Blog Wasser Advogados: 26/05/13 - 02/06/13

sexta-feira, 31 de maio de 2013

Procon Responde: compra de imóvel na planta



Procon Responde: compra de imóvel na planta

Dando continuidade à série “Procon Responde” tentaremos sanar as principais dúvidas dos leitores do blog a respeito de compra de imóvel na planta. Confira as dúvidas mais frequentes e as respectivas respostas:

1. Comprei um imóvel na planta e no contrato há uma cláusula que dá à construtora o direito de atrasar a obra em até 180 dias. Isto é permitido?

R.: Não. O Procon-SP considera esta cláusula abusiva, portanto nula de pleno direito.

2. A obra está atrasada e eu quero cancelar o contrato, tenho direito de receber o meu dinheiro de volta?

R.: Sim. Em caso de atraso da obra, o consumidor que quer cancelar o contrato tem direito a receber de volta tudo que pagou, corrigido monetariamente. 

O consumidor tem ainda  direito de ser ressarcido por eventuais gastos causados pelo atraso na entrega das chaves, como aluguel, por exemplo.

3. Ainda não recebi as chaves e o condomínio está sendo cobrado. Essa cobrança é permita?

R.: Se o atraso na entrega das chaves não estiver relacionado a problemas com a documentação do consumidor para assinatura do contrato de financiamento, a cobrança de condomínio é indevida.

4. A construtora pode impor pagamento de taxas de assistência jurídica e de interveniência ?

R.: A construtora não pode impor a cobrança de taxa de assistência jurídica ou assistência técnica imobiliária. O serviço só pode ser cobrado se for solicitado pelo consumidor.  A empresa deve informar de maneira clara em que consiste tal prestação de serviço e o valor a ser pago pelo contratante.

A taxa de interveniência, cobrada quando consumidor escolhe outro banco para fazer o financiamento, que não o indicado pela construtora também é considerada abusiva.

5. O consumidor é obrigado a pagar taxa de corretagem?

R.: O corretor de imóveis é o profissional que realiza a negociação entre duas partes: o consumidor (comprador) e o fornecedor (empreendedor/vendedor). A comissão de corretagem é o pagamento pelo serviço prestado. Normalmente cabe ao vendedor do imóvel a responsabilidade pelo pagamento da corretagem, salvo se o comprador optou pela contratação deste profissional.

Na maior parte das vezes o vendedor tenta transferir a despesa para o comprador, estipulando em contrato que a obrigação de pagamento será do consumidor. Isso é abusivo. Portanto, é proibida a cobrança da comissão de corretagem nos lançamentos imobiliários, nos quais o consumidor se dirige diretamente ao local de venda (estandes) para aquisição do imóvel.

7. Os panfletos de publicidade devem ser guardados após ser concretizada a compra?

R.: Sim. É importante guardar todos os prospectos publicitários do imóvel, para garantir o cumprimento da oferta por parte da empresa. 

De acordo com o artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor, “toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação, com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado”.

8. Quais os cuidados ao assinar o contrato de compra e venda?

R.: Alguns cuidados devem ser observados antes de assinar o contrato de compra e venda. São eles:

- Somente realize o negócio com a intermediação de um corretor de imóveis devidamente inscrito no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis);

-  Leia atentamente o contrato e caso haja dúvidas, procure a orientação de um órgão de proteção e defesa do consumidor ou de um advogado especializado;

- O contrato deve ter a qualificação e endereço das partes, nome e localização do empreendimento, número e data do registro, localização completa da área do imóvel, área útil e comum da unidade, preço, prazo, valor do sinal, forma e local de pagamento e taxas de juros de financiamento e de mora;  

- Exija o contrato de compra e venda devidamente assinado pelas partes e por duas testemunhas;  

9. O banco que financiará o imóvel pode condicionar a liberação do crédito à abertura de conta corrente ou contratação de outros produtos e serviços?

R.:  Não.  Essa prática é a denominada "venda casada", considerada abusiva e proibida pelo artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor.

10. Os contratos podem sofrer reajustes durante o período da obra

R.: Sim. Essas informações devem estar contidas no contrato de forma clara, precisa e ostensiva. Durante a construção, o índice a ser aplicado geralmente é o indicador da evolução dos custos da construção civil (principalmente o INCC - Índice Nacional de Custo da Construção). Após a construção/entrega das chaves, o índice será o estabelecido com a construtora ou com o agente financeiro, o que deve ser informado previamente.

O Procon-SP ressalta que durante a construção e antes da entrega das chaves, não poderá haver a cobrança de juros. 

Fonte:  PROCON-SP
http://educaproconsp.blogspot.com.br
Por Ricardo Lima Camilo

Comprador não deve receber as chaves antes da expedição do “habite-se”, da averbação da construção e da realização da vistoria final




O comprador não deve receber as chaves antes da expedição do “habite-se”, que é um documento que certifica que a construção foi feita de acordo com as normas técnicas e exigências da legislação municipal e que comprova que o imóvel está seguro e pronto para ser habitado. 

Ademais disto, mesmo com o “habite-se” formalizado, o comprador também não deve receber as chaves, pois a construtora deverá requerer, ainda, a averbação da construção e a realização da vistoria final para que o comprador tenha a posse efetiva do imóvel. É de interesse da construtora “entregar as chaves” do imóvel sem “habite-se” a fim de passar a cobrar juros e livrar-se das despesas condominiais. 

Antes do “habite-se” a construtora não pode cobrar juros, pois estes são devidos como remuneração pelo uso e fruição do apartamento adquirido, quando o mesmo estiver com as condições jurídicas, para a efetiva moradia. 

Conforme art. 44 da Lei de incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964), a mesma é clara em dizer que “Habite-se” não se confunde com entrega de chaves, pois após a expedição do “habite-se” o incorporador, ainda, deverá requerer a averbação da construção, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante o adquirente pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação”. 

Ademais disto, após esta averbação da construção, deverá haver a vistoria final para efetiva moradia do comprador, quando passarão a correr os juros. 

A cláusula que cerceia o consumidor de reclamar os seus direitos é abusiva e nula de pleno direito. Havendo o atraso na entrega do imóvel, o consumidor deve reclamar os seus direitos, alicerçados nas normas legais e obrigatórias de direito público. (Código de Defesa do Consumidor, etc), sendo nula a cláusula inserida no contrato pela construtora que violem esses direitos, coibindo assim, as práticas comerciais desleais e coercitivas. 

Nos termos do art. 51, incisos I, X e XIII, do Código de Defesa do Consumidor, são nulas de pleno direito as cláusulas que impliquem na renúncia ou disposição de direitos; que permitam a construtora variar o preço ou modificar o conteúdo do contrato após a sua celebração, de forma unilateral. 

Fonte: Diário das Leis 


quarta-feira, 29 de maio de 2013

TST afasta competência da JT para julgar demanda em contrato de corretagem






A Segunda Turma do Tribunal Superior do Trabalho (TST), em sessão realizada nesta quarta-feira (22), afastou a competência da Justiça do Trabalho para julgar um caso que envolvia um corretor e o proprietário do imóvel. A Turma reformou decisão do Tribunal Regional do Trabalho da 22ª Região (PI) e determinaram a remessa do processo à Justiça Comum do Piauí.

A ação partiu de um corretor de imóveis da cidade de Floriano, no Piauí. Ele contou que firmou contrato de autorização de venda com o proprietário do imóvel, fez a divulgação e chegou a encontrar um interessado. Depois de três meses, o contrato venceu e corretor, ao tentar renová-lo, descobriu que o imóvel já havia sido vendido diretamente pelo proprietário. Na ação, exigia a comissão prevista no contrato, no percentual de 4% do valor fixado para o imóvel, algo em torno de R$6.400.

Relação de consumo

Para o proprietário, a relação era de consumo, envolvendo um prestador de serviços e um consumidor final, e deveria ser decidida na Justiça Comum. Mas para o TRT-PI, tratava-se de relação de trabalho, cuja competência seria da Justiça Trabalhista, nos termos do artigo 114, inciso I, da Constituição. Na decisão, o Regional afirmou que houve prestação de serviço, e a comissão seria a contraprestação pelo dispêndio da força de trabalho do corretor, "de modo que a modalidade de ajuste se amolda perfeitamente à ideia de relação de trabalho".

Na Segunda Turma, o relator do processo, ministro José Roberto Freire Pimenta, entendeu que o Regional decidiu em desacordo com o artigo 114 da Constituição. Segundo Freire Pimenta, o contrato de corretagem de imóveis não se insere no conceito de relação de trabalho, pois envolve um prestador de serviços e um consumidor final, e não um tomador de serviços, numa relação jurídica de natureza eminentemente cível, que exclui a competência da Justiça do Trabalho. A decisão foi unânime.

Fonte: TST
Processo: TST-RR-584-23.2011.5.22.0106
(Ricardo Reis/CF)

Projeto que tramita no Senado pretende dar mais eficácia à execução das sentenças trabalhistas



O Senado Federal, que realizou nesta segunda-feira (27) sessão solene em homenagem aos 70 anos da CLT, tem sob seu exame um projeto de lei que, se aprovado, se propõe a dar mais efetividade a um dos pontos mais sensíveis das reclamações trabalhistas: a fase de execução, aquela em que as sentenças são de fato cumpridas e o trabalhador recebe o que lhe é devido. De autoria do senador Romero Jucá (PMDB/RR), elaborado a partir de propostas sugeridas por uma comissão de ministros do Tribunal Superior do Trabalho e de juízes de primeiro e segundo graus, o Projeto de Lei do Senado (PLS) 606/2011 propõe uma revisão dos trâmites da execução, conciliando-as com as regras do direito processual civil, que, atualmente, dispõe de normatização mais efetiva para a cobrança dos créditos devidos ao trabalhador.

A proposição altera o Capitulo V, Título X, da CLT, que trata, a partir do artigo 876, do processo de execução trabalhista. O texto amplia o rol de títulos executivos extrajudiciais executados pela Justiça do Trabalho: além dos termos de ajuste de conduta (TAC) firmados com o Ministério Público, os acordos não cumpridos e os termos de conciliação firmados em comissões de conciliação prévia, passam a ser executados também os compromissos firmados com a fiscalização do trabalho, acordos perante o sindicato, cheques e títulos que correspondam inequivocamente a verbas trabalhistas e qualquer documento que reconheça a dívida, inclusive o termo de rescisão do contrato de trabalho.

Gargalo

A Justiça do Trabalho conta atualmente com 2,7 milhões de processos já solucionados e transitados em julgado nos quais o trabalhador ainda não recebeu aquilo que lhe foi reconhecido judicialmente. A fase de execução é, por isso, considerada o principal gargalo e o maior entrave para a efetividade da prestação jurisdicional. "Em média, de cada 100 reclamantes que obtêm ganho de causa, somente trinta e um alcançam êxito efetivo na cobrança de seu crédito", destacou o senador Jucá na justificativa que acompanha o projeto. O quadro, como ressaltou, exige alterações profundas.

A execução atualmente é regida por três leis: a CLT, a Lei 6.830/1980 (Lei de Execuções Fiscais) e o Código de Processo Civil (CPC). Mas a aplicação de dispositivos do CPC, usados na área cível (como a multa do artigo 475-J por atraso no cumprimento de obrigações), é um tema controvertido na Justiça do Trabalho. A jurisprudência do Tribunal Superior do Trabalho entende que as normas da CLT impedem a aplicação das demais, mas, como alguns juízes de primeiro grau a aplicam, essas decisões são objeto de recursos que retardam cada vez mais a conclusão do processo.

Mecanismos eficazes

O objetivo do PLS 606 é justamente incorporar à execução trabalhista possibilidades já previstas no processo civil e fornecer mecanismos de coerção ao devedor que darão mais efetividade às decisões judiciais – sem, porém, descuidar dos direitos do devedor. É o caso, por exemplo, da regra que cria a obrigação de prévia citação dos corresponsáveis pelas obrigações que estão sendo cobradas, a fim de garantir o direito amplo ao contraditório. Outro ponto que favorece o devedor é a possibilidade de parcelamento da dívida: ele pode depositar 30% do valor e pagar o restante em até seis parcelas mensais, com juros e correção monetária.

As adequações propostas prestigiam as garantias constitucionais de acesso ao Judiciário e de observância do devido processo legal e razoabilidade do tempo de duração do processo judicial, sem descuidar das peculiaridades e avanços eficientes já conquistados, levando em conta que os créditos trabalhistas têm natureza alimentar. Atenta ao avanço do processo judicial eletrônico, a proposta elimina, sempre que possível, as cartas precatórias, em atendimento à tendência de virtualização dos atos judiciais. 

Além da hasta pública, atualmente única forma de expropriação prevista, são propostas a alienação por iniciativa particular, a venda direta e o usufruto. Há intenção, também, de se unificar os leilões, uma vez que a participação de um número maior de interessados garantirá a celeridade e a obtenção de melhor preço na alienação dos bens dos devedores.

Outro ponto de destaque é a previsão de multa semelhante à do artigo 475-J do CPC para o devedor que não efetuar o pagamento em até 15 dias após a intimação. A sanção pode variar de 5% a 20%, conforme a capacidade econômica e o comportamento processual do devedor.

O PLS 606 encontra-se atualmente na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania do Senado. Depois de o Plenário decidir que sua tramitação se dará em conjunto com duas outras proposições (PLS 92/2012 e PLS 351/2012), o projeto aguarda a designação de relator.

(Cristina Gimenes e Carmem Feijó)

Fonte: Secretaria de Comunicação Social do  Tribunal Superior do Trabalho

segunda-feira, 27 de maio de 2013

Contrato Coletivo de Saude - rescisão com 30 dias de atraso é abusiva.


O contrato coletivo de saúde que possuir cláusula contratual que preveja a rescisão unilateral por parte da operadora e/ou da seguradora por atraso de 30 dias é abusiva.

A respeito, o art. 13, §único, inciso II, da Lei 9.656, proíbe a suspensão ou rescisão unilateral do plano, “salvo por fraude ou não pagamento da mensalidade por período superior a 60 dias, consecutivos ou não, nos últimos 12 meses de vigência do contrato, desde que o consumidor seja comprovadamente notificado até o quinquagésimo dia de inadimplência”

Assim, para que ocorra a rescisão unilateral, devem concorrer as seguintes condições: inadimplencia por periodo superior a 60 dias, dentro do lapso de 12 meses e depois de notificado o consumidor.

Para ilustrar, a seguinte sentença:

Processo nº 0002138-62.2013.8.26.0008
Procedimento do Juizado Especial Cível - Tatuape
Requerido: Sul América Seguro Saúde S.A.
Requerido: Qualicorp Administradora de Benefícios S/A

Aos 27 de maio de 2013, às 13:32 horas, na sala de audiências da 1ª Vara do Juizado Especial Cível, do Foro Regional VIII - Tatuapé, Comarca de SÃO PAULO, Estado de São Paulo, sob a presidência do(a) MM. Juiz(a) de Direito Dr(a). Luciane Cristina da Silva, comigo Escrevente ao final nomeado, foi aberta a audiência de conciliação, instrução e julgamento, nos autos autos da ação e entre as partes em epígrafe. Cumpridas as formalidades legais e apregoadas as partes, compareceu o autor, em causa própria, e a ré Qualicorp, representada pela Sra. Kellen Roberta de Oliveira Maia – MG 8.678.278, e a ré Sul América, representada pela Sra. Marilia Gurguera Velluso – RG: 44.252.076, assistida de advogada, a Dra. Talita Myabe Cardoso Purpura – OAB 187.434. Iniciados os trabalhos, a proposta conciliatória restou INFRUTÍFERA. A ré Qualicorp juntou contestação, o que tomou ciência a parte contrária e disse que reiterava os termos da inicial. Em seguida, encerrada a instrução, pelo(a) MM(ª) Juiz(íza) LUCIANE CRISTINA DA SILVA foi proferida a seguinte sentença: Vistos. Relatório dispensado nos termos do artigo 38 da Lei 9.099/95. Trata-se de ação ajuizada por Cassio Wasser Gonçales em face de Sul América Seguro Saúde S.A., Qualicorp Administradora de Benefícios S/A. O pedido é procedente. O autor afirma, em síntese, que seu plano de saúde foi irregularmente cancelado pelas rés em virtude do inadimplemento de uma única prestação, cujo boleto bancário não foi encaminhado para sua residência. Requer o restabelecimento do vínculo contratual e a declaração de nulidade da cláusula que permite o cancelamento do plano por inadimplemento inferior a 60 dias. A ré Sul América suscita preliminar de ilegitimidade ativa e, quanto ao mérito, alega que a estipulante estabeleceu as condições de contratar. A Qualicorp afirma que o contrato é coletivo e, portanto, não se submete às diretrizes do artigo 13 da Lei 9656/98 e que as cláusulas atinentes à inadimplência e seus efeitos podem ser livremente pactuadas entre a operadora do plano e a estipulante, nos termos do artigo 15 da Resolução Normativa 195 da ANS. Alega, ainda, que encaminhou notificação ao autor instando-o a pagar a fatura em aberto até 31.01.2013. Afasto a preliminar de ilegitmidade ativa suscitada. O autor, na qualidade de beneficiário do plano de saúde, tem legitimidade para ajuizar demanda que tenha o cumprimento do contrato e da lei que o regula como causa de pedir. Nesse sentido, veja-se o seguinte julgado: "Nulidade. Ilegitimidade ativa. Não configuração. Contrato estipulado por empresa em favor dos empregados. Legitimidade para pleitear, em nome próprio, o cumprimento do contrato. Preliminar afastada. Nulidade. Irregularidade da inclusão da genitora da menor no pólo ativoda da demanda. Não ocorrência. Beneficiárias do seguro-saúde coletivo oferecida pela empresa empregadora, a qual a mãe da criança mantinha vínculo empregatício. Preliminar afastada. Plano de saúde. Contrato coletivo. Rescisão unilateral pela ré. Abusividade reconhecida.. Necessidade, ademais, de interpretação extensiva do artigo 13, §único, da Lei 9656/98. É vedada a rescisão unilateral do contrato, salvo por fraude ou inadimplemento superior a 60 dias, qual não é o caso. Interrupção de  tratamento de doença congênita grave. Responsabilidade da ré reconhecida. Descumprimento da Resolução CONSU 19/99, que prevê o direito de migração, para plano familiar ou individual, se houver cancelamento do plano coletivo, sem a observância de carência. Sentença mantida. Recurso não provido."(TJSP, Apelação 0210517-62.2009.8.26.0100, 10ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Elcio Trujillo, j. em 07.05.2013). Quanto ao mérito, o pedido é procedente. Diferentemente do alegado na contestação, não se pode concluir que o artigo 13 da Lei 9656/98 não é aplicável aos planos de saúde coletivos. Primeiro, porque nada se infere da redação deste dispositivo legal que permita tal interpretação. Segundo, há que se ter em vista que os contratos de planos de saúde são preponderantemente regulados pelo Poder Público, por meio de normas de ordem pública, diante do bem da vida que visam proteger. Não é por outra razão que a Lei 9656/98 aplica-se integralmente a quase todos os contratos de planos de saúde, inclusive no que concerne aos coletivos. Ainda mencionando o acórdão anteriormente citado, destaco o seguinte trecho: "Conforme entendimento deste Egrégio Tribunal de Justiça, da redação do aludido dispositivo legal não se extrai precisamente que os ajustes coletivos estariam excluídos de seu regramento: “APELAÇÃO - Plano de saúde - Contrato coletivo - Rescisão unilateral imotivada pela operadora - Descabimento - Incidência do disposto no artigo 13, parágrafo único, inciso II, da Lei n. 9.656/98, aplicável, por analogia, aos contratos coletivos - Precedentes - Dano moral não configurado – Decisão mantida por seus próprios fundamentos, nos termos do artigo 252 do RITJESP - Recursos não providos” (TJSP, Apelação 0186491-63.2010.8.26.0100 São Paulo, rel. Des. Egidio Giacoia, 3ª Câmara de Direito Privado, julgado em 21/08/2012, v.u.). Não se trata de obrigar a ré a manter-se vinculada ao contrato “ad perpetuam”, ou de se violar a liberdade de contratação, mas sim de impedir o cometimento de abusos ou a estipulação de regras que coloquem os beneficiários em desvantagem excessiva." Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido na ação movida por Cassio Wasser Gonçales em face de Sul América Seguro Saúde S.A., Qualicorp Administradora de Benefícios S/A, para o fim de manter o vínculo contratual entre as partes e adequar a cláusula 13.4 do Manual do Beneficiário ao artigo 13, §único, inciso II da Lei 9656/99. Deixo de condenar a vencida nas verbas da sucumbência nos termos do artigo 55 da Lei 9.099/95. Publicada em audiência saem os presentes devidamente intimados: a) Em caso de recurso: Valor do preparo = R$ 193,70 (Guia GARE-DR, Código 230-6). Despesas de porte de remessa e retorno por volume de autos = R$ 29,50 (Guia FEDTJ, código 110-4); b) do prazo de 10 (dez) dias para interposição de recurso; c) que na hipótese de não haver recurso, após o trânsito em julgado, terá prazo de 10 (dez) dias para retirada de documentos que instruíram o processo, sob pena de inutilização; d) efetuado o pagamento voluntário, fica desde já deferida a expedição de guia de levantamento em favor do credor, devendo ser intimado para retirada, no prazo de 10 dias, sob pena de cancelamento. Com o trânsito em julgado, comunique-se ao Distribuidor e após 180 dias, desmontem-se os autos. Registre-se. Audiência encerrada às 14:11 horas.


Contrato de gaveta: riscos no caminho da casa própria (STJ)



Comprar imóvel com “contrato de gaveta” não é seguro, mas é prática comum. Acordo particular realizado entre o mutuário que adquiriu o financiamento com o banco e um terceiro, traz riscos evidentes. Entre outras situações, o proprietário antigo poderá vender o imóvel a outra pessoa, o imóvel pode ser penhorado por dívida do antigo proprietário, o proprietário antigo pode falecer e o imóvel ser inventariado e destinado aos herdeiros. 

Além disso, o próprio vendedor poderá ser prejudicado, caso o comprador fique devendo taxa condominial ou impostos do imóvel, pois estará sujeito a ser acionado judicialmente em razão de ainda figurar como proprietário do imóvel. 

Por problemas assim, o “contrato de gaveta” é causa de milhares de processos nos tribunais, uma vez que 30% dos mutuários brasileiros são usuários desse tipo de instrumento. 

A Caixa Econômica Federal (CEF) considera o “contrato de gaveta” irregular porque, segundo o artigo 1º da Lei 8.004/90, alterada pela Lei 10.150/00, o mutuário do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) tem que transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato. Exige-se que a formalização da venda se dê em ato concomitante à transferência obrigatória na instituição financiadora. 

Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reconhecido, em diversos julgados, a possibilidade da realização dos “contratos de gaveta”, uma vez que considera legítimo que o cessionário do imóvel financiado discuta em juízo as condições das obrigações e direito assumidos no referido contrato. 

Validade de quitação

O STJ já reconheceu, por exemplo, que se o “contrato de gaveta” já se consolidou no tempo, com o pagamento de todas as prestações previstas no contrato, não é possível anular a transferência, por falta de prejuízo direto ao agente do SFH. 

Para os ministros da Primeira Turma, a interveniência do agente financeiro no processo de transferência do financiamento é obrigatória, por ser o mútuo hipotecário uma obrigação personalíssima, que não pode ser cedida, no todo ou em parte, sem expressa concordância do credor. 

No entanto, quando o financiamento já foi integralmente pago, com a situação de fato plenamente consolidada no tempo, é de se aplicar a chamada “teoria do fato consumado”, reconhecendo-se não haver como considerar inválido e nulo o “contrato de gaveta” (REsp 355.771). 

Em outro julgamento, o mesmo colegiado destacou que, com a edição da Lei 10.150, foi prevista a possibilidade de regularização das transferências efetuadas até 25 de outubro de 1996 sem a anuência da instituição financeira, desde que obedecidos os requisitos estabelecidos (REsp 721.232). 

“Como se observa, o dispositivo em questão revela a intenção do legislador de validar os chamados ‘contratos de gaveta’ apenas em relação às transferências firmadas até 25 de outubro de 1996. Manteve, contudo, a vedação à cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do SFH, sem a intervenção obrigatória da instituição financeira, realizada posteriormente àquela data”, afirmou o relator do caso, o então ministro do STJ Teori Zavascki, hoje no Supremo Tribunal Federal (STF). 

No julgamento do Recurso Especial 61.619, a Quarta Turma do STJ entendeu que é possível o terceiro, adquirente de imóvel de mutuário réu em ação de execução hipotecária, pagar as prestações atrasadas do financiamento habitacional, a fim de evitar que o imóvel seja levado a leilão. 

Para o colegiado, o terceiro é diretamente interessado na regularização da dívida, uma vez que celebrou com os mutuários contrato de promessa de compra e venda, quando lhe foram cedidos os direitos sobre o bem. No caso, a Turma não estava discutindo a validade, em si, do “contrato de gaveta”, mas sim a quitação da dívida para evitar o leilão do imóvel. 

Revisão de cláusulas 

Para o STJ, o cessionário de contrato celebrado sem a cobertura do FCVS (Fundo de Compensação de Variações Salariais) não tem direito à transferência do negócio com todas as suas condições originais, independentemente da concordância da instituição financeira. 

O FCVS foi criado no SFH com a finalidade de cobrir o saldo residual que porventura existisse ao final do contrato de financiamento. Para ter esse benefício, o mutuário pagava uma contribuição de 3% sobre cada parcela do financiamento. Até 1987, os mutuários não tinham com o que se preocupar, pois todos os contratos eram cobertos pelo FCVS. A partir de 1988, ele foi retirado dos contratos e extinto em definitivo em 1993. 

De acordo com a ministra Isabel Gallotti, relatora do caso, o terceiro pode requerer a regularização do financiamento, caso em que a aceitação dependerá do agente financeiro e implicará a celebração de novo contrato, com novas condições financeiras. 

Segundo a ministra, quando o contrato é coberto pelo FCVS, o devedor é apenas substituído e as condições e obrigações do contrato original são mantidas. Porém, sem a cobertura do FCVS, a transferência ocorre a critério do agente financeiro e novas condições financeiras são estabelecidas (REsp 1.171.845). 

Em outro julgamento, o STJ também entendeu que o cessionário de mútuo habitacional é parte legítima para propor ação ordinária contra agente financeiro, objetivando a revisão de cláusula contratual e de débito, referente a contrato de financiamento imobiliário com cobertura pelo FCVS. 

“Perfilho-me à novel orientação jurisprudencial que vem se sedimentando nesta Corte, considerando ser o cessionário de imóvel financiado pelo SFH parte legítima para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos através dos cognominados ‘contratos de gaveta’, porquanto, com o advento da Lei 10.150, o mesmo teve reconhecido o direito de sub-rogação dos direitos e obrigações do contrato primitivo”, assinalou o relator do recurso, o ministro Luiz Fux, atualmente no STF (REsp 627.424). 

Seguro habitacional 

Exigido pelo SFH, o seguro habitacional garante a integridade do imóvel, que é a própria garantia do empréstimo, além de assegurar, quando necessário, que, em eventual retomada do imóvel pelo agente financeiro, o bem sofra a menor depreciação possível. 

No caso de “contrato de gaveta”, a Terceira Turma do STJ decidiu que não é devido o seguro habitacional com a morte do comprador do imóvel nessa modalidade, já que a transação foi realizada sem o conhecimento do financiador e da seguradora (REsp 957.757). 

Em seu voto, a relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou que, de fato, não é possível a transferência do seguro habitacional nos “contratos de gaveta”, pois nas prestações de mútuo é embutido valor referente ao seguro de vida, no qual são levadas em consideração questões pessoais do segurado, tais como idade e comprometimento da renda mensal. 

“Ao analisar processos análogos, as Turmas que compõem a Segunda Seção decidiram que, em contrato de promessa de compra e venda, a morte do promitente vendedor quita o saldo devedor do contrato de financiamento. Reconhecer a quitação do contrato de financiamento em razão, também, da morte do promitente comprador, incorreria este em enriquecimento sem causa, em detrimento da onerosidade excessiva do agente financeiro”, destacou a relatora. 

Diante dos riscos representados pelo “contrato de gaveta”, o melhor é regularizar a transferência, quando possível, ou ao menos procurar um escritório de advocacia para que a operação de compra e venda seja ajustada com o mínimo de risco para as partes contratantes. 

Fonte STJ - link direto:  http://goo.gl/sGMii

A notícia refere-se aos seguintes processos: 
REsp 61619
REsp 355771
REsp 627424
REsp 721232
REsp 957757
REsp 1171845