da comissão devida pelo comitente", explica a relatora. E completa: "Se após o término do prazo estipulado no contrato de corretagem vier a se realizar o negócio jurídico visado, por efeitos dos trabalhos do corretor, a corretagem ser-lhe-á devida."
A ministra Andrighi observou ainda que, mesmo que o corretor não participe do negócio até a sua conclusão, merece receber a comissão, sendo essa a jurisprudência dominante do STJ. Quanto à questão do prazo, a ministra admitiu haver o dissídio. No caso haveria o prazo de 30 dias para a ação do corretor. A magistrada considerou, entretanto, que a aproximação entre as partes do negócio se deu dentro desse prazo e que a demora posterior para sua conclusão não seria de responsabilidade do corretor.
A discussão agora voltar à pauta de julgamentos do Superior Tribunal de Justiça. As clientes interpuseram embargos de divergência e a questão agora pode ser levada à Segunda Seção, que reúne a Terceira e a Quarta Turma, se for admitida pelo ministro ao qual for distribuído.
Fonte: Superior Tribunal de Justiça
quinta-feira, 29 de outubro de 2009
Senadores aprovam projeto que altera lei do Inquilinato e agiliza despejo
O projeto que altera a lei do Inquilinato foi aprovado nesta quarta-feira na Comissão de Constituição e Justiça do Senado. A lei completa neste mês 18 anos sem alterações. `Era preciso modernizar`, disse a líder do PT no Senado, Ideli Salvatti (SC).
Em caso de despejo, a ação é suspensa se, em 15 dias, o inquilino quitar integralmente a dívida com o proprietário ou a imobiliária. Com isso, não fica mais valendo a apresentação de um simples requerimento em que o locatário atesta a intenção de pagar a dívida --algo que tem atrasado em mais de quatro meses as ações de despejo.
Fica adotado também o mandado único de despejo. Cai, portanto, a prática atual de dois mandados e duas diligências, entre outros procedimentos que atrasam o processo.
Entre as mudanças, estão a desobrigação do fiador e a criação de regras para a mudança de fiador durante o contrato. Atualmente, a lei do Inquilinato não trata do assunto, que vem sendo analisado com base no Código Civil. O fiador pode desistir da função, ficando apenas responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias depois de o locador ter sido notificado.
O proprietário também poderá exigir um novo fiador, caso o antigo ingresse no regime de recuperação judicial. Com isso, pretende-se dar mais garantias ao proprietário e exonerar a empresa fiadora que passe por crise econômica.
O projeto também adequa ao novo Código Civil a proposta que mantém a proporcionalidade da multa rescisória em caso de devolução antecipada do imóvel locado.
Em caso de divórcio ou morte do locatário, a nova lei do Inquilinato cria regras para a manutenção ou substituição do fiador. Atualmente, a legislação não prevê essa possibilidade.
Se, por um lado, a nova lei protege o proprietário, dando mais agilidade às ações de despejo, também dá mais garantias ao inquilino. Ideli Salvatti explicou que, em caso de bons pagadores, a imobiliária poderá dispensar algumas exigências no contrato. Mas, se houver atraso de apenas um aluguel, o despejo é sumário.
O projeto da nova lei do Inquilinato segue agora para sanção presidencial.
Fonte: Folha Online, 28 de outubro de 2009. Na base de dados do site www.endividado.com.br.
Em caso de despejo, a ação é suspensa se, em 15 dias, o inquilino quitar integralmente a dívida com o proprietário ou a imobiliária. Com isso, não fica mais valendo a apresentação de um simples requerimento em que o locatário atesta a intenção de pagar a dívida --algo que tem atrasado em mais de quatro meses as ações de despejo.
Fica adotado também o mandado único de despejo. Cai, portanto, a prática atual de dois mandados e duas diligências, entre outros procedimentos que atrasam o processo.
Entre as mudanças, estão a desobrigação do fiador e a criação de regras para a mudança de fiador durante o contrato. Atualmente, a lei do Inquilinato não trata do assunto, que vem sendo analisado com base no Código Civil. O fiador pode desistir da função, ficando apenas responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias depois de o locador ter sido notificado.
O proprietário também poderá exigir um novo fiador, caso o antigo ingresse no regime de recuperação judicial. Com isso, pretende-se dar mais garantias ao proprietário e exonerar a empresa fiadora que passe por crise econômica.
O projeto também adequa ao novo Código Civil a proposta que mantém a proporcionalidade da multa rescisória em caso de devolução antecipada do imóvel locado.
Em caso de divórcio ou morte do locatário, a nova lei do Inquilinato cria regras para a manutenção ou substituição do fiador. Atualmente, a legislação não prevê essa possibilidade.
Se, por um lado, a nova lei protege o proprietário, dando mais agilidade às ações de despejo, também dá mais garantias ao inquilino. Ideli Salvatti explicou que, em caso de bons pagadores, a imobiliária poderá dispensar algumas exigências no contrato. Mas, se houver atraso de apenas um aluguel, o despejo é sumário.
O projeto da nova lei do Inquilinato segue agora para sanção presidencial.
Fonte: Folha Online, 28 de outubro de 2009. Na base de dados do site www.endividado.com.br.
segunda-feira, 5 de outubro de 2009
União deve pagar por ajuizamento indevido de execução fiscal
Sexta-feira, 2 de outubro de 2009
Em ação de execução fiscal indevidamente ajuizada, sendo cancelada a inscrição da dívida ativa e já tendo ocorrido a citação do devedor, mesmo sem resposta, a extinção do feito implica condenação da Fazenda Pública ao pagamento dos encargos da sucumbência. A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou, conforme o rito do recurso repetitivo (Lei Nº 11.672/2008), a questão da condenação da Fazenda em honorários advocatícios em razão do indevido ajuizamento da execução fiscal.
O recurso julgado foi apresentado pela Fazenda contra a decisão do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF 3) que manteve a sua condenação em honorários. "Na hipótese de extinção da execução fiscal fundada no artigo 26 da Lei Nº 6.830/1980, o cabimento da condenação da Fazenda Pública ao pagamento dos honorários advocatícios deve ser analisado à luz do princípio da casualidade. Constatado o indevido ajuizamento da execução fiscal, a União Federal deverá arcar com os ônus da sucumbência", decidiu o TRF 3.
No STJ, a Fazenda alegou que o artigo 26 da Lei Nº 6.830/1980 prevê a extinção da execução antes da decisão de primeira instância sem qualquer ônus para as partes e que o artigo 1º-D da Lei Nº 9.494/1997 considera indevidos os honorários advocatícios também nas execuções fiscais não embargadas.
Para o relator, ministro Mauro Campbell Marques, a culpa pelo ajuizamento do processo, no caso, foi da Fazenda Pública, tendo em vista que, desde abril de 2004, já tinha tomado conhecimento do equívoco na declaração do contribuinte por meio da solicitação de retificação da declaração de débitos e créditos tributários federais (DCTF), mas mesmo assim ajuizou a execução fiscal após julho de 2004.
"O contribuinte que erra no preenchimento da DCTF deve ser responsabilizado pelo pagamento dos honorários advocatícios. Por outro lado, o contribuinte que, a tempo de evitar a execução fiscal, protocola documento retificador não pode ser penalizado com o pagamento de honorários em execução fiscal pela demora da administração em analisar o seu pedido", afirmou o ministro.
Entenda o caso
Trata-se de situação em que o contribuinte entregou a DCTF relativa ao 1º trimestre de 1999 com o período de apuração equivocado, o que impediu os sistemas informatizados da Secretaria da Receita Federal (SRF) de identificar adequadamente o pagamento do tributo, razão pela qual o débito foi encaminhado para inscrição em dívida ativa em 13/2/2004.
O próprio contribuinte, em documento recebido e conferido pela SRF em abril de 2004, solicitou a retificação da DCTF a fim de corrigir o erro. Contudo, mesmo diante da apresentação desse documento, a Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN) ajuizou a execução fiscal em julho de 2004.
Posteriormente, tendo em vista a demora da Fazenda Pública em verificar a ocorrência dos pagamentos que alegou ter realizado, o contribuinte efetuou depósito a fim de suspender a exigibilidade do crédito em cobrança e permitir a expedição da certidão positiva de débitos com efeito de negativa.
Mais adiante, a própria PGFN requereu a extinção da execução fiscal em razão do cancelamento da inscrição em dívida ativa por força do reconhecimento do pagamento efetuado.
A sentença extinguiu a execução fiscal, condenando a Fazenda Nacional ao pagamento de honorários fixados em 10% sobre o valor da causa. O TRF 3 confirmou a sentença, apenas reduzindo a verba honorária a R$ 1,2 mil.
Coordenadoria de Editoria e Imprensa
Fonte: Superior Tribunal de Justiça
Em ação de execução fiscal indevidamente ajuizada, sendo cancelada a inscrição da dívida ativa e já tendo ocorrido a citação do devedor, mesmo sem resposta, a extinção do feito implica condenação da Fazenda Pública ao pagamento dos encargos da sucumbência. A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou, conforme o rito do recurso repetitivo (Lei Nº 11.672/2008), a questão da condenação da Fazenda em honorários advocatícios em razão do indevido ajuizamento da execução fiscal.
O recurso julgado foi apresentado pela Fazenda contra a decisão do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF 3) que manteve a sua condenação em honorários. "Na hipótese de extinção da execução fiscal fundada no artigo 26 da Lei Nº 6.830/1980, o cabimento da condenação da Fazenda Pública ao pagamento dos honorários advocatícios deve ser analisado à luz do princípio da casualidade. Constatado o indevido ajuizamento da execução fiscal, a União Federal deverá arcar com os ônus da sucumbência", decidiu o TRF 3.
No STJ, a Fazenda alegou que o artigo 26 da Lei Nº 6.830/1980 prevê a extinção da execução antes da decisão de primeira instância sem qualquer ônus para as partes e que o artigo 1º-D da Lei Nº 9.494/1997 considera indevidos os honorários advocatícios também nas execuções fiscais não embargadas.
Para o relator, ministro Mauro Campbell Marques, a culpa pelo ajuizamento do processo, no caso, foi da Fazenda Pública, tendo em vista que, desde abril de 2004, já tinha tomado conhecimento do equívoco na declaração do contribuinte por meio da solicitação de retificação da declaração de débitos e créditos tributários federais (DCTF), mas mesmo assim ajuizou a execução fiscal após julho de 2004.
"O contribuinte que erra no preenchimento da DCTF deve ser responsabilizado pelo pagamento dos honorários advocatícios. Por outro lado, o contribuinte que, a tempo de evitar a execução fiscal, protocola documento retificador não pode ser penalizado com o pagamento de honorários em execução fiscal pela demora da administração em analisar o seu pedido", afirmou o ministro.
Entenda o caso
Trata-se de situação em que o contribuinte entregou a DCTF relativa ao 1º trimestre de 1999 com o período de apuração equivocado, o que impediu os sistemas informatizados da Secretaria da Receita Federal (SRF) de identificar adequadamente o pagamento do tributo, razão pela qual o débito foi encaminhado para inscrição em dívida ativa em 13/2/2004.
O próprio contribuinte, em documento recebido e conferido pela SRF em abril de 2004, solicitou a retificação da DCTF a fim de corrigir o erro. Contudo, mesmo diante da apresentação desse documento, a Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN) ajuizou a execução fiscal em julho de 2004.
Posteriormente, tendo em vista a demora da Fazenda Pública em verificar a ocorrência dos pagamentos que alegou ter realizado, o contribuinte efetuou depósito a fim de suspender a exigibilidade do crédito em cobrança e permitir a expedição da certidão positiva de débitos com efeito de negativa.
Mais adiante, a própria PGFN requereu a extinção da execução fiscal em razão do cancelamento da inscrição em dívida ativa por força do reconhecimento do pagamento efetuado.
A sentença extinguiu a execução fiscal, condenando a Fazenda Nacional ao pagamento de honorários fixados em 10% sobre o valor da causa. O TRF 3 confirmou a sentença, apenas reduzindo a verba honorária a R$ 1,2 mil.
Coordenadoria de Editoria e Imprensa
Fonte: Superior Tribunal de Justiça
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