A partir de 1º de junho, conforme decisão do Corregedor Geral da Justiça, Desembargador Ruy Pereira Camilo, o Tribunal de Justiça de São Paulo passará a utilizar sistema eletrônico para averbações de penhoras no Registro de Imóveis.
Segundo o provimento nº 6/2009, da Corregedoria Geral de Justiça, publicado no Diário Oficial Eletrônico de 14 de abril de 2009, o sistema também permitirá a pesquisa de titularidade, para localização de bens imóveis em nome de pessoas determinadas em processos judiciais.
O serviço, desenvolvido pelos Juízes da Equipe do Extrajudicial da Corregedoria Geral, será implantado em parceria com a Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo – ARISP, responsável por hospedar o sistema em seus servidores exclusivos e disponibilizá-lo a todos os juízos e cartórios judiciais e aos registradores de imóveis do Estado. Tudo sem qualquer custo ou ônus para o Judiciário.
Os usuários do sistema deverão se cadastrar previamente antes do início da utilização do serviço. Os oficiais de Registro de Imóveis terão, para tanto, de obter Certificado Digital por autoridades certificadoras credenciadas.
Outras funcionalidades estão previstas no “Guia de Utilização de Penhora Online”, anexo ao provimento que enuncia, com detalhes, os procedimentos adotados.
No portal do Extrajudicial da Corregedoria Geral da Justiça será possível acessar o link para o site da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo – ARISP (www.arisp.com.br), onde estará disponível o ícone “Penhora Online”.
O sistema de Penhora Online busca maior efetividade e celeridade nos processos e seu uso pelos magistrados é facultativo.
fonte: TJSP e ARISP
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CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
P R O V I M E N T O N° 6/2009
Institui e regulamenta sistema eletrônico, denominado Penhora Online, para averbações de penhoras de bens imóveis no fólio real.
O DESEMBARGADOR RUY PEREIRA CAMILO, CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, no uso de suas atribuições legais;
CONSIDERANDO o disposto no parágrafo 6º do artigo 659 do Código de Processo Civil;
CONSIDERANDO os estudos encetados, na esfera desta Corregedoria Geral, visando a concepção, viabilização e implantação de sistema eletrônico para averbações de penhoras no Registro de Imóveis, denominado Penhora Online;
CONSIDERANDO a necessidade de desenvolvimento de programa informatizado que efetivamente atendesse às necessidades decorrentes dos primados de eficiência, segurança, celeridade e praticidade;
CONSIDERANDO os resultados dos trabalhos levados a efeito em parceria com a Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo – ARISP e o compromisso, por esta assumido, de hospedar o sistema em seus servidores exclusivos e de disponibilizá-lo, perpétua e gratuitamente, para livre utilização, sem qualquer ônus, pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, abrangidos todos os Juízos e Ofícios Judiciais, e pelos Registradores de Imóveis do Estado;
CONSIDERANDO o exposto e decidido no Proc. CG nº 888/2006;
R E S O L V E:
Artigo 1º - Fica implantado, com funcionamento a partir de 1º de junho de 2009, sistema eletrônico para averbações de penhoras no Registro de Imóveis, denominado Penhora Online, destinado a utilização facultativa pelos Juízos.
Artigo 2º - O sistema incluirá função de pesquisa de titularidade, para localização de bens imóveis em nome de pessoa determinada que for parte em processo judicial.
Artigo 3º - Os Oficiais de Registro de Imóveis do Estado deverão providenciar a obtenção de certificados digitais emitidos por Autoridades Certificadoras credenciadas, bem como seu cadastramento no Sistema de Penhora Online, até 20 de maio de 2009.
Artigo 4º - As serventias judiciais estaduais receberão logins e senhas para viabilização dos cadastramentos e acessos dos respectivos diretores, os quais poderão cadastrar, também, escreventes.
Artigo 5º - O uso dos referidos logins e senhas, necessário para a regular utilização do sistema, será oportunamente substituído, quando possível e conveniente, pelo de certificados digitais.
Artigo 6º - Sem prejuízo dos cadastramentos previstos no artigo 4º, os MM. Juízes que optarem pela utilização pessoal do sistema se cadastrarão diretamente, com emprego dos respectivos certificados digitais, e determinarão que os diretores das serventias judiciais correspondentes realizem a ativação dos cadastros, para início de operações.
Artigo 7º - Não é fixada data limite para cadastramento de magistrados, nem de diretores e escreventes das unidades judiciais, pois a utilização do serviço é facultativa e tal cadastramento poderá ser concretizado quando deliberada a realização do primeiro acesso.
Artigo 8º - A partir da data de início de funcionamento do sistema, os Oficiais de Registro de Imóveis verificarão, obrigatoriamente, na abertura e no encerramento do expediente, bem como, pelo menos, a cada intervalo máximo de 02 (duas) horas, se existe comunicação de penhora, para averbação, ou pedido de pesquisa e certidão, respondendo com a maior celeridade possível.
Artigo 9º - Realizar-se-á regular protocolo, observando-se a ordem de prenotação, para os efeitos legais.
Artigo 10 - A averbação de penhora somente se realizará após a devida qualificação registrária e dependerá de depósito prévio, mediante recolhimento do valor constante de boleto a ser impresso por meio do próprio sistema, ressalvadas as
hipóteses de determinação judicial de dispensa do depósito e de beneficiário de assistência judiciária gratuita, as quais deverão ser indicadas, em espaços próprios, no formulário eletrônico de solicitação.
Artigo 11 - Fica autorizado, no âmbito específico da sistemática ora regulamentada, o cancelamento da prenotação caso não seja realizado, em sua vigência, o depósito devido, cujo boleto respectivo será impresso na unidade judicial, para entrega, com tempo hábil, à parte responsável pelo pagamento, a qual poderá, alternativamente, efetuá-lo diretamente ao registrador, comunicando ao Juízo.
Artigo 12 - A qualificação será levada a efeito pelo Oficial de Registro de Imóveis no prazo previsto no item 32 do capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, observando-se, igualmente, no mais, o determinado nas referidas normas.
Artigo 13 - A utilização do Sistema de Penhora Online é uma facilidade que se propicia ao interessado e, portanto, não o exime do acompanhamento direto, perante o Registro de Imóveis, do desfecho da qualificação, para ciência das exigências acaso formuladas.
Artigo 14 - Sem prejuízo desse acompanhamento direto, o registrador, em caso de qualificação negativa, com recusa da averbação, comunicará o fato, mediante resposta no campo próprio, ao Juízo de origem, inserindo no sistema, para download, cópia da nota de devolução expedida.
Artigo 15 - Se a averbação da penhora for concretizada, o sistema contemplará comunicação neste sentido, pelo registrador.
Artigo 16 - Outras funcionalidades, com obrigação de pleno atendimento pelos Oficiais de Registro de Imóveis, estão previstas no anexo “Guia de Utilização do Sistema de Penhora Online”, o qual fica fazendo parte integrante do presente provimento e enuncia, com detalhes, em seqüência lógica, passo a passo, os procedimentos a serem adotados, para plena utilização dos
correspondentes serviços pelos MM. Juízes que optarem por acesso pessoal, pelos Diretores de Ofícios Judiciais e pelos escreventes por estes cadastrados.
Artigo 17 - O Portal do Extrajudicial, desta Corregedoria Geral da Justiça, propicia aos usuários mencionados no artigo anterior atalho de direcionamento ao sistema, com link para o site da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo – ARISP (http://www.arisp.com.br), em que disponibilizado o ícone “Penhora Online”.
Artigo 18 - Este provimento entrará em vigor na data de sua publicação, diferido o início do funcionamento do sistema para a data indicada no artigo 1º.
São Paulo, 13 de abril de 2009.
RUY PEREIRA CAMILO
Corregedor Geral da Justiça
terça-feira, 5 de maio de 2009
quarta-feira, 29 de abril de 2009
AÇÃO COMUNITÁRIA SÃO BENEDITO
Clique aqui e veja a apresentação da associação em formato PDF.
Associação Civil de Caráter Educacional e Assistencial. Fundada em 28 de setembro de 1966 - CNPJ 43.039.916/0001-68. Entidade sem fins lucrativos de Utilidade Pública Municipal, Estadual e Federal, com registros o CMDCA – Conselho Municipal dos Direitos da Criança e do Adolescente e no CNAS – Conselho Nacional de Assistência Social
Endereço: Rua Iboti, 292 - Jabaquara – CEP 04350-030 - São Paulo - SP
Telefones: (11) 5031-9325 / 5031- 3220
OBJETIVO DA INSTITUIÇÃO
Nos termos do Artigo 53 do Código Civil Brasileiro, tem como objetivo a assistência social com serviços de creche e outros, destinado à promoção e desenvolvimento da criança e do adolescente, bem como atividades voltadas também a promoção e desenvolvimento e social e humana em geral, não fazendo discriminação entre raças, sexo, cor, idade e religião, condição social, nacionalidade, posição e tendência política.
UNIDADE CEI SÃO BENEDITO
Atendimento a 178 crianças na faixa etária de 0 a 3 anos
Convênio: DRE-SA - Diretoria Regional de Educação de Santo Amaro Telefones: (11) 5031 9325 / 5031 3220
Fundado em 28 de setembro de 1966 em parceria com a igreja São Benedito e com a comunidade, recebendo donativos e doações para a sua sustentabilidade. Tornouse uma unidade do MOBRAL (programa de alfabetização de adultos) entre 1973 a 1977. Em seguida foi criada uma escolinha para crianças de cinco anos e o pré São Benedito. Desde então educar e sociabilizar tem sido desafios diários, abrangendo toda necessidade educacional e assistencial e desenvolvimento infantil, participativo, com as crianças e com seus familiares visando suas atividades em geral.
UNIDADE CEI NOSSA SENHORA DE FÁTIMA
Atendimento a 124 crianças na faixa etária de 0 a 3 anos
Convênio: DRE-SA - Diretoria Regional de Educação de Santo Amaro
Telefones: (11) 5011 7728 / 5012 2277
A demanda na região é alta, a CEI São Benedito não tinha condições de acolher a longa fila de espera. A solução foi procurar um espaço físico que pudesse abrigar uma outra unidade de creche. Numa parceria com a Prefeitura de São Paulo, através da Secretaria de Educação, em Outubro de 2002 abrimos convênio para atender 98 crianças, na faixa etária dos 3 aos 7 anos de idade. O CEI NOSSA SENHORA DE FÁTIMA já nasceu grande e, devido à demanda crescente de pessoas em situação delicada de degradação humana, sua capacidade foi potencializada ao máximo, ultrapassando hoje 120 crianças atendidas. São pessoa expostas a situações de vulnerabilidade social, em que encontramos: casos de crianças desnutridas, crianças obrigadas a permanecerem trancadas em casa por horas seguidas para que seus pais pudessem trabalhar. O atendimento é superior ao desejado, porém suportável, mas nada comparável aos casos de crianças sujeitas às mais variadas situações degradantes, que batiam em nossa porta à procura de vagas e que, lamentavelmente, continuam a bater até hoje.
UNIDADE CPC – CENTRO PARA A CRIANÇA (E DO ADOLESCENTE)
Atendimento a 180 crianças na faixa etária de 6 a 12 anos e adolescentes de 12 a 15 anos
Convênio: SAS - Secretaria de Assistência Social
Telefones: (11) 5031 3020
Com o passar dos anos e com a crescente onda de violência, as famílias que mantinham seus filhos nas creches sentiram a necessidade de um espaço onde seus filhos maiores, na faixa etária dos 5 aos 12 anos, pudessem ficar nos períodos em que não estivessem na escola. Com a luta das famílias e dos funcionários da entidade, surgiu o atual CPC – Centro Para a Criança (e adolescente), dando continuidade aos trabalhos do OSEM, criado em 01/07/1980 em parceria com a SURBES (Órgão da Prefeitura). O objetivo é proporcionar para as 180 crianças que iniciaram o processo de formação sócio-educativo, aprendizado e formação. Trabalhamos a estrutura familiar e o capacitação com oficineiros, objetivando aumento de renda e a própria subsistência. Iniciou-se com oficinas de marcenaria, corte e costura, crochê, pintura em tecidos, pintura em vidros, artesanato, bijuterias, etc. sempre com a participação da comunidade. Hoje o CPC conta com 3 salas de atividades para 30 crianças em cada turno (manhã e tarde), uma quadra poli-esportiva, um amplo refeitório que serve também para sala de vídeo com telão, um pátio com uma parte coberta e outra ao ar livre, uma sala de informática e aulas de culinária na padaria - onde se ensina a fazer pães e bolos. As mesas de pebolim (totó) e tênis de mesa encontram-se quebradas e os jogos lúdicos precisam ser renovados.
PARCERIAS SÓCIO EDUCATIVAS
(Trabalhos voluntários feitos pelo menos uma vez ao ano)
UNIFESP - DESDE 1999
Com o projeto CORPORABILIDADE E SAÚDE (orientação sexual) são enviados palestrantes para reuniões com as crianças e seus familiares.
ESCOLA PAULISTA DE MEDICINA - DESDE 2001
Disciplina e fisiologia da nutrição. Avalia a nutrição e avaliação antropométrica. São enviados médicos que fazem exames e avaliação nutricional nas crianças.
UNIVERSIDADE SÃO CAMILO - DESDE 2001
Avaliação de nutrição e desnutrição e baixa estatura.
UNIVERSIDADE MACKENZIE - DESDE 1999
Trabalho de psicologia, agressividade e timidez
SEJA UM SÓCIO MANTENEDOR! AJUDE A ASSOCIAÇÃO A EDUCAR E A SOCIABILIZAR ESSAS CRIANÇAS.
Associação Comunitaria São Benedito
CNPJ 43.039.916/0001-68
01150319325
01150313220
Rua Iboti, 292, Jabaquara
04350-030 São Paulo
Clique aqui e veja a apresentação da associação em formato PDF.
Associação Civil de Caráter Educacional e Assistencial. Fundada em 28 de setembro de 1966 - CNPJ 43.039.916/0001-68. Entidade sem fins lucrativos de Utilidade Pública Municipal, Estadual e Federal, com registros o CMDCA – Conselho Municipal dos Direitos da Criança e do Adolescente e no CNAS – Conselho Nacional de Assistência Social
Endereço: Rua Iboti, 292 - Jabaquara – CEP 04350-030 - São Paulo - SP
Telefones: (11) 5031-9325 / 5031- 3220
OBJETIVO DA INSTITUIÇÃO
Nos termos do Artigo 53 do Código Civil Brasileiro, tem como objetivo a assistência social com serviços de creche e outros, destinado à promoção e desenvolvimento da criança e do adolescente, bem como atividades voltadas também a promoção e desenvolvimento e social e humana em geral, não fazendo discriminação entre raças, sexo, cor, idade e religião, condição social, nacionalidade, posição e tendência política.
UNIDADE CEI SÃO BENEDITO
Atendimento a 178 crianças na faixa etária de 0 a 3 anos
Convênio: DRE-SA - Diretoria Regional de Educação de Santo Amaro Telefones: (11) 5031 9325 / 5031 3220
Fundado em 28 de setembro de 1966 em parceria com a igreja São Benedito e com a comunidade, recebendo donativos e doações para a sua sustentabilidade. Tornouse uma unidade do MOBRAL (programa de alfabetização de adultos) entre 1973 a 1977. Em seguida foi criada uma escolinha para crianças de cinco anos e o pré São Benedito. Desde então educar e sociabilizar tem sido desafios diários, abrangendo toda necessidade educacional e assistencial e desenvolvimento infantil, participativo, com as crianças e com seus familiares visando suas atividades em geral.
UNIDADE CEI NOSSA SENHORA DE FÁTIMA
Atendimento a 124 crianças na faixa etária de 0 a 3 anos
Convênio: DRE-SA - Diretoria Regional de Educação de Santo Amaro
Telefones: (11) 5011 7728 / 5012 2277
A demanda na região é alta, a CEI São Benedito não tinha condições de acolher a longa fila de espera. A solução foi procurar um espaço físico que pudesse abrigar uma outra unidade de creche. Numa parceria com a Prefeitura de São Paulo, através da Secretaria de Educação, em Outubro de 2002 abrimos convênio para atender 98 crianças, na faixa etária dos 3 aos 7 anos de idade. O CEI NOSSA SENHORA DE FÁTIMA já nasceu grande e, devido à demanda crescente de pessoas em situação delicada de degradação humana, sua capacidade foi potencializada ao máximo, ultrapassando hoje 120 crianças atendidas. São pessoa expostas a situações de vulnerabilidade social, em que encontramos: casos de crianças desnutridas, crianças obrigadas a permanecerem trancadas em casa por horas seguidas para que seus pais pudessem trabalhar. O atendimento é superior ao desejado, porém suportável, mas nada comparável aos casos de crianças sujeitas às mais variadas situações degradantes, que batiam em nossa porta à procura de vagas e que, lamentavelmente, continuam a bater até hoje.
UNIDADE CPC – CENTRO PARA A CRIANÇA (E DO ADOLESCENTE)
Atendimento a 180 crianças na faixa etária de 6 a 12 anos e adolescentes de 12 a 15 anos
Convênio: SAS - Secretaria de Assistência Social
Telefones: (11) 5031 3020
Com o passar dos anos e com a crescente onda de violência, as famílias que mantinham seus filhos nas creches sentiram a necessidade de um espaço onde seus filhos maiores, na faixa etária dos 5 aos 12 anos, pudessem ficar nos períodos em que não estivessem na escola. Com a luta das famílias e dos funcionários da entidade, surgiu o atual CPC – Centro Para a Criança (e adolescente), dando continuidade aos trabalhos do OSEM, criado em 01/07/1980 em parceria com a SURBES (Órgão da Prefeitura). O objetivo é proporcionar para as 180 crianças que iniciaram o processo de formação sócio-educativo, aprendizado e formação. Trabalhamos a estrutura familiar e o capacitação com oficineiros, objetivando aumento de renda e a própria subsistência. Iniciou-se com oficinas de marcenaria, corte e costura, crochê, pintura em tecidos, pintura em vidros, artesanato, bijuterias, etc. sempre com a participação da comunidade. Hoje o CPC conta com 3 salas de atividades para 30 crianças em cada turno (manhã e tarde), uma quadra poli-esportiva, um amplo refeitório que serve também para sala de vídeo com telão, um pátio com uma parte coberta e outra ao ar livre, uma sala de informática e aulas de culinária na padaria - onde se ensina a fazer pães e bolos. As mesas de pebolim (totó) e tênis de mesa encontram-se quebradas e os jogos lúdicos precisam ser renovados.
PARCERIAS SÓCIO EDUCATIVAS
(Trabalhos voluntários feitos pelo menos uma vez ao ano)
UNIFESP - DESDE 1999
Com o projeto CORPORABILIDADE E SAÚDE (orientação sexual) são enviados palestrantes para reuniões com as crianças e seus familiares.
ESCOLA PAULISTA DE MEDICINA - DESDE 2001
Disciplina e fisiologia da nutrição. Avalia a nutrição e avaliação antropométrica. São enviados médicos que fazem exames e avaliação nutricional nas crianças.
UNIVERSIDADE SÃO CAMILO - DESDE 2001
Avaliação de nutrição e desnutrição e baixa estatura.
UNIVERSIDADE MACKENZIE - DESDE 1999
Trabalho de psicologia, agressividade e timidez
SEJA UM SÓCIO MANTENEDOR! AJUDE A ASSOCIAÇÃO A EDUCAR E A SOCIABILIZAR ESSAS CRIANÇAS.
Associação Comunitaria São Benedito
CNPJ 43.039.916/0001-68
01150319325
01150313220
Rua Iboti, 292, Jabaquara
04350-030 São Paulo
domingo, 19 de abril de 2009
Hipoteca firmada pela construtora, a favor de agente financeiro, não atinge adquirente, terceiro de boa-fé
OBRIGAÇÃO DE FAZER – PEDIDO DE LIBERAÇÃO DE HIPOTECA E OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA – HIPOTECA FIRMADA PELA CONSTRUTORA, A FAVOR DE AGENTE FINANCEIRO, NÃO ATINGE ADQUIRENTE, TERCEIRO DE BOA-FÉ
(TJSP)
BDI nº 34 - ano:2008 - (Jurisprudência)
ACÓRDÃO
Obrigação de fazer - Pedido de liberação de hipoteca e outorga de escritura definitiva - Bem oferecido em hipoteca pela construtora e, posteriormente, adquirido por compromisso de compra e venda - Unidade condominial quitada pela adquirente - Hipoteca firmada pela construtora, não atinge adquirente, terceiro de boa-fé - Direito do compromissário em ter a escritura definitiva outorgada.
Indenização por dano moral - Dano configurado em razão do descumprimento contratual - Redução do valor da indenização para R$ 7.600,00 - Recurso parcialmente provido.
Ilegitimidade “Ad Causam” - Vinculação da instituição financeira com o bem objeto da ação em razão da hipoteca - Legitimidade passiva de parte reconhecida.
Hipoteca - Ciência da instituição financeira de que os bens oferecidos em garantia seriam comercializados a terceiros - Inércia da instituição em deixar de notificar todos os condôminos a respeito da inadimplência da empresa - Aplicabilidade da Súmula 308 do STJ - Recurso improvido.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1.282.829-2, da Comarca de São Paulo, sendo apelantes Basic Engenharia Ltda. e Banco Bradesco S/A, e apelada Edna Santana.
Acordam, em Vigésima Primeira Câmara de Direito Privado, do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por votação unânime, dar parcial provimento ao recurso.
Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente ação de obrigação de fazer, cumulada com pedido de indenização por danos morais.
Busca a empresa apelante a reforma da decisão ao argumento de que não agiu de má-fé ou com abuso de direito. Alega que a apelada tinha ciência do ônus hipotecário que recaía sobre o imóvel no momento de sua aquisição.
Aduz que não houve recusa em lhe outorgar escritura definitiva de venda e compra, entretanto, há hipoteca gravada em favor do Banco Bradesco que se nega em liberar as hipotecas dos imóveis alienados a terceiros, em razão do débito estar sendo discutido em juízo.
Sustenta que não restou comprovada a ocorrência de qualquer fato danoso a justificar o alegado dano moral. Diz que mera contrariedade gerada por descumprimento contratual não caracteriza dano moral.
Por fim, pede pela improcedência da ação e, alternativamente, a redução do valor da indenização por danos morais.
O banco, em suas razões recursais, argüiu ser parte ilegítima para figurar no pólo passivo da ação. Diz que seu compromisso foi firmado antes de a construtora alienar o bem à autora, que tinha conhecimento da hipoteca que recaía sobre o imóvel.
Argumenta que contratou com a construtora, não tendo conhecimento dos compromissos firmados pela empresa, por essa razão, não possuía elementos para notificar os compromissários da inadimplência. Por outro lado, o compromissário quitou o encargo sem exigir a anuência do banco.
Sustenta que a decisão nega vigência ao art. 585, III, § 1º do Código de Processo Civil.
Alega que no caso de hipoteca, mesmo com alienação e transferência de domínio, subsiste para o credor hipotecário o direito de promover a expropriação do bem hipotecado.
O recurso processou com a apresentação das contra-razões.
É o relatório.
Consta dos autos que em 18 de novembro de 2000, por instrumento particular de promessa de venda e compra e outras avenças a autora firmou contrato com a construtora Basic Engenharia para aquisição do apartamento pertencente ao Conjunto Residencial Porto Seguro (fls. 19/38), o qual foi aditado em 1º de dezembro de 2000.
Ao requerer a escritura definitiva foi informada pela construtora que o pedido não poderia ser atendido por se encontrar o imóvel hipotecado ao Banco Bradesco.
Ajuizada a presente ação, o pedido da autora foi acolhido, para que a hipoteca fosse cancelada com a outorga da escritura definitiva do imóvel a seu favor, condenando a empresa Basic Engenharia Ltda. ao pagamento de indenização fixada em R$ 12.000,00 (doze mil reais).
Inconformadas, buscam as rés a reforma da decisão.
Mas sem razão.
Primeiramente, analiso o recurso apresentado pela ré Basic Engenharia Ltda.
Alega a recorrente que no ato da assinatura do contrato era de conhecimento da apelada que o imóvel encontrava-se hipotecado.
Mas, também era de seu conhecimento a hipoteca que recaía sobre o imóvel, porém ao receber o valor referente à transação, não cuidou de repassá-lo à instituição financeira que financiou a obra. E, mesmo tendo conhecimento da hipoteca que recaía sobre o imóvel, assumiu o encargo de outorga à escritura em 180 dias, conforme se verifica da cláusula 8ª, parágrafo 2º.
Argumenta a empresa-ré que não houve recusa em outorgar a escritura, mas não obteve êxito em liberar a hipoteca junto à instituição.
Mas, nada há nos autos a comprovar essa afirmação.
Em relação ao pedido de danos morais, nada obsta a que a autora, pela intranqüilidade gerada pela negativa da empresa em outorgar-lhe a escritura definitiva do imóvel, requeira indenização por dano moral.
Não se pode perder de vista que a empresa possuía meios de solucionar a questão, transferindo à instituição financeira o valor que lhe foi repassado referente à venda da unidade objeto dessa ação.
Correta, pois, a decisão ao reconhecer o direito à indenização, pois houve reconhecimento da própria empresa do descumprimento contratual, fato que gerou intranqüilidade à autora e a impossibilitou de dispor do bem que adquiriu da forma que melhor lhe conviesse.
Um reparo, entretanto, merece a sentença.
O valor da indenização mostra-se elevado, as violações à intimidade, à vida privada, à honra e à imagem das pessoas, apresentam-se em diferentes situações de gênero, número e grau.
E, quando se trata de violações morais de ordem patrimonial estas se encontram situadas em menor grau de relevância, donde não ser possível cogitar de verbas elevadas.
É certo que o valor da indenização milita como forma de coibir a prática de tais atos pelo causador.
No entanto, não se pode confundir indenização com locupletamento.
No caso, o evento ocorrido é de ordem exclusivamente patrimonial, com repercussão na esfera moral, devendo o dano moral ser fixado em R$ 7.600,00 (sete mil e seiscentos reais).
Em análise ao recurso da instituição financeira, primeiramente há de deixar consignado que não há que se falar em ilegitimidade de parte.
A ação foi ajuizada contra a empresa com quem a autora firmou o compromisso de compra e a instituição financeira na qual o imóvel fora dado em hipoteca.
Nesse particular, houve-se com inteiro acerto a decisão, dada a vinculação da instituição recorrente pela hipoteca do bem objeto da lide, e a quem compete a liberação da hipoteca.
No mérito, alega a instituição-ré o mesmo argumento posto pela empresa recorrente, que no ato da assinatura do contrato a autora tinha conhecimento de que o imóvel encontrava-se hipotecado.
Mas, também era de conhecimento da instituição bancária que os apartamentos seriam alienados a terceiros.
E, embora o contrato de compromisso de compra e venda cientificasse os adquirentes dos imóveis da hipoteca em favor da instituição bancária, esta não agiu com cautela ao deixar de notificar a todos os condôminos a respeito da inadimplência da construtora.
Sobre essa questão a jurisprudência cristalizou-se na Súmula 308 do Colendo Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que:
“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes dos imóveis.”
Em face do exposto, dá-se parcial provimento ao recurso para reduzir o valor da indenização para R$ 7.600,00 (sete mil e seiscentos reais).
Presidiu o julgamento o Desembargador Silveira Paulilo, e dele participaram os Desembargadores Conti Machado e Antonio Marson.
São Paulo, 31 de outubro de 2007
Maurício Ferreira Leite, Relator
(TJSP)
BDI nº 34 - ano:2008 - (Jurisprudência)
ACÓRDÃO
Obrigação de fazer - Pedido de liberação de hipoteca e outorga de escritura definitiva - Bem oferecido em hipoteca pela construtora e, posteriormente, adquirido por compromisso de compra e venda - Unidade condominial quitada pela adquirente - Hipoteca firmada pela construtora, não atinge adquirente, terceiro de boa-fé - Direito do compromissário em ter a escritura definitiva outorgada.
Indenização por dano moral - Dano configurado em razão do descumprimento contratual - Redução do valor da indenização para R$ 7.600,00 - Recurso parcialmente provido.
Ilegitimidade “Ad Causam” - Vinculação da instituição financeira com o bem objeto da ação em razão da hipoteca - Legitimidade passiva de parte reconhecida.
Hipoteca - Ciência da instituição financeira de que os bens oferecidos em garantia seriam comercializados a terceiros - Inércia da instituição em deixar de notificar todos os condôminos a respeito da inadimplência da empresa - Aplicabilidade da Súmula 308 do STJ - Recurso improvido.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1.282.829-2, da Comarca de São Paulo, sendo apelantes Basic Engenharia Ltda. e Banco Bradesco S/A, e apelada Edna Santana.
Acordam, em Vigésima Primeira Câmara de Direito Privado, do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por votação unânime, dar parcial provimento ao recurso.
Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente ação de obrigação de fazer, cumulada com pedido de indenização por danos morais.
Busca a empresa apelante a reforma da decisão ao argumento de que não agiu de má-fé ou com abuso de direito. Alega que a apelada tinha ciência do ônus hipotecário que recaía sobre o imóvel no momento de sua aquisição.
Aduz que não houve recusa em lhe outorgar escritura definitiva de venda e compra, entretanto, há hipoteca gravada em favor do Banco Bradesco que se nega em liberar as hipotecas dos imóveis alienados a terceiros, em razão do débito estar sendo discutido em juízo.
Sustenta que não restou comprovada a ocorrência de qualquer fato danoso a justificar o alegado dano moral. Diz que mera contrariedade gerada por descumprimento contratual não caracteriza dano moral.
Por fim, pede pela improcedência da ação e, alternativamente, a redução do valor da indenização por danos morais.
O banco, em suas razões recursais, argüiu ser parte ilegítima para figurar no pólo passivo da ação. Diz que seu compromisso foi firmado antes de a construtora alienar o bem à autora, que tinha conhecimento da hipoteca que recaía sobre o imóvel.
Argumenta que contratou com a construtora, não tendo conhecimento dos compromissos firmados pela empresa, por essa razão, não possuía elementos para notificar os compromissários da inadimplência. Por outro lado, o compromissário quitou o encargo sem exigir a anuência do banco.
Sustenta que a decisão nega vigência ao art. 585, III, § 1º do Código de Processo Civil.
Alega que no caso de hipoteca, mesmo com alienação e transferência de domínio, subsiste para o credor hipotecário o direito de promover a expropriação do bem hipotecado.
O recurso processou com a apresentação das contra-razões.
É o relatório.
Consta dos autos que em 18 de novembro de 2000, por instrumento particular de promessa de venda e compra e outras avenças a autora firmou contrato com a construtora Basic Engenharia para aquisição do apartamento pertencente ao Conjunto Residencial Porto Seguro (fls. 19/38), o qual foi aditado em 1º de dezembro de 2000.
Ao requerer a escritura definitiva foi informada pela construtora que o pedido não poderia ser atendido por se encontrar o imóvel hipotecado ao Banco Bradesco.
Ajuizada a presente ação, o pedido da autora foi acolhido, para que a hipoteca fosse cancelada com a outorga da escritura definitiva do imóvel a seu favor, condenando a empresa Basic Engenharia Ltda. ao pagamento de indenização fixada em R$ 12.000,00 (doze mil reais).
Inconformadas, buscam as rés a reforma da decisão.
Mas sem razão.
Primeiramente, analiso o recurso apresentado pela ré Basic Engenharia Ltda.
Alega a recorrente que no ato da assinatura do contrato era de conhecimento da apelada que o imóvel encontrava-se hipotecado.
Mas, também era de seu conhecimento a hipoteca que recaía sobre o imóvel, porém ao receber o valor referente à transação, não cuidou de repassá-lo à instituição financeira que financiou a obra. E, mesmo tendo conhecimento da hipoteca que recaía sobre o imóvel, assumiu o encargo de outorga à escritura em 180 dias, conforme se verifica da cláusula 8ª, parágrafo 2º.
Argumenta a empresa-ré que não houve recusa em outorgar a escritura, mas não obteve êxito em liberar a hipoteca junto à instituição.
Mas, nada há nos autos a comprovar essa afirmação.
Em relação ao pedido de danos morais, nada obsta a que a autora, pela intranqüilidade gerada pela negativa da empresa em outorgar-lhe a escritura definitiva do imóvel, requeira indenização por dano moral.
Não se pode perder de vista que a empresa possuía meios de solucionar a questão, transferindo à instituição financeira o valor que lhe foi repassado referente à venda da unidade objeto dessa ação.
Correta, pois, a decisão ao reconhecer o direito à indenização, pois houve reconhecimento da própria empresa do descumprimento contratual, fato que gerou intranqüilidade à autora e a impossibilitou de dispor do bem que adquiriu da forma que melhor lhe conviesse.
Um reparo, entretanto, merece a sentença.
O valor da indenização mostra-se elevado, as violações à intimidade, à vida privada, à honra e à imagem das pessoas, apresentam-se em diferentes situações de gênero, número e grau.
E, quando se trata de violações morais de ordem patrimonial estas se encontram situadas em menor grau de relevância, donde não ser possível cogitar de verbas elevadas.
É certo que o valor da indenização milita como forma de coibir a prática de tais atos pelo causador.
No entanto, não se pode confundir indenização com locupletamento.
No caso, o evento ocorrido é de ordem exclusivamente patrimonial, com repercussão na esfera moral, devendo o dano moral ser fixado em R$ 7.600,00 (sete mil e seiscentos reais).
Em análise ao recurso da instituição financeira, primeiramente há de deixar consignado que não há que se falar em ilegitimidade de parte.
A ação foi ajuizada contra a empresa com quem a autora firmou o compromisso de compra e a instituição financeira na qual o imóvel fora dado em hipoteca.
Nesse particular, houve-se com inteiro acerto a decisão, dada a vinculação da instituição recorrente pela hipoteca do bem objeto da lide, e a quem compete a liberação da hipoteca.
No mérito, alega a instituição-ré o mesmo argumento posto pela empresa recorrente, que no ato da assinatura do contrato a autora tinha conhecimento de que o imóvel encontrava-se hipotecado.
Mas, também era de conhecimento da instituição bancária que os apartamentos seriam alienados a terceiros.
E, embora o contrato de compromisso de compra e venda cientificasse os adquirentes dos imóveis da hipoteca em favor da instituição bancária, esta não agiu com cautela ao deixar de notificar a todos os condôminos a respeito da inadimplência da construtora.
Sobre essa questão a jurisprudência cristalizou-se na Súmula 308 do Colendo Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que:
“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes dos imóveis.”
Em face do exposto, dá-se parcial provimento ao recurso para reduzir o valor da indenização para R$ 7.600,00 (sete mil e seiscentos reais).
Presidiu o julgamento o Desembargador Silveira Paulilo, e dele participaram os Desembargadores Conti Machado e Antonio Marson.
São Paulo, 31 de outubro de 2007
Maurício Ferreira Leite, Relator
Compromisso de compra e venda – cobrança de parcela inadimplida – admissibilidade – falta de outorga da escritura e de regularização da documentação –
(TJSP)
BDI nº 36 - ano:2008 - (Jurisprudência)
ACÓRDÃO
Compromisso de compra e venda - Cobrança de parcela do preço - Exceção do contrato não cumprido - Alegação de que os promitentes-vendedores não regularizaram a documentação, para outorga da escritura definitiva - Falta de correspectividade entre as prestações - Comportamento da promitente-compradora contrário ao princípio da boa-fé objetiva - Impugnação ao pedido de retificação de área que atrasa a regularização do imóvel e o cumprimento do contrato - Ação procedente - Recurso não provido.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 427.288.4/1-00, da Comarca de São José do Rio Pardo - FD de São Sebastião da Grama, onde figuram como apelante Jaçatuba Administradora e Agrícola Ltda. e apelados Espólio de Fábio Ottoni Amaral e outra.
Acordam, em Quarta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por votação unânime, negar provimento ao recurso, de conformidade com o relatório e voto do Relator, que ficam fazendo parte do acórdão.
Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls. 390/396 dos autos, que julgou procedente ação de cobrança ajuizada pelo Espólio de Fábio Ottoni Amaral e outra contra Jaçatuba Administradora e Agrícola Ltda.
Fê-lo a r. sentença, sob o argumento de que o pagamento do preço de promessa de venda e compra de imóvel rural não estava atrelado à sua prévia regularização e outorga de escritura definitiva. Incabível a exceção do contrato não cumprido, especialmente em razão da conduta da ré, que afronta o princípio da boa-fé objetiva.
Julgou ainda a ré carecedora da reconvenção, pelas mesmas razões.
Recorre a ré Jaçatuba Administradora e Agrícola Ltda., alegando, em resumo, não terem os autores cumprido a sua obrigação de regularização da documentação e outorga da escritura de venda e compra. Invocam a figura da exceção do contrato não cumprido, para o fim de sustar o pagamento da parcela final do preço, até o cumprimento da prestação devida pelos alienantes. Reclama, ainda, do termo inicial da correção monetária e dos juros, que, a seu ver, devem ser contados somente a partir da citação.
Foi o recurso contrariado.
É o relatório.
1. O recurso não comporta provimento.
O compromisso de compra e venda é contrato preliminar bilateral, no qual se obrigam as partes a concluir mais tarde o contrato definitivo de venda e compra.
O promitente-comprador se obriga pagar o preço e o promitente-vendedor entregar a coisa. Ambos se obrigam a manifestar consentimento no contrato definitivo.
2. No caso concreto, o singelo compromisso de compra e venda teve por objeto uma gleba de terras, perfeitamente descrita e individualizada, parte certa de uma fazenda maior, cujas divisas e medidas perimetrais padecem de imprecisão.
Evidente, assim, que para outorga da escritura de venda e compra da parte destacada, indispensável a retificação da gleba maior, para que se saiba qual a figura e a área de superfície do remanescente.
Pois bem. O compromisso de venda e compra não atrela o pagamento do preço à outorga da escritura definitiva, nem à apresentação da documentação completa a tanto.
A prestação do promitente-comprador é a termo. A prestação dos promitentes-vendedores não teve data aprazada e nem sua exigibilidade se vincula ao pagamento do preço.
3. Claro que os promitentes-vendedores têm a obrigação de regularizar a gleba maior, mediante retificação do registro, para então efetuarem o desmembramento da gleba e a outorga da escritura de venda e compra.
Tais providências, demoradas por natureza, eram de pleno conhecimento da adquirente, que ainda assim e certamente integrando a economia do negócio, deixou de atrelar uma prestação à outra, imitindo-se desde logo na posse.
Como é sabido, a exceção do contrato não cumprido representa um processo lógico de assegurar, mediante cumprimento simultâneo, o equilíbrio em que assenta o esquema do contrato bilateral. Como explica José João Abrantes, em outras palavras, “significa isto que, no interior da economia contratual, a obrigação de cada um dos contraentes funciona como contrapartida ou como contrapeso da outra. A obrigação de cada um dos contraentes aparece como equivalente da assumida pelo outro” (A Excepção do Não Cumprimento do Contrato no Direito Civil Português, Ed. Almedina, Coimbra, 1986, pág. 40; também Karl Larenz, Derecho de Obligaciones, Madrid, 1953, vol. I, pág. 266).
Não é o que aparentemente ocorreu no caso concreto. A natureza da providência regularizatória do domínio demandava tempo muito superior ao pagamento e com isso acordaram as partes, sem nexo de correspectividade, entre a as obrigações de outorga da escritura e adimplemento do preço.
4. Num primeiro momento, causou-me espécie a exigibilidade integral do preço, sem a correspondente outorga da escritura definitiva, deixando o adquirente a descoberto.
Tal como pareceu ao MM. Juiz, porém, o comportamento da ré adquirente afronta o princípio da boa-fé objetiva e o dever de cooperação no adimplemento das obrigações.
Dificultou a ré o quanto pode a citação nesta ação de cobrança. Foi citada a final por edital e no curso da demanda se fez representar por seu curador especial.
Pior. Impugnou, sem qualquer razão consistente, o pedido de retificação de registro imobiliário que visa exatamente à regularização dominial, para o fim de propiciar o desmembramento e a outorga da escritura definitiva. Em termos diversos, embaraçou a tentativa dos promitentes-vendedores de cumprirem a sua prestação.
É princípio assente do direito dos contratos a boa-fé, que nada mais é do que o dever de agir de acordo com determinados padrões, socialmente recomendados, de correção, lisura, honestidade, para não frustrar a confiança legítima da outra parte (Fernando Noronha, O Direito dos Contratos e seus Princípios Fundamentais, Editora Saraiva, p. 136).
Entre as categorias de exercício de direito que infringem a boa-fé, está o venire contra factum proprio, pelo qual não é permitido agir em contradição com comportamento anterior. A conduta antecedente gera legítimas expectativas em relação à contraparte, de modo que não se admite a volta sobre os próprios passos, com quebra da lealdade e da confiança (Menezes de Cordeiro, Da Boa-Fé no Direito Civil, Almedina, Coimbra, 1997, os 742/752; Laerte Marrone de Castro Sampaio, A Boa-fé Objetiva na Relação Contratual, Coleção Cadernos de Direito Privado da Escola Paulista da Magistratura, Editora Manole, p. 78/79).
Inadmissível que promitente-compradora já imitida na posse e utilizando sem qualquer restrição o imóvel rural adquirido, após notificar os promitentes-vendedores a regularizar a documentação, impugne, sem qualquer tese consistente, a retificação de registro imobiliário. Fica a nítida impressão de que deseja protrair ao máximo o pagamento final do preço.
Na lição de Caio Mário da Silva Pereira, a exceção do contrato não cumprido, “sendo o instituto animado por um sopro de eqüidade, deve à sua invocação presidir a regra da boa-fé, não podendo erigir-se em pretexto para o descumprimento do avençado. Assim é que se ambas as prestações têm de ser realizadas sucessivamente, é claro que não cabe a invocação da exceptio por parte de quem deve em primeiro lugar, pois que a do outro ainda não é devida” (Instituições de Direito Civil, vol. III, 11ª Edição, Forense, p. 160).
Arremata o já citado José João Abrantes, “o incumprimento da contraprestação deve ser a causa única e determinante, justificação jurídica, da recusa de cumprir do excipiente”. E completa: “se o comportamento objetivamente demonstrado pelo excipiente indicia não ser esse efetivamente o motivo da sua recusa em prestar, então a exceção é ilegítima” (A Excepção do Não Cumprimento do Contrato no Direito Civil Português, Ed. Almedina, Coimbra, 1986, pág. 126).
Em resumo, a exceptio non adimpleti contractus foi bem afastada pelo MM. Juiz, especialmente à vista das circunstâncias do caso concreto.
5. No mais, a correção monetária foi corretamente contada desde o vencimento da obrigação, como mecanismo de simples manutenção do valor de troca da moeda.
A prestação de pagamento do preço é líquida, positiva e a termo. Nos exatos termos no artigo 397 do Código Civil, constitui de pleno direito em mora o devedor inadimplente, valendo o aforismo dies interpelat pro omine. Se a mora é ex re, natural que os juros de mora sejam contados a partir do vencimento da prestação.
Serão os juros de 6% ao ano até o mês de janeiro de 2003 e a contar da vigência do novo Código Civil, 1% ao mês, nos termos do artigo 406. Não se aplica a taxa SELIC, por embutir expectativa inflacionária, constituindo bis in idem com a atualização monetária.
Mantém-se, em suma, a sentença atacada, inclusive por seus próprios fundamentos.
Diante do exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.
Participaram do julgamento, os Desembargadores Ênio Zuliani (Presidente) e J. G. Jacobina Rabello (Revisor).
São Paulo, 27 de julho de 2006
Francisco Loureiro, Relator
BDI nº 36 - ano:2008 - (Jurisprudência)
ACÓRDÃO
Compromisso de compra e venda - Cobrança de parcela do preço - Exceção do contrato não cumprido - Alegação de que os promitentes-vendedores não regularizaram a documentação, para outorga da escritura definitiva - Falta de correspectividade entre as prestações - Comportamento da promitente-compradora contrário ao princípio da boa-fé objetiva - Impugnação ao pedido de retificação de área que atrasa a regularização do imóvel e o cumprimento do contrato - Ação procedente - Recurso não provido.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 427.288.4/1-00, da Comarca de São José do Rio Pardo - FD de São Sebastião da Grama, onde figuram como apelante Jaçatuba Administradora e Agrícola Ltda. e apelados Espólio de Fábio Ottoni Amaral e outra.
Acordam, em Quarta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por votação unânime, negar provimento ao recurso, de conformidade com o relatório e voto do Relator, que ficam fazendo parte do acórdão.
Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls. 390/396 dos autos, que julgou procedente ação de cobrança ajuizada pelo Espólio de Fábio Ottoni Amaral e outra contra Jaçatuba Administradora e Agrícola Ltda.
Fê-lo a r. sentença, sob o argumento de que o pagamento do preço de promessa de venda e compra de imóvel rural não estava atrelado à sua prévia regularização e outorga de escritura definitiva. Incabível a exceção do contrato não cumprido, especialmente em razão da conduta da ré, que afronta o princípio da boa-fé objetiva.
Julgou ainda a ré carecedora da reconvenção, pelas mesmas razões.
Recorre a ré Jaçatuba Administradora e Agrícola Ltda., alegando, em resumo, não terem os autores cumprido a sua obrigação de regularização da documentação e outorga da escritura de venda e compra. Invocam a figura da exceção do contrato não cumprido, para o fim de sustar o pagamento da parcela final do preço, até o cumprimento da prestação devida pelos alienantes. Reclama, ainda, do termo inicial da correção monetária e dos juros, que, a seu ver, devem ser contados somente a partir da citação.
Foi o recurso contrariado.
É o relatório.
1. O recurso não comporta provimento.
O compromisso de compra e venda é contrato preliminar bilateral, no qual se obrigam as partes a concluir mais tarde o contrato definitivo de venda e compra.
O promitente-comprador se obriga pagar o preço e o promitente-vendedor entregar a coisa. Ambos se obrigam a manifestar consentimento no contrato definitivo.
2. No caso concreto, o singelo compromisso de compra e venda teve por objeto uma gleba de terras, perfeitamente descrita e individualizada, parte certa de uma fazenda maior, cujas divisas e medidas perimetrais padecem de imprecisão.
Evidente, assim, que para outorga da escritura de venda e compra da parte destacada, indispensável a retificação da gleba maior, para que se saiba qual a figura e a área de superfície do remanescente.
Pois bem. O compromisso de venda e compra não atrela o pagamento do preço à outorga da escritura definitiva, nem à apresentação da documentação completa a tanto.
A prestação do promitente-comprador é a termo. A prestação dos promitentes-vendedores não teve data aprazada e nem sua exigibilidade se vincula ao pagamento do preço.
3. Claro que os promitentes-vendedores têm a obrigação de regularizar a gleba maior, mediante retificação do registro, para então efetuarem o desmembramento da gleba e a outorga da escritura de venda e compra.
Tais providências, demoradas por natureza, eram de pleno conhecimento da adquirente, que ainda assim e certamente integrando a economia do negócio, deixou de atrelar uma prestação à outra, imitindo-se desde logo na posse.
Como é sabido, a exceção do contrato não cumprido representa um processo lógico de assegurar, mediante cumprimento simultâneo, o equilíbrio em que assenta o esquema do contrato bilateral. Como explica José João Abrantes, em outras palavras, “significa isto que, no interior da economia contratual, a obrigação de cada um dos contraentes funciona como contrapartida ou como contrapeso da outra. A obrigação de cada um dos contraentes aparece como equivalente da assumida pelo outro” (A Excepção do Não Cumprimento do Contrato no Direito Civil Português, Ed. Almedina, Coimbra, 1986, pág. 40; também Karl Larenz, Derecho de Obligaciones, Madrid, 1953, vol. I, pág. 266).
Não é o que aparentemente ocorreu no caso concreto. A natureza da providência regularizatória do domínio demandava tempo muito superior ao pagamento e com isso acordaram as partes, sem nexo de correspectividade, entre a as obrigações de outorga da escritura e adimplemento do preço.
4. Num primeiro momento, causou-me espécie a exigibilidade integral do preço, sem a correspondente outorga da escritura definitiva, deixando o adquirente a descoberto.
Tal como pareceu ao MM. Juiz, porém, o comportamento da ré adquirente afronta o princípio da boa-fé objetiva e o dever de cooperação no adimplemento das obrigações.
Dificultou a ré o quanto pode a citação nesta ação de cobrança. Foi citada a final por edital e no curso da demanda se fez representar por seu curador especial.
Pior. Impugnou, sem qualquer razão consistente, o pedido de retificação de registro imobiliário que visa exatamente à regularização dominial, para o fim de propiciar o desmembramento e a outorga da escritura definitiva. Em termos diversos, embaraçou a tentativa dos promitentes-vendedores de cumprirem a sua prestação.
É princípio assente do direito dos contratos a boa-fé, que nada mais é do que o dever de agir de acordo com determinados padrões, socialmente recomendados, de correção, lisura, honestidade, para não frustrar a confiança legítima da outra parte (Fernando Noronha, O Direito dos Contratos e seus Princípios Fundamentais, Editora Saraiva, p. 136).
Entre as categorias de exercício de direito que infringem a boa-fé, está o venire contra factum proprio, pelo qual não é permitido agir em contradição com comportamento anterior. A conduta antecedente gera legítimas expectativas em relação à contraparte, de modo que não se admite a volta sobre os próprios passos, com quebra da lealdade e da confiança (Menezes de Cordeiro, Da Boa-Fé no Direito Civil, Almedina, Coimbra, 1997, os 742/752; Laerte Marrone de Castro Sampaio, A Boa-fé Objetiva na Relação Contratual, Coleção Cadernos de Direito Privado da Escola Paulista da Magistratura, Editora Manole, p. 78/79).
Inadmissível que promitente-compradora já imitida na posse e utilizando sem qualquer restrição o imóvel rural adquirido, após notificar os promitentes-vendedores a regularizar a documentação, impugne, sem qualquer tese consistente, a retificação de registro imobiliário. Fica a nítida impressão de que deseja protrair ao máximo o pagamento final do preço.
Na lição de Caio Mário da Silva Pereira, a exceção do contrato não cumprido, “sendo o instituto animado por um sopro de eqüidade, deve à sua invocação presidir a regra da boa-fé, não podendo erigir-se em pretexto para o descumprimento do avençado. Assim é que se ambas as prestações têm de ser realizadas sucessivamente, é claro que não cabe a invocação da exceptio por parte de quem deve em primeiro lugar, pois que a do outro ainda não é devida” (Instituições de Direito Civil, vol. III, 11ª Edição, Forense, p. 160).
Arremata o já citado José João Abrantes, “o incumprimento da contraprestação deve ser a causa única e determinante, justificação jurídica, da recusa de cumprir do excipiente”. E completa: “se o comportamento objetivamente demonstrado pelo excipiente indicia não ser esse efetivamente o motivo da sua recusa em prestar, então a exceção é ilegítima” (A Excepção do Não Cumprimento do Contrato no Direito Civil Português, Ed. Almedina, Coimbra, 1986, pág. 126).
Em resumo, a exceptio non adimpleti contractus foi bem afastada pelo MM. Juiz, especialmente à vista das circunstâncias do caso concreto.
5. No mais, a correção monetária foi corretamente contada desde o vencimento da obrigação, como mecanismo de simples manutenção do valor de troca da moeda.
A prestação de pagamento do preço é líquida, positiva e a termo. Nos exatos termos no artigo 397 do Código Civil, constitui de pleno direito em mora o devedor inadimplente, valendo o aforismo dies interpelat pro omine. Se a mora é ex re, natural que os juros de mora sejam contados a partir do vencimento da prestação.
Serão os juros de 6% ao ano até o mês de janeiro de 2003 e a contar da vigência do novo Código Civil, 1% ao mês, nos termos do artigo 406. Não se aplica a taxa SELIC, por embutir expectativa inflacionária, constituindo bis in idem com a atualização monetária.
Mantém-se, em suma, a sentença atacada, inclusive por seus próprios fundamentos.
Diante do exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.
Participaram do julgamento, os Desembargadores Ênio Zuliani (Presidente) e J. G. Jacobina Rabello (Revisor).
São Paulo, 27 de julho de 2006
Francisco Loureiro, Relator
Execução fiscal – embargos de terceiro – imóvel alienado e não transcrito no registro imobiliário – em relação a terceiro, somente se presume fraudule
Execução fiscal – embargos de terceiro – imóvel alienado e não transcrito no registro imobiliário – em relação a terceiro, somente se presume fraudulenta a alienação realizada após o registro de penhora ou arresto
(TJSP)
BDI nº 3 - ano:2009 - (Jurisprudência)
Recurso Especial nº 866.520 - AL (2006/0148502-8)
Relatora: Ministra Eliana Calmon
Recorrente: Fazenda Nacional
Recorrido: Ângela Costa de Mesquita e outros
EMENTA
Tributário - Embargos de terceiro - Execução fiscal - Fraude à execução - Imóvel alienado e não transcrito no registro imobiliário - Art. 530, I, do Código Civil Brasileiro - Súmula 84/STJ.
1. Jurisprudência da Corte segundo a qual se reconhece a validade de contrato de compra e venda, embora não efetuada a transcrição no registro imobiliário (Súmula 84/STJ), para efeito de preservação do direito da posse do terceiro adquirente de boa-fé.
2. No caso de alienação de bens imóveis, na forma da legislação processual civil (art. 659, § 4º, do CPC, desde a redação da Lei 8.953/94), apenas a inscrição de penhora ou arresto no competente cartório torna absoluta a assertiva de que a constrição é conhecida por terceiros e invalida a alegação de boa-fé do adquirente da propriedade.
3. Ausente o registro de penhora ou arresto efetuado sobre o imóvel, não se pode supor que as partes contratantes agiram em consilium fraudis. Para tanto, é necessária a demonstração, por parte do credor, de que o comprador tinha conhecimento da existência de execução fiscal contra o alienante ou agiu em conluio com o devedor-vendedor, sendo insuficiente o argumento de que a venda foi realizada após a citação do executado.
4. Assim, em relação ao terceiro, somente se presume fraudulenta a alienação de bem imóvel realizada posteriormente ao registro de penhora ou arresto.
5. Recurso especial não provido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça “A Turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Sr(a). Ministro(a)-Relator(a).” Os Srs. Ministros Castro Meira, Humberto Martins, Herman Benjamin e Mauro Campbell Marques votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Brasília-DF, 18 de setembro de 2008
Ministra Eliana Calmon, Relatora
VOTO
A Exma. Sra. Ministra Eliana Calmon (Relatora): O Tribunal de origem, para decidir a causa, pautou-se nos seguintes fundamentos:
Conforme já dito, o imóvel objeto desses embargos foi adquirido pelo genitor da embargante em 22-3-82, através de contrato de compra e venda (fls. 8), não registrado no Registro de Imóveis, tendo sido doado à mesma em 3-3-97, através de escritura pública (fls. 10), antes, portanto, do ajuizamento da Execução Fiscal nº 97.0006831-5, que, segundo a embargante, ocorreu em 26 de maio de 1997. Tal particularidade afasta, sobremaneira, qualquer indício de fraude à execução ou de má-fé por parte da embargante e seu cônjuge.
Por outro lado, também não prospera a tese de que o contrato de compra e venda, cujo instrumento fora registrado em cartório de títulos e documentos, não é oponível à Fazenda Nacional por não ser seguido de registro no cartório de imóveis. Embora o Código Civil estabeleça a transcrição como modo de aquisição da propriedade dos bens imóveis (art. 1245), a jurisprudência entende que tal requisito não é absoluto, e que a comprovação da venda mediante contrato particular, mormente quando registrado em cartório, com o pagamento do preço, impede a penhora.
Confira-se, outrossim, o inteiro teor da Súmula 84 do STJ: “É admissível embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.”
(...)
Saliento, ainda, que o multicitado contrato de compra e venda não se reveste de qualquer vício capaz de invalidá-lo, motivo pelo qual não pode subsistir a constrição incidente sobre o imóvel, cuja propriedade é reclamada pelos embargantes. (fls. 71-73)
O sentido na Súmula 84/STJ é o de que prestam os embargos de terceiro à defesa da posse.
Com base nesse entendimento, a jurisprudência desta Corte tem protegido a situação da promessa de compra e venda, ainda que não registrada no cartório respectivo, como previsto no art. 530, I, do Código Civil, preservando-se o direito dos terceiros adquirentes de boa-fé e conferindo interpretação finalística à Lei de Registros Públicos.
Nesse sentido, vejam-se os seguintes precedentes:
Processual Civil. Embargos de terceiro. Penhora de bem alienado a terceiro de boa-fé. Ausência de transcrição do título no registro de imóveis.
1. Alienação de bem imóvel pendente execução fiscal. A novel exigência do registro da penhora, muito embora não produza efeitos infirmadores da regra prior in tempore prior in jure, exsurgiu com o escopo de conferir à mesma efeitos erga omnes para o fim de caracterizar a fraude à execução.
2. Deveras, à luz do art. 530 do Código Civil sobressai claro que a lei reclama o registro dos títulos translativos da propriedade imóvel por ato inter vivos, onerosos ou gratuitos, posto que os negócios jurídicos em nosso ordenamento jurídico, não são hábeis a transferir o domínio do bem. Assim, titular do direito é aquele em cujo nome está transcrita a propriedade imobiliária.
3. Todavia, a jurisprudência do STJ, sobrepujando a questão de fundo sobre a questão da forma, como técnica de realização da justiça, vem conferindo interpretação finalística à Lei de Registros Públicos.
Assim é que foi editada a Súmula 84, com a seguinte redação: “É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”.
4. “O CTN nem o CPC, em face da execução, não estabelecem a indisponibilidade de bem alforriado de constrição judicial. A pré-existência de dívida inscrita ou de execução, por si, não constitui ônus ‘erga omnes’, efeito decorrente da publicidade do registro público. Para a demonstração do ‘consilium’ ‘fraudis’ não basta o ajuizamento da ação. A demonstração de má-fé, pressupõe ato de efetiva citação ou de constrição judicial ou de atos repersecutórios vinculados a imóvel, para que as modificações na ordem patrimonial configurem a fraude. Validade da alienação a terceiro que adquiriu o bem sem conhecimento de constrição já que nenhum ônus foi dado à publicidade. Os precedentes desta Corte não consideram fraude de execução a alienação ocorrida antes da citação do executado alienante. (EREsp nº 31321/SP, Rel. Min. Milton Luiz Pereira, DJ de 16/11/1999) 5. Aquele que não adquire do penhorado não fica sujeito à fraude in re ipsa, senão pelo conhecimento erga omnes produzido pelo registro da penhora. Sobre o tema, sustentamos: “Hodiernamente, a lei exige o registro da penhora, quando imóvel o bem transcrito. A novel exigência visa à proteção do terceiro de boa-fé, e não é ato essencial à formalização da constrição judicial; por isso o registro não cria prioridade na fase de pagamento. Entretanto, a moderna exigência do registro altera a tradicional concepção da fraude de execução; razão pela qual, somente a alienação posterior ao registro é que caracteriza a figura em exame. Trata-se de uma execução criada pela própria lei, sem que se possa argumentar que a execução em si seja uma demanda capaz de reduzir o devedor à insolvência e, por isso, a hipótese estaria enquadrada no inciso II do art. 593 do CPC.
A referida exegese esbarraria na inequívoca ratio legis que exsurgiu com o nítido objetivo de proteger terceiros adquirentes. Assim, não se pode mais afirmar que quem compra do penhorado o faz em fraude de execução. ‘É preciso verificar se a aquisição precedeu ou sucedeu o registro da penhora’. Neste passo, a reforma consagrou, no nosso sistema, aquilo que de há muito se preconiza nos nossos matizes europeus.” (Curso de Direito Processual Civil, Luiz Fux, 2ª Ed., pp. 1298/1299), 6. Precedentes: Resp 638664/PR, deste Relator, publicado no DJ: 02.05.2005; REsp 791104/PR, Relator Ministro José Delgado, publicado no DJ 06.02.2006;REsp 665451/ CE Relator Ministro Castro Meira DJ 07.11.2005, Resp 468.718, Rel. Min. Eliana Calmon, DJ de 15/04/2003; AGA 448332 / RS, Rel. Min. José Delgado, DJ de 21/10/2002; Resp 171.259/SP, Rel. Min. Milton Luiz Pereira, DJ 11/03/2002.
7. In casu, além de não ter sido registrada, a penhora efetivou-se em 05/11/99, ou seja, após a alienação do imóvel pelos executados, realizada em 20/04/99, devidamente registrada no Cartório de Imóveis (fls. 09) data em que não havia qualquer ônus sobre a matrícula do imóvel. Deveras, a citação de um dos executados, ocorreu em 25/03/99, sem contudo, ter ocorrido a convocação do outro executado.
8. Recurso especial provido.
(REsp 739.388/MG, Rel. Ministro Luiz Fux, Primeira Turma, julgado em 28.03.2006, DJ 10.04.2006 p. 144)
Processual Civil. Embargos de terceiro. Penhora de imóvel. Posse em favor dos embargantes decorrente de compra e venda anterior à execução. Registro da escritura no cartório de imóveis posterior à execução e à constrição. Inexistência de fraude.
I. Insubsistente a penhora sobre imóvel que não integrava o patrimônio do devedor, pois já alienado ao tempo do ajuizamento da execução e da penhora.
II. Desinfluente o fato de a escritura de compra e venda ter sido registrada no cartório imobiliário após o ato constritivo, uma vez que não se discute nos embargos de terceiro a propriedade do imóvel, mas a posse.
III. Recurso conhecido e desprovido.
(REsp 256.150/SC, Relator Ministro Aldir Passarinho Júnior, 4ª Turma, unânime, DJ de 18/03/2002, página 00255)
Processual Civil. Fraude a execução. Embargos de terceiro. Boa-fé do adquirente do bem. Inexistência de violação ao Art. 185 do CTN. Sum. 84/STJ.
I - A jurisprudência deste tribunal tem assentado o escólio no sentido de prestigiar o terceiro possuidor e adquirente de boa-fé, na hipótese de a penhora recair sobre imóvel objeto de execução e não mais pertencente de fato ao patrimônio do devedor, vez que transferido, muito embora não formalmente.
II - Consoante o enunciado da Sum. 84/STJ, “é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro”.
III - Não viola o art. 185 do CTN a decisão que entendeu não constituir fraude à execução a alienação de bens feita por quem não é sujeito passivo em débito com a Fazenda Pública, e tenha adquirido o bem objeto de constrição judicial, amparado pela boa-fé, de pessoa não devedora da fazenda, não havendo sido a penhora levada a registro.
IV - Recurso desprovido, sem discrepância.
(REsp 120.756/MG, Relator Ministro Demócrito Reinaldo, 1ª Turma, unânime, DJ de 15/12/1997, página 66.231).
Por outro lado, em se tratando de execução fiscal com penhora sobre imóvel, o marco a ser considerado é o registro da penhora no competente cartório, por força da regra do art. 659, § 4º, do CPC, porque não se pode impor ao terceiro adquirente obrigação quanto à ciência da execução tão-somente pela existência da citação do executado, principalmente em hipóteses como, por exemplo, aquela em que o imóvel se encontra situado em Estado da Federação distinto daquele onde corre a ação. Assim, ausente o registro da penhora efetuada sobre o imóvel, não se pode supor que as partes contratantes agiram em consilium fraudis, que deve ser demonstrado.
Na hipótese dos autos, ficou abstraído que a venda do imóvel, ainda que sem registro, foi realizada antes mesmo do ajuizamento da execução fiscal, motivo pelo qual deve ser preservado o direito do terceiro que o adquiriu de boa-fé.
Com essas considerações, conheço do recurso especial, mas lhe nego provimento.
É o voto.
Brasília, 18 de setembro de 2008
(TJSP)
BDI nº 3 - ano:2009 - (Jurisprudência)
Recurso Especial nº 866.520 - AL (2006/0148502-8)
Relatora: Ministra Eliana Calmon
Recorrente: Fazenda Nacional
Recorrido: Ângela Costa de Mesquita e outros
EMENTA
Tributário - Embargos de terceiro - Execução fiscal - Fraude à execução - Imóvel alienado e não transcrito no registro imobiliário - Art. 530, I, do Código Civil Brasileiro - Súmula 84/STJ.
1. Jurisprudência da Corte segundo a qual se reconhece a validade de contrato de compra e venda, embora não efetuada a transcrição no registro imobiliário (Súmula 84/STJ), para efeito de preservação do direito da posse do terceiro adquirente de boa-fé.
2. No caso de alienação de bens imóveis, na forma da legislação processual civil (art. 659, § 4º, do CPC, desde a redação da Lei 8.953/94), apenas a inscrição de penhora ou arresto no competente cartório torna absoluta a assertiva de que a constrição é conhecida por terceiros e invalida a alegação de boa-fé do adquirente da propriedade.
3. Ausente o registro de penhora ou arresto efetuado sobre o imóvel, não se pode supor que as partes contratantes agiram em consilium fraudis. Para tanto, é necessária a demonstração, por parte do credor, de que o comprador tinha conhecimento da existência de execução fiscal contra o alienante ou agiu em conluio com o devedor-vendedor, sendo insuficiente o argumento de que a venda foi realizada após a citação do executado.
4. Assim, em relação ao terceiro, somente se presume fraudulenta a alienação de bem imóvel realizada posteriormente ao registro de penhora ou arresto.
5. Recurso especial não provido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça “A Turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Sr(a). Ministro(a)-Relator(a).” Os Srs. Ministros Castro Meira, Humberto Martins, Herman Benjamin e Mauro Campbell Marques votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Brasília-DF, 18 de setembro de 2008
Ministra Eliana Calmon, Relatora
VOTO
A Exma. Sra. Ministra Eliana Calmon (Relatora): O Tribunal de origem, para decidir a causa, pautou-se nos seguintes fundamentos:
Conforme já dito, o imóvel objeto desses embargos foi adquirido pelo genitor da embargante em 22-3-82, através de contrato de compra e venda (fls. 8), não registrado no Registro de Imóveis, tendo sido doado à mesma em 3-3-97, através de escritura pública (fls. 10), antes, portanto, do ajuizamento da Execução Fiscal nº 97.0006831-5, que, segundo a embargante, ocorreu em 26 de maio de 1997. Tal particularidade afasta, sobremaneira, qualquer indício de fraude à execução ou de má-fé por parte da embargante e seu cônjuge.
Por outro lado, também não prospera a tese de que o contrato de compra e venda, cujo instrumento fora registrado em cartório de títulos e documentos, não é oponível à Fazenda Nacional por não ser seguido de registro no cartório de imóveis. Embora o Código Civil estabeleça a transcrição como modo de aquisição da propriedade dos bens imóveis (art. 1245), a jurisprudência entende que tal requisito não é absoluto, e que a comprovação da venda mediante contrato particular, mormente quando registrado em cartório, com o pagamento do preço, impede a penhora.
Confira-se, outrossim, o inteiro teor da Súmula 84 do STJ: “É admissível embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.”
(...)
Saliento, ainda, que o multicitado contrato de compra e venda não se reveste de qualquer vício capaz de invalidá-lo, motivo pelo qual não pode subsistir a constrição incidente sobre o imóvel, cuja propriedade é reclamada pelos embargantes. (fls. 71-73)
O sentido na Súmula 84/STJ é o de que prestam os embargos de terceiro à defesa da posse.
Com base nesse entendimento, a jurisprudência desta Corte tem protegido a situação da promessa de compra e venda, ainda que não registrada no cartório respectivo, como previsto no art. 530, I, do Código Civil, preservando-se o direito dos terceiros adquirentes de boa-fé e conferindo interpretação finalística à Lei de Registros Públicos.
Nesse sentido, vejam-se os seguintes precedentes:
Processual Civil. Embargos de terceiro. Penhora de bem alienado a terceiro de boa-fé. Ausência de transcrição do título no registro de imóveis.
1. Alienação de bem imóvel pendente execução fiscal. A novel exigência do registro da penhora, muito embora não produza efeitos infirmadores da regra prior in tempore prior in jure, exsurgiu com o escopo de conferir à mesma efeitos erga omnes para o fim de caracterizar a fraude à execução.
2. Deveras, à luz do art. 530 do Código Civil sobressai claro que a lei reclama o registro dos títulos translativos da propriedade imóvel por ato inter vivos, onerosos ou gratuitos, posto que os negócios jurídicos em nosso ordenamento jurídico, não são hábeis a transferir o domínio do bem. Assim, titular do direito é aquele em cujo nome está transcrita a propriedade imobiliária.
3. Todavia, a jurisprudência do STJ, sobrepujando a questão de fundo sobre a questão da forma, como técnica de realização da justiça, vem conferindo interpretação finalística à Lei de Registros Públicos.
Assim é que foi editada a Súmula 84, com a seguinte redação: “É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”.
4. “O CTN nem o CPC, em face da execução, não estabelecem a indisponibilidade de bem alforriado de constrição judicial. A pré-existência de dívida inscrita ou de execução, por si, não constitui ônus ‘erga omnes’, efeito decorrente da publicidade do registro público. Para a demonstração do ‘consilium’ ‘fraudis’ não basta o ajuizamento da ação. A demonstração de má-fé, pressupõe ato de efetiva citação ou de constrição judicial ou de atos repersecutórios vinculados a imóvel, para que as modificações na ordem patrimonial configurem a fraude. Validade da alienação a terceiro que adquiriu o bem sem conhecimento de constrição já que nenhum ônus foi dado à publicidade. Os precedentes desta Corte não consideram fraude de execução a alienação ocorrida antes da citação do executado alienante. (EREsp nº 31321/SP, Rel. Min. Milton Luiz Pereira, DJ de 16/11/1999) 5. Aquele que não adquire do penhorado não fica sujeito à fraude in re ipsa, senão pelo conhecimento erga omnes produzido pelo registro da penhora. Sobre o tema, sustentamos: “Hodiernamente, a lei exige o registro da penhora, quando imóvel o bem transcrito. A novel exigência visa à proteção do terceiro de boa-fé, e não é ato essencial à formalização da constrição judicial; por isso o registro não cria prioridade na fase de pagamento. Entretanto, a moderna exigência do registro altera a tradicional concepção da fraude de execução; razão pela qual, somente a alienação posterior ao registro é que caracteriza a figura em exame. Trata-se de uma execução criada pela própria lei, sem que se possa argumentar que a execução em si seja uma demanda capaz de reduzir o devedor à insolvência e, por isso, a hipótese estaria enquadrada no inciso II do art. 593 do CPC.
A referida exegese esbarraria na inequívoca ratio legis que exsurgiu com o nítido objetivo de proteger terceiros adquirentes. Assim, não se pode mais afirmar que quem compra do penhorado o faz em fraude de execução. ‘É preciso verificar se a aquisição precedeu ou sucedeu o registro da penhora’. Neste passo, a reforma consagrou, no nosso sistema, aquilo que de há muito se preconiza nos nossos matizes europeus.” (Curso de Direito Processual Civil, Luiz Fux, 2ª Ed., pp. 1298/1299), 6. Precedentes: Resp 638664/PR, deste Relator, publicado no DJ: 02.05.2005; REsp 791104/PR, Relator Ministro José Delgado, publicado no DJ 06.02.2006;REsp 665451/ CE Relator Ministro Castro Meira DJ 07.11.2005, Resp 468.718, Rel. Min. Eliana Calmon, DJ de 15/04/2003; AGA 448332 / RS, Rel. Min. José Delgado, DJ de 21/10/2002; Resp 171.259/SP, Rel. Min. Milton Luiz Pereira, DJ 11/03/2002.
7. In casu, além de não ter sido registrada, a penhora efetivou-se em 05/11/99, ou seja, após a alienação do imóvel pelos executados, realizada em 20/04/99, devidamente registrada no Cartório de Imóveis (fls. 09) data em que não havia qualquer ônus sobre a matrícula do imóvel. Deveras, a citação de um dos executados, ocorreu em 25/03/99, sem contudo, ter ocorrido a convocação do outro executado.
8. Recurso especial provido.
(REsp 739.388/MG, Rel. Ministro Luiz Fux, Primeira Turma, julgado em 28.03.2006, DJ 10.04.2006 p. 144)
Processual Civil. Embargos de terceiro. Penhora de imóvel. Posse em favor dos embargantes decorrente de compra e venda anterior à execução. Registro da escritura no cartório de imóveis posterior à execução e à constrição. Inexistência de fraude.
I. Insubsistente a penhora sobre imóvel que não integrava o patrimônio do devedor, pois já alienado ao tempo do ajuizamento da execução e da penhora.
II. Desinfluente o fato de a escritura de compra e venda ter sido registrada no cartório imobiliário após o ato constritivo, uma vez que não se discute nos embargos de terceiro a propriedade do imóvel, mas a posse.
III. Recurso conhecido e desprovido.
(REsp 256.150/SC, Relator Ministro Aldir Passarinho Júnior, 4ª Turma, unânime, DJ de 18/03/2002, página 00255)
Processual Civil. Fraude a execução. Embargos de terceiro. Boa-fé do adquirente do bem. Inexistência de violação ao Art. 185 do CTN. Sum. 84/STJ.
I - A jurisprudência deste tribunal tem assentado o escólio no sentido de prestigiar o terceiro possuidor e adquirente de boa-fé, na hipótese de a penhora recair sobre imóvel objeto de execução e não mais pertencente de fato ao patrimônio do devedor, vez que transferido, muito embora não formalmente.
II - Consoante o enunciado da Sum. 84/STJ, “é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro”.
III - Não viola o art. 185 do CTN a decisão que entendeu não constituir fraude à execução a alienação de bens feita por quem não é sujeito passivo em débito com a Fazenda Pública, e tenha adquirido o bem objeto de constrição judicial, amparado pela boa-fé, de pessoa não devedora da fazenda, não havendo sido a penhora levada a registro.
IV - Recurso desprovido, sem discrepância.
(REsp 120.756/MG, Relator Ministro Demócrito Reinaldo, 1ª Turma, unânime, DJ de 15/12/1997, página 66.231).
Por outro lado, em se tratando de execução fiscal com penhora sobre imóvel, o marco a ser considerado é o registro da penhora no competente cartório, por força da regra do art. 659, § 4º, do CPC, porque não se pode impor ao terceiro adquirente obrigação quanto à ciência da execução tão-somente pela existência da citação do executado, principalmente em hipóteses como, por exemplo, aquela em que o imóvel se encontra situado em Estado da Federação distinto daquele onde corre a ação. Assim, ausente o registro da penhora efetuada sobre o imóvel, não se pode supor que as partes contratantes agiram em consilium fraudis, que deve ser demonstrado.
Na hipótese dos autos, ficou abstraído que a venda do imóvel, ainda que sem registro, foi realizada antes mesmo do ajuizamento da execução fiscal, motivo pelo qual deve ser preservado o direito do terceiro que o adquiriu de boa-fé.
Com essas considerações, conheço do recurso especial, mas lhe nego provimento.
É o voto.
Brasília, 18 de setembro de 2008
Taxa de manutenção de loteamento – ilegalidade de imposição da taxa a quem não é associado
(STJ)
BDI nº 9 - ano:2009 - (Jurisprudência)
AgRg no Recurso Especial nº 1.034.349 - SP (2008/0035945-3)
Relator: Ministro Massami Uyeda
Agravante: Sociedade de Amigos do Vale das Laranjeiras
Agravado: George YamashitaOba e outro
EMENTA
Agravo Regimental no Recurso Especial - Direito das coisas - Condomínio - Taxa para manutenção - Imposição de obrigação a não-associado - Impossibilidade - Recurso improvido.
1. A agravante não trouxe qualquer subsídio capaz de alterar os fundamentos da decisão atacada.
2. Os proprietários que não integram a associação de moradores não estão obrigados ao pagamento compulsório de taxas condominiais ou outras contribuições. Precedentes.
3. Agravo regimental improvido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas a seguir, a Turma, por unanimidade, negar provimento ao agravo regimental, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Sidnei Beneti e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.
Brasília, 20 de novembro de 2008
Ministro Massami Uyeda, Relator
RELATÓRIO
Exmo. Sr. Ministro Massami Uyeda (Relator):
Trata-se de agravo regimental interposto pela Sociedade de Amigos do Vale das Laranjeiras contra decisão desta relatoria, assim ementada:
“Recurso especial - Direito das coisas - Condomínio - Taxa para manutenção - Violação dos artigos 5º, incisos II e XX, 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal - Competência do Supremo Tribunal Federal - ofensa aos artigos 513, 515 e 541 do CPC e 17 e 22 da lei 6.766/79 - Ausência de prequestionamento - Inteligência da Súmula 282/STF - Imposição de obrigação a não-associado - Impossibilidade - Divergência jurisprudencial verificada - Recurso provido. “
Busca a agravante a reforma do decisum, sustentando, em síntese, que a jurisprudência do STJ encontra-se oscilante quanto à matéria. Assevera, outrossim, que o não-pagamento da contribuição pelos serviços oferecidos pela Associação caracteriza enriquecimento ilícito por parte do devedor, em detrimento dos demais moradores, por isso não há violação ao art. 884 do Código Civil. Alega, ademais, que o recorrido deve participar do rateio das despesas de melhoramentos que beneficiam a todos, ainda que não faça parte da associação. Cita julgados deste Tribunal.
É o relatório.
VOTO
Exmo. Sr. Ministro Massami Uyeda (Relator):
O inconformismo não merece prosperar.
Com efeito.
Relativamente à questão do enriquecimento ilícito por parte do devedor em razão do não-pagamento da contribuição pelos serviços oferecidos pela Associação, a presente irresignação não comporta provimento, uma vez que, in casu, não foi trazido qualquer subsídio capaz de alterar os fundamentos da decisão agravada. Reitera-se, pois, o seu teor:
“Todavia, tem-se por configurada a divergência interpretativa, visto que o acórdão recorrido, ao determinar o pagamento dos valores alegados pela autora, decidiu em desconformidade com a jurisprudência desta Corte, pois se os proprietários não integram a associação de moradores, inviável a cobrança compulsória de taxas condominiais ou de outra contribuição.
Nesse sentido, confira-se o seguinte precedente:
“Embargos de divergência. Recurso especial. Associação de moradores. Taxas de manutenção do loteamento. Imposição a quem não é associado. Impossibilidade.
- As taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo.” (EREsp 444931/SP, Rel. Ministro Fernando Gonçalves, Rel. p/ Acórdão Ministro Humberto Gomes de Barros, Segunda Seção, julgado em 26.10.2005, DJ 01.02.2006 p. 427)
Assim sendo, dá-se provimento ao recurso especial para reformar o acórdão recorrido, afastando-se a obrigatoriedade de pagamento das taxas e/ou contribuições exigidas pela Sociedade de Amigos do Vale das Laranjeiras, conforme fundamentado. “
Nega-se, pois, provimento ao agravo regimental.
É o voto.
Brasília, 20 de novembro de 2008
BDI nº 9 - ano:2009 - (Jurisprudência)
AgRg no Recurso Especial nº 1.034.349 - SP (2008/0035945-3)
Relator: Ministro Massami Uyeda
Agravante: Sociedade de Amigos do Vale das Laranjeiras
Agravado: George YamashitaOba e outro
EMENTA
Agravo Regimental no Recurso Especial - Direito das coisas - Condomínio - Taxa para manutenção - Imposição de obrigação a não-associado - Impossibilidade - Recurso improvido.
1. A agravante não trouxe qualquer subsídio capaz de alterar os fundamentos da decisão atacada.
2. Os proprietários que não integram a associação de moradores não estão obrigados ao pagamento compulsório de taxas condominiais ou outras contribuições. Precedentes.
3. Agravo regimental improvido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas a seguir, a Turma, por unanimidade, negar provimento ao agravo regimental, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Sidnei Beneti e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.
Brasília, 20 de novembro de 2008
Ministro Massami Uyeda, Relator
RELATÓRIO
Exmo. Sr. Ministro Massami Uyeda (Relator):
Trata-se de agravo regimental interposto pela Sociedade de Amigos do Vale das Laranjeiras contra decisão desta relatoria, assim ementada:
“Recurso especial - Direito das coisas - Condomínio - Taxa para manutenção - Violação dos artigos 5º, incisos II e XX, 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal - Competência do Supremo Tribunal Federal - ofensa aos artigos 513, 515 e 541 do CPC e 17 e 22 da lei 6.766/79 - Ausência de prequestionamento - Inteligência da Súmula 282/STF - Imposição de obrigação a não-associado - Impossibilidade - Divergência jurisprudencial verificada - Recurso provido. “
Busca a agravante a reforma do decisum, sustentando, em síntese, que a jurisprudência do STJ encontra-se oscilante quanto à matéria. Assevera, outrossim, que o não-pagamento da contribuição pelos serviços oferecidos pela Associação caracteriza enriquecimento ilícito por parte do devedor, em detrimento dos demais moradores, por isso não há violação ao art. 884 do Código Civil. Alega, ademais, que o recorrido deve participar do rateio das despesas de melhoramentos que beneficiam a todos, ainda que não faça parte da associação. Cita julgados deste Tribunal.
É o relatório.
VOTO
Exmo. Sr. Ministro Massami Uyeda (Relator):
O inconformismo não merece prosperar.
Com efeito.
Relativamente à questão do enriquecimento ilícito por parte do devedor em razão do não-pagamento da contribuição pelos serviços oferecidos pela Associação, a presente irresignação não comporta provimento, uma vez que, in casu, não foi trazido qualquer subsídio capaz de alterar os fundamentos da decisão agravada. Reitera-se, pois, o seu teor:
“Todavia, tem-se por configurada a divergência interpretativa, visto que o acórdão recorrido, ao determinar o pagamento dos valores alegados pela autora, decidiu em desconformidade com a jurisprudência desta Corte, pois se os proprietários não integram a associação de moradores, inviável a cobrança compulsória de taxas condominiais ou de outra contribuição.
Nesse sentido, confira-se o seguinte precedente:
“Embargos de divergência. Recurso especial. Associação de moradores. Taxas de manutenção do loteamento. Imposição a quem não é associado. Impossibilidade.
- As taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo.” (EREsp 444931/SP, Rel. Ministro Fernando Gonçalves, Rel. p/ Acórdão Ministro Humberto Gomes de Barros, Segunda Seção, julgado em 26.10.2005, DJ 01.02.2006 p. 427)
Assim sendo, dá-se provimento ao recurso especial para reformar o acórdão recorrido, afastando-se a obrigatoriedade de pagamento das taxas e/ou contribuições exigidas pela Sociedade de Amigos do Vale das Laranjeiras, conforme fundamentado. “
Nega-se, pois, provimento ao agravo regimental.
É o voto.
Brasília, 20 de novembro de 2008
Despesas condominiais – loja térrea – despesas comuns – critério de rateio expresso na convenção
(STJ)
BDI nº 10 - ano:2009 - (Jurisprudência)
Recurso Especial nº 763.607 - SP (2005/0099976-4)
Relator: Ministro Jorge Scartezzini
Recorrente: Francisco Xavier Piccolotto Naccarato e outro
Recorrido: Condomínio Edifício Center Plaza
EMENTA
Recurso Especial - Ação de cobrança - Taxas condominiais - Critério de rateio expresso na convenção - Conformidade com a Lei 4.591/64 - Validade - Recurso não conhecido.
1 - A teor da jurisprudência desta Corte, havendo disposição expressa na Convenção Condominial a respeito do critério de rateio das despesas comuns, em conformidade com o disposto no artigo 12, § 1º, da Lei 4.591/64, aquela deve ser observada.
2 - Recurso não conhecido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Srs. Ministros da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas a seguir, por unanimidade, em não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator, com quem votaram os Srs. Ministros César Asfor Rocha e Aldir Passarinho Júnior.
Brasília, DF, 16 de fevereiro de 2006.
Ministro Jorge Scartezzini , Relator
RELATÓRIO
O Exmo. Sr. Ministro Jorge Scartezzini (Relator): Infere-se dos autos que Condomínio Edifício Center Plaza ajuizou Ação de Cobrança, em desfavor de Francisco Xavier Piccolotto Naccarato e José Paulo Piccolotto Naccarato, objetivando o pagamento pelos réus – proprietários do 4º, 5º, 6º e 7º pavimento – das despesas de reforma dos elevadores vencidas e não pagas, relacionadas ao período compreendido entre abril/1999 a fevereiro/2000.
Em contestação, os réus alegaram que os elevadores objeto de reforma não lhes ofereciam nenhuma utilidade, porquanto sem comunicação com os pavimentos onde se situam as respectivas garagens. Ao final, requereram a produção de prova testemunhal e pericial.
O douto juízo de primeiro grau, julgando antecipadamente a lide, acolheu o pedido, condenando os réus a pagarem a quantia correspondente a R$ 7.933,19 (sete mil, novecentos e trinta e três reais, e dezenove centavos), corrigidos monetariamente desde a citação. Opostos embargos de declaração, estes foram rejeitados.
As partes apelaram. O autor, pleiteando a inclusão na condenação das parcelas vincendas, com base no artigo 290 do Código de Processo Civil. E os réus, por sua vez, visando a anulação do decisum monocrático, por cerceamento de defesa. A colenda Nona Câmara do Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo deu parcial provimento ao recurso do autor e negou o apelo dos réus, nos termos da seguinte ementa:
“Cobrança – Despesas de condomínio – Reforma de elevadores – Contradição acerca de provas – Falta de suma da contestação – Nulidades não caracterizadas – Preliminar rejeitada – Responsabilidade pelas despesas – Reconhecimento – Pavimentos de estacionamentos que são unidades condominiais – Mantida a r. sentença, mas com a inclusão das prestações vincendas, por força do art. 290 do CPC – Negado provimento ao recurso e provido, em parte, o recurso do autor.” (fl. 182).
No presente Recurso Especial, interposto com fundamento exclusivo na alínea “a” do permissivo constitucional, sustenta-se que, tendo sido solicitada a produção de provas a respeito da completa ausência de utilidade dos elevadores para os pavimentos onde se situam as garagens de propriedade dos recorrentes e, por conseguinte, de inviabilidade da cobrança, não poderia a instância ordinária julgar antecipadamente a lide – indeferindo as provas requeridas – para acolher a pretensão. Assim, aduzem, para tanto, violação aos artigos 130, 330, I, e 332, todos do Código de Processo Civil.
Contra-razões apresentadas às fls. 244/253.
Inadmitido o recurso pelo Tribunal de origem, foi interposto, então, agravo de instrumento, que, por sua vez, restou provido para determinar a subida dos autos para essa Corte, vindo-me conclusos.
É o relatório.
VOTO
O Exmo. Sr. Ministro Jorge Scartezzini (Relator): Senhores Ministros, como relatado, insurgem-se os recorrentes, com fundamento na alínea “a” do permissivo constitucional, alegando, em síntese, cerceamento de defesa no indeferimento, pelas instâncias ordinárias, de produção de provas a respeito da completa ausência de utilidade dos elevadores para os pavimentos onde se situam as garagens de propriedade dos recorrentes e, por conseguinte, de inviabilidade da cobrança. Em razão disso, aduzem violação aos artigos 130, 330, I, e 332, todos do CPC, que rezam respectivamente, verbis:
“Art. 130. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias à instrução do processo, indeferindo as diligências inúteis ou meramente protelatórias.
Art. 330. O juiz conhecerá diretamente do pedido, proferindo sentença:
I – quando a questão de mérito for unicamente de direito, ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produzir prova em audiência.
Art. 332. Todos os meios legais, bem como os moralmente legítimos, ainda que não especificados neste Código, são hábeis para provar a verdade dos fatos, em que se funda a ação ou a defesa.”
O recurso não merece prosperar.
Com efeito, inicialmente importa salientar que, para se apreciar a conveniência ou não no indeferimento de provas pelas instâncias ordinárias, seria necessário a incursão na seara fática, o que é inviável em sede de Recurso Especial (Súmula 07/STJ).
De outro lado, tal circunstância não assume relevo quando a jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que, havendo disposição expressa na Convenção Condominial a respeito do critério de rateio das despesas comuns, em conformidade com o disposto no artigo 12, § 1º, da Lei 4.591/64, aquela deve ser observada.
Ao que se extrai dos autos, o Tribunal local, tratando do assunto, ressaltou que houve fixação, pela convenção condominial, da responsabilidade de todos os condôminos pelas despesas dos elevadores, inclusive de reforma, vale dizer, não houve qualquer isenção quanto a tais encargos em favor das unidades pertencentes aos recorrentes. Nesse particular, disse o acórdão hostilizado, verbis:
“No caso, consoante a documentação existente nos autos, devem os réus responder pelo pagamento dos valores cobrados.
(...) da leitura da convenção condominial, não se vê a exclusão da responsabilidade propugnada pelos réus. Os elevadores pertencem ao edifício. A manutenção do prédio, sobretudo do topo exige a utilização dos elevadores. No 18º pavimento, encontra-se a caixa d’água, que serve a todos, inclusive os proprietários dos estacionamentos do 4º ao 7º pavimentos. Todos os condôminos devem contribuir para as despesas dos elevadores, inclusive de reforma. Aliás, como proprietários dos 4º ao 7º pavimentos, incabível qualquer cogitação de que não seriam condôminos. A indicação de unidades autônomas certamente inclui os proprietários dos estacionamentos. Não há outra possibilidade de se entender o preceituado no art. 41 da Convenção.
Importante ver que houve necessidade de, no art. 46, ficar esclarecido que as vagas nas garagens coletivas não poderão ser alienadas, por não se constituírem unidade autônoma, salvo os casos de alienação juntamente com a unidade autônoma. Já no tocante às garagens dos pavimentos 4º ao 7º, contrariamente, a convenção, no art. 50, estabeleceu que poderão ser elas alienadas independentemente de o adquirente ser condômino, em evidente classificação dos estacionamentos do 4º ao 7º pavimentos como unidades autônomas.” (fls. 184/185)
Assim, posta a questão nestes termos, correta a responsabilização dos ora recorrentes pelas despesas em questão, porquanto em conformidade com a jurisprudência desta Corte. A propósito:
“Condomínio. Loja térrea com acesso independente. Cotas condominiais. Critério de rateio expresso na convenção de condomínio. Validade.
- Havendo disposição expressa na convenção de condomínio, estabelecendo o critério de rateio dos encargos condominiais ordinários, prescindível é que haja outra regra específica obrigando o proprietário da loja térrea a arcar com essas despesas.
Recurso especial conhecido, mas improvido.” (REsp 537.116/RS, Rel. Min. BARROS MONTEIRO, DJ de 05/12/05)
“Civil. Condomínio. Convenção aprovada e não registrada. Obrigatoriedade para os condôminos. Precedentes. Loja autônoma. Despesas comuns. Critério de rateio expresso na convenção, conforme art. 12, § 1º, lei 4.591/64. Validade. recurso não conhecido.
I – A convenção de condomínio aprovada e não registrada tem validade para regular as relações entre as partes, não podendo o condômino, por esse fundamento, recusar-se ao seu cumprimento.
II – É livre a estipulação do critério de rateio das despesas comuns, pela convenção de condomínio, nos termos do art. 12 da Lei 4.591/64.
III – A verificação da aprovação ou não da convenção pelo mínimo de dois terços dos condôminos implica em reexame de provas, vedado a esta instância, nos termos do enunciado nº 7 da súmula/STJ.
IV – A simples transcrição de ementas não é suficiente para a caracterização da divergência jurisprudencial.” (Resp 128.418/RJ, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/09/99)
“Civil – Unidade condominial não sujeita às taxas gerais.
I – A jurisprudência e a doutrina firma entendimento no sentido de que a unidade condominial com acesso direto à via pública não está sujeita às taxas gerais atinentes aos demais apartamentos, salvo se a convenção dispõe em contrário.
II – Recurso conhecido e provido. (Resp 61.141/GO, Rel. Min. WALDEMAR ZVEITER, DJ de 04/11/96)
Aliás, a doutrina não destoa do entendimento ora apresentado, senão vejamos, verbis:
“Cada proprietário de apartamento só está obrigado, em princípio, a concorrer, na proporção de sua parte, nas despesas do edifício que estejam discriminadamente aprovadas em assembléia geral.
E não há solidariedade entre os condôminos. Daí os fornecimentos feitos ao edifício só poderem ser cobrados à sua administração, respondendo cada condômino pela quota-parte que lhe tocar na composição da despesa comum.
Cumpre, entretanto, observar que não se podem atribuir os ônus de tais despesas a comunheiros que nada têm, direta ou indiretamente, com serviços que nenhuma utilidade lhes prestam. Está neste caso o proprietário de loja no rés-do-chão, e com saída livre, quanto às despesas de manutenção de elevadores. Está neste caso aquele que é proprietário de apartamento sem direito a garagem, quanto às despesas com esta. E, assim em diante, em outras hipóteses análogas. Mas é evidente que prevalece, e obriga, a disposição em contrário, inserta na convenção de condomínio. Está, ainda, o condômino, mesmo nesses casos, sujeito às despesas necessárias à conservação e segurança do edifício.” (in “Caio Mário da Silva Pereira”, Condomínio e Incorporações, 10ª ed., Editora Forense, p. 143/144)
Não vislumbro, pois, a aludida violação infraconsti-tucional.
Ante o exposto, não conheço do recurso.
É como voto.
Brasília, 16 de fevereiro de 2006
BDI nº 10 - ano:2009 - (Jurisprudência)
Recurso Especial nº 763.607 - SP (2005/0099976-4)
Relator: Ministro Jorge Scartezzini
Recorrente: Francisco Xavier Piccolotto Naccarato e outro
Recorrido: Condomínio Edifício Center Plaza
EMENTA
Recurso Especial - Ação de cobrança - Taxas condominiais - Critério de rateio expresso na convenção - Conformidade com a Lei 4.591/64 - Validade - Recurso não conhecido.
1 - A teor da jurisprudência desta Corte, havendo disposição expressa na Convenção Condominial a respeito do critério de rateio das despesas comuns, em conformidade com o disposto no artigo 12, § 1º, da Lei 4.591/64, aquela deve ser observada.
2 - Recurso não conhecido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Srs. Ministros da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas a seguir, por unanimidade, em não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator, com quem votaram os Srs. Ministros César Asfor Rocha e Aldir Passarinho Júnior.
Brasília, DF, 16 de fevereiro de 2006.
Ministro Jorge Scartezzini , Relator
RELATÓRIO
O Exmo. Sr. Ministro Jorge Scartezzini (Relator): Infere-se dos autos que Condomínio Edifício Center Plaza ajuizou Ação de Cobrança, em desfavor de Francisco Xavier Piccolotto Naccarato e José Paulo Piccolotto Naccarato, objetivando o pagamento pelos réus – proprietários do 4º, 5º, 6º e 7º pavimento – das despesas de reforma dos elevadores vencidas e não pagas, relacionadas ao período compreendido entre abril/1999 a fevereiro/2000.
Em contestação, os réus alegaram que os elevadores objeto de reforma não lhes ofereciam nenhuma utilidade, porquanto sem comunicação com os pavimentos onde se situam as respectivas garagens. Ao final, requereram a produção de prova testemunhal e pericial.
O douto juízo de primeiro grau, julgando antecipadamente a lide, acolheu o pedido, condenando os réus a pagarem a quantia correspondente a R$ 7.933,19 (sete mil, novecentos e trinta e três reais, e dezenove centavos), corrigidos monetariamente desde a citação. Opostos embargos de declaração, estes foram rejeitados.
As partes apelaram. O autor, pleiteando a inclusão na condenação das parcelas vincendas, com base no artigo 290 do Código de Processo Civil. E os réus, por sua vez, visando a anulação do decisum monocrático, por cerceamento de defesa. A colenda Nona Câmara do Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo deu parcial provimento ao recurso do autor e negou o apelo dos réus, nos termos da seguinte ementa:
“Cobrança – Despesas de condomínio – Reforma de elevadores – Contradição acerca de provas – Falta de suma da contestação – Nulidades não caracterizadas – Preliminar rejeitada – Responsabilidade pelas despesas – Reconhecimento – Pavimentos de estacionamentos que são unidades condominiais – Mantida a r. sentença, mas com a inclusão das prestações vincendas, por força do art. 290 do CPC – Negado provimento ao recurso e provido, em parte, o recurso do autor.” (fl. 182).
No presente Recurso Especial, interposto com fundamento exclusivo na alínea “a” do permissivo constitucional, sustenta-se que, tendo sido solicitada a produção de provas a respeito da completa ausência de utilidade dos elevadores para os pavimentos onde se situam as garagens de propriedade dos recorrentes e, por conseguinte, de inviabilidade da cobrança, não poderia a instância ordinária julgar antecipadamente a lide – indeferindo as provas requeridas – para acolher a pretensão. Assim, aduzem, para tanto, violação aos artigos 130, 330, I, e 332, todos do Código de Processo Civil.
Contra-razões apresentadas às fls. 244/253.
Inadmitido o recurso pelo Tribunal de origem, foi interposto, então, agravo de instrumento, que, por sua vez, restou provido para determinar a subida dos autos para essa Corte, vindo-me conclusos.
É o relatório.
VOTO
O Exmo. Sr. Ministro Jorge Scartezzini (Relator): Senhores Ministros, como relatado, insurgem-se os recorrentes, com fundamento na alínea “a” do permissivo constitucional, alegando, em síntese, cerceamento de defesa no indeferimento, pelas instâncias ordinárias, de produção de provas a respeito da completa ausência de utilidade dos elevadores para os pavimentos onde se situam as garagens de propriedade dos recorrentes e, por conseguinte, de inviabilidade da cobrança. Em razão disso, aduzem violação aos artigos 130, 330, I, e 332, todos do CPC, que rezam respectivamente, verbis:
“Art. 130. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias à instrução do processo, indeferindo as diligências inúteis ou meramente protelatórias.
Art. 330. O juiz conhecerá diretamente do pedido, proferindo sentença:
I – quando a questão de mérito for unicamente de direito, ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produzir prova em audiência.
Art. 332. Todos os meios legais, bem como os moralmente legítimos, ainda que não especificados neste Código, são hábeis para provar a verdade dos fatos, em que se funda a ação ou a defesa.”
O recurso não merece prosperar.
Com efeito, inicialmente importa salientar que, para se apreciar a conveniência ou não no indeferimento de provas pelas instâncias ordinárias, seria necessário a incursão na seara fática, o que é inviável em sede de Recurso Especial (Súmula 07/STJ).
De outro lado, tal circunstância não assume relevo quando a jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que, havendo disposição expressa na Convenção Condominial a respeito do critério de rateio das despesas comuns, em conformidade com o disposto no artigo 12, § 1º, da Lei 4.591/64, aquela deve ser observada.
Ao que se extrai dos autos, o Tribunal local, tratando do assunto, ressaltou que houve fixação, pela convenção condominial, da responsabilidade de todos os condôminos pelas despesas dos elevadores, inclusive de reforma, vale dizer, não houve qualquer isenção quanto a tais encargos em favor das unidades pertencentes aos recorrentes. Nesse particular, disse o acórdão hostilizado, verbis:
“No caso, consoante a documentação existente nos autos, devem os réus responder pelo pagamento dos valores cobrados.
(...) da leitura da convenção condominial, não se vê a exclusão da responsabilidade propugnada pelos réus. Os elevadores pertencem ao edifício. A manutenção do prédio, sobretudo do topo exige a utilização dos elevadores. No 18º pavimento, encontra-se a caixa d’água, que serve a todos, inclusive os proprietários dos estacionamentos do 4º ao 7º pavimentos. Todos os condôminos devem contribuir para as despesas dos elevadores, inclusive de reforma. Aliás, como proprietários dos 4º ao 7º pavimentos, incabível qualquer cogitação de que não seriam condôminos. A indicação de unidades autônomas certamente inclui os proprietários dos estacionamentos. Não há outra possibilidade de se entender o preceituado no art. 41 da Convenção.
Importante ver que houve necessidade de, no art. 46, ficar esclarecido que as vagas nas garagens coletivas não poderão ser alienadas, por não se constituírem unidade autônoma, salvo os casos de alienação juntamente com a unidade autônoma. Já no tocante às garagens dos pavimentos 4º ao 7º, contrariamente, a convenção, no art. 50, estabeleceu que poderão ser elas alienadas independentemente de o adquirente ser condômino, em evidente classificação dos estacionamentos do 4º ao 7º pavimentos como unidades autônomas.” (fls. 184/185)
Assim, posta a questão nestes termos, correta a responsabilização dos ora recorrentes pelas despesas em questão, porquanto em conformidade com a jurisprudência desta Corte. A propósito:
“Condomínio. Loja térrea com acesso independente. Cotas condominiais. Critério de rateio expresso na convenção de condomínio. Validade.
- Havendo disposição expressa na convenção de condomínio, estabelecendo o critério de rateio dos encargos condominiais ordinários, prescindível é que haja outra regra específica obrigando o proprietário da loja térrea a arcar com essas despesas.
Recurso especial conhecido, mas improvido.” (REsp 537.116/RS, Rel. Min. BARROS MONTEIRO, DJ de 05/12/05)
“Civil. Condomínio. Convenção aprovada e não registrada. Obrigatoriedade para os condôminos. Precedentes. Loja autônoma. Despesas comuns. Critério de rateio expresso na convenção, conforme art. 12, § 1º, lei 4.591/64. Validade. recurso não conhecido.
I – A convenção de condomínio aprovada e não registrada tem validade para regular as relações entre as partes, não podendo o condômino, por esse fundamento, recusar-se ao seu cumprimento.
II – É livre a estipulação do critério de rateio das despesas comuns, pela convenção de condomínio, nos termos do art. 12 da Lei 4.591/64.
III – A verificação da aprovação ou não da convenção pelo mínimo de dois terços dos condôminos implica em reexame de provas, vedado a esta instância, nos termos do enunciado nº 7 da súmula/STJ.
IV – A simples transcrição de ementas não é suficiente para a caracterização da divergência jurisprudencial.” (Resp 128.418/RJ, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/09/99)
“Civil – Unidade condominial não sujeita às taxas gerais.
I – A jurisprudência e a doutrina firma entendimento no sentido de que a unidade condominial com acesso direto à via pública não está sujeita às taxas gerais atinentes aos demais apartamentos, salvo se a convenção dispõe em contrário.
II – Recurso conhecido e provido. (Resp 61.141/GO, Rel. Min. WALDEMAR ZVEITER, DJ de 04/11/96)
Aliás, a doutrina não destoa do entendimento ora apresentado, senão vejamos, verbis:
“Cada proprietário de apartamento só está obrigado, em princípio, a concorrer, na proporção de sua parte, nas despesas do edifício que estejam discriminadamente aprovadas em assembléia geral.
E não há solidariedade entre os condôminos. Daí os fornecimentos feitos ao edifício só poderem ser cobrados à sua administração, respondendo cada condômino pela quota-parte que lhe tocar na composição da despesa comum.
Cumpre, entretanto, observar que não se podem atribuir os ônus de tais despesas a comunheiros que nada têm, direta ou indiretamente, com serviços que nenhuma utilidade lhes prestam. Está neste caso o proprietário de loja no rés-do-chão, e com saída livre, quanto às despesas de manutenção de elevadores. Está neste caso aquele que é proprietário de apartamento sem direito a garagem, quanto às despesas com esta. E, assim em diante, em outras hipóteses análogas. Mas é evidente que prevalece, e obriga, a disposição em contrário, inserta na convenção de condomínio. Está, ainda, o condômino, mesmo nesses casos, sujeito às despesas necessárias à conservação e segurança do edifício.” (in “Caio Mário da Silva Pereira”, Condomínio e Incorporações, 10ª ed., Editora Forense, p. 143/144)
Não vislumbro, pois, a aludida violação infraconsti-tucional.
Ante o exposto, não conheço do recurso.
É como voto.
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