Blog Wasser Advogados: 01/11/09 - 08/11/09

terça-feira, 3 de novembro de 2009

LOCAÇÃO – VINCULAÇÃO DO FIADOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES, MESMO SEM ANUÊNCIA EXPRESSA DESTE

LOCAÇÃO – VINCULAÇÃO DO FIADOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES, MESMO SEM ANUÊNCIA EXPRESSA DESTE

(STJ)

Recurso Especial nº 1.083.562 - RJ (2008⁄0123965-0) - Relator: Ministro Nilson Naves - Recorrente: Nicolino Guerrera - Espólio e outros - Repr. por: Ítalo Guerrera - Inventariante - Recorrido: Protege S⁄A Proteção e Transporte de Valores - Recorrido: Marcelo Baptista de Oliveira

EMENTA

Prorrogação legal da locação. Encargos locatícios. Responsabilidade do locatário e dos fiadores.

1. Não comprovada a desocupação do imóvel, como na espécie, considera-se válido o contrato, ainda que fora do prazo inicialmente pactuado, até a efetiva entrega das chaves, o que obriga o locatário ao pagamento do valor dos aluguéis e encargos como contraprestação pela utilização do bem. Precedente da 5ª Turma.

2. Na hipótese, constante cláusula expressa – acordada entre as partes – vinculando o fiador até a entrega das chaves, perdura a responsabilidade dele quanto às obrigações decorrentes da prorrogação legal por prazo indeterminado, uma vez que continua vigente a fiança. Entendimento da Terceira Seção.

3. Recurso especial do qual se conheceu e ao qual se deu provimento.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Sexta Turma do Superior Tribunal de Justiça, prosseguindo no julgamento após o voto-vista do Sr. Ministro Og Fernandes, que deu parcial provimento ao recurso especial para deixar claro que a pretensão, tal como posta, não foi integralmente atendida por esta Corte, e da retificação de voto do Sr. Ministro Relator, que conheceu do recurso especial pelo dissídio e deu-lhe provimento a fim de, nesse ponto, restabelecer a sentença, no qual foi acompanhado pelos votos dos Srs. Ministros Og Fernandes e Jane Silva, por unanimidade, conhecer do recurso especial e dar-lhe provimento nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Og Fernandes e Jane Silva (Desembargadora convocada do TJ⁄MG) votaram com o Sr. Ministro Relator.

Não participou do julgamento a Sra. Ministra Maria Thereza de Assis Moura.

Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Paulo Gallotti.

Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Nilson Naves.

Brasília, 11 de dezembro de 2008 (data do julgamento).

Ministro Nilson Naves, Relator

RELATÓRIO

O Exmo Sr. Ministro Nilson Naves: Em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e encargos ajuizada contra locatária e fiador, a sentença, de 8.2.07, foi de procedência do pedido, conclusivamente:

"... julgo procedente o pedido para rescindir a locação, decretando o despejo, fixando o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária nos termos do art. 63 da Lei nº 8.245⁄91 e condenar os réus ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos desde julho de 2005 até a efetiva desocupação do imóvel, devidamente corrigidos e acrescidos de juros legais de 1% (um por cento) ao mês desde o vencimento até o efetivo pagamento e de multa de 20% (vinte por cento), conforme cláusula VI do contrato de locação de fls. 08⁄11.

Expeça-se, oportunamente, mandado de notificação e despejo.

Condeno, ainda, os réus ao pagamento das custas e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação."

Apelaram ambos os réus. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro deu parcial provimento às apelações: à da locatária, "para considerar devidos os alugueres e encargos até o termo final do contrato em 31⁄01⁄2006", bem como para "excluir do débito total (...) o valor de R$ 157.496,09, referente aos honorários contratuais"; à do sócio fiador, para exonerá-lo "de sua responsabilidade após o termo final inicialmente estipulado no contrato".

Com a rejeição dos embargos de declaração, os locadores interpuseram recurso especial fundado nas alíneas a e c. Alegam, além de dissídio com os REsps 194.483 e 327.022, negativa de vigência dos arts. 9º, I, 23, III, e 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245⁄91, 1.483 do Cód. Civil de 1916 (atual art. 819) e 458, II, e 535, II, do Cód. de Pr. Civil. Em resumo, sustentam o seguinte: (I) "o acórdão recorrido é flagrantemente contrário à maciça jurisprudência do STJ, a qual reconhece expressamente que o locatário deve arcar com o pagamento dos alugueres mesmo após o encerramento do prazo formal da locação, quando continuar na posse do imóvel, exatamente como no caso destes autos"; (II) "é impositiva a reforma parcial do acórdão para que ocorra a responsabilização do segundo recorrido mesmo após o término formal do prazo inicial do contrato de locação, haja vista não somente sua qualidade de fiador do negócio, mas sobretudo sua condição de sócio da empresa locatária, (...) o que enseja inequívoca ciência de todos os fatos que permeiam a avença firmada pelas partes" (fls. 437 e 445); e (III) "o órgão julgador recusou-se a enfrentar em sua extensão total os themas enfocados nos embargos, tratando-os basicamente como se a pretensão estivesse voltada exclusivamente para a reforma do decisum, quando, na hipótese, as falhas estavam devida e exaustivamente apontadas, nada justificando a recusa no provimento integral do recurso".

Converti o agravo de instrumento em recurso especial mediante a decisão de fl. 570, a fim de melhor examinar a questão.

É o relatório.

VOTO

O Exmo Sr. Ministro Nilson Naves (Relator): Da fundamentação adotada pela sentença consta o seguinte:

"... ao contrário do afirmado pela ré, não há qualquer comprovação de que o contrato tenha se encerrado, por distrato, em julho de 2005, uma vez que os documentos trazidos pela mesma em sua resposta, demonstram claramente que houve várias tentativas de acordo, que não se concretizaram.

Também não pode ser acolhida a assertiva de que a relação jurídica se encerrou em 31⁄01⁄2006 com o término do contrato, porque também não comprovada.

Poderia a ré ter se valido dos remédios legais para fazer cessar sua obrigação locatícia, como afirmado no 1º parágrafo de fls. 42, quais sejam, a consignação em pagamento ou consignação de chaves, porém não há sequer notícia de que tenha se utilizado de tais recursos.

A rescisão da locação e a decretação do despejo podem ainda ser afastadas pela purgação da mora, porém não pode ser acatado ...

Restando demonstrada a mora e não tendo ocorrido qualquer hipótese que afastasse o fato constitutivo do direito da autora, impõe-se a procedência do pedido.

Deve ainda ser rejeitada a pretensão do segundo réu (...), uma vez que, além de constar na cláusula XVI do contrato de locação de fls. 08⁄11 que a responsabilidade do fiador se estenderá até a efetiva entrega das chaves, o segundo réu, além de garantidor é sócio da ré, exercendo ainda a função de diretor presidente da suplicada."

Segundo o Tribunal de origem, "não comprovada a desocupação do imóvel, com ciência do representante legal dos apelados, considera-se válido o contrato até o termo final inicialmente pactuado – 31⁄01⁄2006 (fl. 08)".

Ora, pelo que se leu, é possível constatar que não ficou comprovada a efetiva entrega das chaves do imóvel, e, segundo o precedente apontado como paradigma pelos recorrentes, "a ocupação do imóvel, ainda que fora do prazo do contrato, obriga o locatário ao pagamento do valor dos aluguéis como contraprestação pela utilização do bem" (REsp-194.483, Ministro Felix Fischer, DJ de 12.4.99).

Quanto à responsabilidade do fiador, diferentemente do que entendeu o acórdão recorrido, não estamos diante da hipótese de interpretação extensiva ou restritiva do contrato, mas tão-somente da aplicação de cláusula contratual.

Na 6ª Turma, há precedente segundo o qual, "se há específica e expressa disposição contratual, prevendo a responsabilidade dos fiadores na hipótese de o contrato passar a ser por prazo indeterminado, e até a entrega das chaves, não há interpretação a fazer, muito menos restritiva. O caso é de simples cumprimento da avença" (REsp-435.449, Ministro Fernando Gonçalves, DJ de 30.9.02).

Ademais, em 14.3.07, a Terceira Seção, no julgamento dos EREsp-569.025 (Ministro Arnaldo Lima), decidiu, por maioria, que, "no contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado, constante cláusula expressa acordada entre as partes vinculativa do fiador até a entrega das chaves, mesmo sem anuência expressa dele, perdura sua responsabilidade por obrigações decorrentes da prorrogação, entendo-se que a fiança continua vigente, não se aplicando, ao caso, o teor da Súm. n. 214-STJ" (Informativo de Jurisprudência do STJ nº 313).

Dos mais recentes julgados, confira-se este:

"Embargos de divergência. Locação. Fiança. Prorrogação. Prazo indeterminado. Garantia até entrega das chaves. Precedentes.

1. Conforme jurisprudência firmada pela Egrégia Terceira Seção, no julgamento do EREsp 566.633⁄CE, havendo cláusula expressa no contrato de locação, no sentido de que a responsabilidade dos fiadores perdura até a efetiva entrega das chaves, não há que se falar em exoneração da garantia, ainda que haja prorrogação por prazo indeterminado.

2. Embargos acolhidos." (EREsp-612.752, Desembargadora convocada Jane Silva, DJe de 26.5.08.)

Há algum tempo venho adotando esse entendimento.

Daí por que a mim me parece mais correta a solução adotada pela sentença, a saber, de "condenar os réus ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos desde julho de 2005 até a efetiva desocupação do imóvel".

Conheço do recurso especial pelo dissídio e dou-lhe provimento a fim de, nesse ponto, restabelecer a sentença.

Brasília, 02 de dezembro de 2008

VOTO-VISTA

O Sr. Ministro Og Fernandes: No mérito, acompanhando o em. Ministro Relator, entendo que o recurso merece prosperar, pela alínea "c" do Permissivo Constitucional.

A matéria alusiva à responsabilidade dos fiadores, no âmbito dos contratos de locação, com cláusula de prorrogação por prazo indeterminado, até entrega das chaves, encontra-se pacificada nos domínios da Terceira Seção desta Corte Superior, tendo em vista o julgamento dos Embargos de Divergência em Recurso Especial n.º 566.633⁄CE, no qual findou decidido que continuam os garantidores responsáveis pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do contrato, se já anuíram, expressamente, com essa possibilidade, e dela não se desobrigaram nas formas previstas nos artigos 1.500 do CC⁄16 ou 835 do CC⁄02, a depender da época que celebrado o pacto locatício.

Desse modo, subsistindo cláusula expressa, no contrato de locação, de que a responsabilidade dos fiadores perdurará até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da locação, não há falar em desobrigação por parte destes em razão do término do prazo estabelecido originalmente no contrato. No caso dos autos, tem-se, concretamente, que os fiadores assumiram a responsabilidade pelas obrigações derivadas da avença até o ato de efetiva desocupação do prédio e entrega das chaves ao locador, na forma da cláusula XVI do instrumento contratual. No aspecto, eis as disposições contratuais (fl. 42 - 1.º volume):

Na qualidade de fiador, solidariamente responsável com a LOCATÁRIA pelas obrigações decorrentes deste contrato, firma também o presente o Sr. Marcelo Baptista de Oliveira, já qualificado, cuja responsabilidade permanecerá até a efetiva entrega das chaves, renunciando, expressamente ao benefício de ordem e a exoneração contida nos artigos 1491, 1499 e 1550 do Código Civil.

No mesmo sentido, os seguintes precedentes:

PROCESSO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. RECURSO ESPECIAL. ARTIGO 557 DO CPC. APLICAÇÃO. POSSIBILIDADE. CIVIL. LOCAÇÃO. FIANÇA. PRORROGAÇÃO CONTRATUAL. DISTINÇÃO. SÚMULA Nº 214⁄STJ. INAPLICABILIDADE.

1. A teor do disposto no artigo 557, § 1º-A, do Código de Processo Civil, o relator está autorizado a dar provimento a recurso em manifesto confronto com súmula ou com jurisprudência dominante do Supremo Tribunal Federal, ou de Tribunal Superior, situação que afasta a aplicação do artigo 267 do Regimento Interno deste Superior Tribunal de Justiça.

2. Não há como prevalecer a alegação de que o decisum atacado destoa do entendimento majoritário desta Casa, dado que foi proferido na linha da jurisprudência firmada no julgamento dos Embargos de Divergência nos Recursos Especiais n.º 566.633⁄CE e 569.025⁄TO, ambos desta Terceira Seção, que é o órgão competente para a apreciação da matéria de que se cuida.

3. Naqueles julgados, restou clara a compreensão de que não sendo hipótese de aditamento, mas de prorrogação contratual, a que os fiadores comprometeram-se até a devolução do imóvel, tem-se como inaplicável o enunciado de n.º 214 de nossa Súmula. Precedentes.

4. Agravo regimental a que se nega provimento.

(AgRg nos EREsp 834127⁄SP, Rel. Ministro Paulo Gallotti, DJ 27.08.2007)

LOCAÇÃO. FIANÇA. PRORROGAÇÃO CONTRATUAL. FALTA DE ANUÊNCIA. RESPONSABILIDADE ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. INAPLICABILIDADE.

1. A Terceira Seção desta Corte, no julgamento dos Embargos de Divergência nº 566.633⁄CE, em 22⁄11⁄2006, acórdão pendente de publicação, assentou, contudo, compreensão segundo a qual não se confundem as hipóteses de aditamento contratual e prorrogação legal e tácita do contrato locativo.

3. O Tribunal concluiu que os fiadores continuam responsáveis pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do contrato se anuíram expressamente a essa possibilidade e não se exoneraram nas formas dos artigos 1.500 do CC⁄1916 ou 835 do CC⁄2002, a depender da época em que firmaram o acordo.

3. No caso, ocorreu a prorrogação legal do contrato de fiança, sem expressa anuência do fiador, não o vinculando ao pacto locatício, ainda que existente a cláusula prevendo sua responsabilidade até a entrega das chaves.

4. Recurso especial conhecido e improvido. (REsp 1063451⁄PR, Relator Ministro Og Fernandes, DJe 06.10.2008)

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL QUE NÃO INFIRMA TODOS OS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 283⁄STF. CONTRATO DE LOCAÇÃO POR TEMPO DETERMINADO. PRORROGAÇÃO LEGAL POR PRAZO INDETERMINADO. FIANÇA. EXONERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. INEXISTÊNCIA. SÚMULA 83⁄STJ. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Os recorrentes não atacaram especificamente os fundamentos desenvolvidos no acórdão impugnado – invalidade da citação por hora certa dos réus originais, em razão do não-acatamento das regras previstas no art. 229 do CPC – incidindo no óbice contido na Súmula 283⁄STF: 'Inadmissível o recurso extraordinário quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles'.

2. A Terceira Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do EREsp 566.633⁄CE, firmou o entendimento de que, havendo, como no caso vertente, cláusula expressa no contrato de aluguel de que a responsabilidade dos fiadores perdurará até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da locação, não há falar em desobrigação por parte dos fiadores, ainda que o contrato tenha se prorrogado por prazo indeterminado. Incidência da Súmula 83⁄STJ.

3. "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida" (Súmula 83⁄STJ).

4. Recurso especial conhecido e improvido.

(REsp 590956⁄RS, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, DJ 06.08.2007)

LOCAÇÃO. FIANÇA. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO. CLÁUSULA QUE PREVÊ A OBRIGAÇÃO ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. EXONERAÇÃO DO FIADOR. IMPOSSIBILIDADE. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO A PARTIR DO JULGAMENTO DO ERESP N.º 566.633⁄CE. PRECEDENTES.

1. A Egrégia Terceira Seção desta Corte pacificou o entendimento no sentido de que, havendo, no contrato locatício, cláusula expressa de responsabilidade do garante até a entrega das chaves, responde o fiador pela prorrogação do contrato, a menos que tenha se exonerado na forma do art. 1.500 do Código Civil de 1916 ou do art. 835 do Código Civil vigente, a depender da época da avença.

2. Agravo regimental desprovido.

(AgRg no REsp 923347⁄RS, Relatora Ministra LAURITA VAZ, DJ 06.08.2007)

LOCAÇÃO. FIANÇA. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO. CLÁUSULA QUE PREVÊ A OBRIGAÇÃO ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. EXONERAÇÃO DO FIADOR. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES DA TERCEIRA SEÇÃO. ACÓRDÃO EMBARGADO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO ATUAL E CONSOLIDADO DESTE TRIBUNAL. SÚMULA N.º 168 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

1. O entendimento da Terceira Seção deste Superior Tribunal de Justiça encontra-se consolidado no sentido de que, havendo, no contrato locatício, cláusula expressa de responsabilidade do garante até a entrega das chaves, o fiador responde pela prorrogação do contrato, a menos que tenha se exonerado na forma do art. 1.500 do Código Civil de 1916 ou do art. 835 do Código Civil vigente, a depender da época da avença. Precedentes.

2. Agravo regimental desprovido. (AgRg no EREsp 748.831⁄SP, Relatora Ministra LAURITA VAZ, DJ 11.06.2008)

Note-se, por fim, que, no particular à responsabilidade do fiador, não estamos diante da necessidade de interpretação extensiva ou restritiva do contrato, como bem pontuou o Relator, mas tão-somente da aplicação de cláusula contratual. Nesse sentido:

(...) se há específica e expressa disposição contratual, prevendo a responsabilidade dos fiadores na hipótese de o contrato passar a ser por prazo indeterminado, e até a entrega das chaves, não há interpretação a fazer muito menos restritiva. O caso é de simples cumprimento da avença. (REsp 435.449, Relator Ministro Fernando Gonçalves, DJ 30.09.02)

Em face do exposto, acompanho o em. Relator, emitindo, apenas, uma sugestão, que é a seguinte: a parte Recorrente, em suas razões, pede que a responsabilidade dos recorridos seja fixada "(...) até a data da imissão dos locadores na posse do imóvel". Todavia, estou acolhendo a pretensão até a efetiva desocupação do imóvel, como previsto na sentença, o que me parece correto, tendo em vista que a parte, ora recorrente, não apelou da sentença, não sendo possível alterar o quadro ali delineado em fase de recurso especial. A par desses aspectos, entendo que poderíamos dar parcial provimento para deixar claro que a pretensão, tal como posta, não foi integralmente atendida por esta Corte. No mais, acompanho o voto do em. Relator.

Assim é como voto

Brasília, 11 de dezembro de 2008.

TAXAS CONDOMINIAIS – AÇÃO DE COBRANÇA – O PROPRIETÁRIO, PROMITENTE-VENDEDOR, NÃO RESPONDE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS APÓS A ALIENAÇÃO DO IMÓVEL, AIND

TAXAS CONDOMINIAIS – AÇÃO DE COBRANÇA – O PROPRIETÁRIO, PROMITENTE-VENDEDOR, NÃO RESPONDE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS APÓS A ALIENAÇÃO DO IMÓVEL, AINDA QUE O CONTRATO NÃO TENHA SIDO REGISTRADO

(TJMG)

Apelação Cível n° 1.0024.06.098910-0/001 – Relator: Nilo Lacerda – Data do Julgamento: 29/04/2009 – Data da Publicação: 11/05/2009 – Comarca de Belo Horizonte - Apelante(s): Eliseu Silva Leite Fonseca e sua mulher - Apelado(a)(s): Condomínio do Edifício Residencial Monte Verde

Ementa: Ação de cobrança - Taxas condominiais - Responsabilidade pelo pagamento - Contrato particular de compra e venda não registrado - Ilegitimidade passiva dos proprietários (promitentes vendedores). O proprietário, promitente-vendedor, não responde pelas despesas condominiais após a alienação do imóvel, ainda que o contrato, feito em caráter irrevogável e irretratável, não tenha sido registrado.

ACÓRDÃO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 12ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, em dar provimento.

Belo Horizonte, 29 de abril de 2009.

Des. Nilo Lacerda - Relator

VOTO

Trata-se de apelação interposta por Eliseu Silva Leite Fonseca e outra contra a r. sentença de fls. 104/107, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 10ª Vara Cível de Belo Horizonte/MG, nos autos da ação de cobrança de condomínio ajuizada pelo Condomínio do Edifício Residencial Monte Verde, que julgou procedente o pedido inicial e, conseqüência, condenou os réus ao pagamento da soma dos valores referentes às taxas condominiais vencidas desde o mês de agosto do ano de 2002, inclusive as que se venceram no curso da demanda, com incidência de juros moratórios de 1% ao mês e correção monetária com base na tabela da CGJMG a partir do vencimento de cada uma das obrigações.

A r. sentença determinou, ainda, que sobre o valor deverá incidir multa de 10% até a entrada em vigor do Novo Código Civil e, a partir de então, multa de 2%.

Os Apelantes sustentam, em síntese, ser necessária a modificação da sentença, sob o fundamento de que não podem ser responsabilizados pelo pagamento das taxas condominiais cobradas de um imóvel vendido há mais de doze anos, pelo simples fato de não terem providenciado o registro do contrato de compra e venda. Afirma ser fato incontroverso nos autos que os recorrentes não residem no imóvel há mais de doze anos, sendo o atual morador o Sr. Marcondes de Oliveira. Em razão do princípio da eventualidade, pleiteiam a redução da verba honorária fixada.

Contra-razões às fls. 125/130.

Preparo à fl. 122.

Em juízo de admissibilidade, conheço do recurso, visto que próprio, tempestivo e corretamente processado.

Cuida o debate sobre a legitimidade passiva dos proprietários das unidades autônomas do condomínio para responder sobre o inadimplemento das taxas condominiais, quando o imóvel foi alienado a terceiro, por meio de contrato particular de promessa de compra e venda não registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Compulsando detidamente os autos, resta incontroversa a existência de débito pendente, relativo às taxas condominiais da unidade autônoma de número 908, desde agosto de 2002.

Ocorre que os Apelantes alienaram, de forma definitiva e irrevogável, o aludido imóvel por meio do Contrato Particular de Compra e Venda de fls. 83/84, firmado em 03/06/1996, transferindo a posse do mesmo, de forma imediata, a terceiro (cláusula sétima), ficando este obrigado ao pagamento das taxas condominiais (cláusula quarta).

De fato, o referido contrato de compra e venda não foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis, pelo que se presume o alienante como dono do imóvel, a teor do disposto no §1º, do artigo 1.245, do CC.

Contudo, segundo jurisprudência consolidada, tal presunção não prevalece, a partir do momento em que o condomínio tem ciência da transação, embora inexista registro do contrato.

Nesse sentido:

“AÇÃO ORDINÁRIA - COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS - LEGITIMIDADE PASSIVA - CONDOMÍNIO CIENTE DA ALIENAÇÃO DO IMÓVEL HÁ VÁRIOS ANOS - INEXISTÊNCIA DE REGISTRO - IRRELEVÂNCIA - RECURSO IMPROVIDO. A legitimidade processual encontra-se na pertinência subjetiva da ação. O detentor das chaves do imóvel é o real responsável pelo recolhimento das taxas condominiais, em especial quando o condomínio tem ciência da alienação do imóvel, ainda que não registrada em cartório.”.

(Apelação Cível 1.0024.05.814966-7/001. Rel. Des. José Flávio de Almeida. 12ª C. Civ do TJMG. DJ. 02/02/2008).

Nota-se, portanto, que não é crível que o condomínio desconhecesse o fato de que os Apelantes não eram mais os proprietários do apartamento 908, mesmo considerando tratar-se de condomínio residencial com 96 unidades autônomas, tendo em vista o transcurso de aproximadamente dez anos da venda do imóvel para o ajuizamento da ação, período este em que outras pessoas certamente adimpliram com o pagamento das taxas condominiais.

Não se pode olvidar, ainda, que o condomínio tem ciência de que o atual possuidor direto do imóvel é o Sr. Marcondes de Oliveira Alexandre.

Assim, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais incumbe ao possuidor direto da unidade no período reclamado, pois é ele quem usufruiu dos bens e serviços que geraram as despesas do condomínio.

Dessa forma, ao meu sentir, entendo que não se pode exigir dos proprietários das unidades autônomas, promitentes-vendedores, os pagamentos dos encargos condominiais, uma vez que estes já haviam se desligado do condomínio, em virtude da celebração do referido contrato de compra e venda em data anterior ao período cobrado.

Mediante tais considerações, dou provimento à apelação, para reformando a r. sentença, julgar improcedente o pedido inicial.

Em razão do provimento do apelo, inverto os ônus da sucumbência, de modo a serem suportados pelo autor, fixando, para tanto, honorários advocatícios de 15% sobre o valor dado à causa.

Custas recursais pelo Apelado.

Votaram de acordo com o(a) Relator(a) os Desembargador(es): Alvimar de Ávila e Saldanha da Fonseca.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA – COMPRADORES IMPOSSIBILITADOS DE HONRAR AS PRESTAÇÕES – DEVOLUÇÃO DE 80% DAS PARCELAS PAGAS

PROMESSA DE COMPRA E VENDA – COMPRADORES IMPOSSIBILITADOS DE HONRAR AS PRESTAÇÕES – DEVOLUÇÃO DE 80% DAS PARCELAS PAGAS

(TJRJ)

10ª Câmara Cível – Ap. nº 46.602/09 p. 1 - DÉCIMA CÂMARA CÍVEL - Apelação Cível nº 2009.001.46602 - Apelantes: principal, GAFISA S/A - adesivo, VASCO FERREIRA CARDOSO e S/M RENATA DA SILVA CARDOSO - Apelados: OS MESMOS - Relator: Des. Marilia de Castro Neves Vieira

CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DISTRATO. REVISÃO. POSSIBILIDADE. Promessa de compra-e-venda de unidade imobiliária. Promitentes compradores impossibilitados de honrar as prestações por dificuldades financeiras. Distrato consensual com devolução de parte dos valores pagos. Ação objetivando a devolução de 90% (noventa por cento), com abatimento do valor já pago administrativamente. Possibilidade de revisão do distrato e de suas cláusulas que podem ser invalidadas quando consideradas abusivas. Precedentes desta Corte e do Colendo STJ. Percentual retido pela incorporadora que extrapola o limite do razoável, muito além do que esta despendeu com despesas administrativas e levando-se em conta, ainda, que poderá colocar o imóvel novamente à venda recebendo do novo comprador o valor integral do bem. Sentença de procedência, condenando a ré a restituir os valores pagos pelos autores no percentual de 80% (oitenta por cento), com retenção de 20% (vinte por cento), percentual apto a remunerar as despesas administrativas e os valores correspondentes ao tempo em que os autores detiveram a posse do imóvel, com juros e correção desde a citação, incensurável. Sucumbência integral que deve ser carreada ao pólo réu. Provimento parcial do recurso adesivo para esta finalidade. Improvimento do recurso principal, da incorporadora. Decisões unânimes.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 2009.001.46602, da 6ª Vara Cível, da Regional da Barra da Tijuca, em que são Apelantes GAFISA S/A, principal, e VASCO FERREIRA CARDOSO e S/M RENATA DA SILVA CARDOSO, adesivo.

Acordam os Desembargadores que compõem a Décima Câmara Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, em prover parcialmente o recurso adesivo, dos autores, para carrear a integralidade da sucumbência ao pólo réu. Decisão unânime. Relatório nas fls. 299.

A controvérsia deriva de promessa de compra e venda celebrada visando à aquisição de imóvel situado à Praça Antonio Callado, 53, apt. 103, Barra da Tijuca.

O preço total do bem era de R$ 189.857,85 a ser pago da seguinte forma:

1) Sinal a 19/01/2001 de R$ 5.131,85

2) R$ 82.365,15 em 60 parcelas de R$ 1.806,75 vencendo-se a primeira em 2/11/2001

3) Uma parcela de R$ 13.460,14 em 02.02.2002

4) R$ 89.393,92 em 6 parcelas de R$ 13.460,14 vencendo-se a primeira em 02.08.2002

O casal autor, por dificuldades financeiras, não teve como manter o pacto, deixando de adimplir as parcelas a partir de março/2005 (fls. 62º) e a 16/06/2005 procurou a incorporadora visando distratar a compra do imóvel, o que se deu por instrumento publico por cópia nas fls. 62/3, onde ficou estabelecido que “a GAFISA devolve aos DISTRATANTES, parte dos valores por ela entregue, no montante de R$ 115.980,31, por meio de 10 parcelas fixas, mensais e sucessivas de, cada uma, ... ficando estabelecido que deverão ser creditadas na conta corrente do DISTRANTE VASCO FERREIRA CARDOSO...”

29.5.6 – Em face do distrato de que trata o ítem anterior, as partes declaram que: a) nada mais terem a receber ou a reclamar, seja a que titulo for, conferindo-se mutuamente, a mais ampla e geral quitação; b) a posse da unidade e da correspondente fração ideal do terreno volta ser detidas pela GAFISA que poderá livremente dispor da mesma sem qualquer interferência dos DISTRATANTES...”

A tese da empresa, apelante principal, é de que o imóvel foi entregue na data aprazada, e que, com isso, cumpriu com sua obrigação do contrato. Além disso, sustenta que o distrato foi celebrado por procuradora do casal autor, não havendo que se falar em vicio de consentimento, sendo plenamente válido o negócio jurídico.

Prefacialmente deve-se deixar assente que o fato de ter sido o negócio jurídico subscrito por uma procuradora sem conhecimento técnico não o anula. Isto porque, os outorgantes escolheram por livre e espontânea vontade quem seria a sua mandatária para celebrar o distrato, não podendo, depois, alegar que esta é incapaz tecnicamente para representar os interesses dos mandantes. Do contrário os apelados estariam se beneficiando da própria torpeza.

No que se refere ao ato jurídico, contudo, não se pode considerar válida a cláusula penal em apreço que exorbita a razoabilidade da retenção dos valores pagos, gerando evidente locupletamento sem causa por parte da empresa promitente vendedora.

Ressalte-se que não há que se falar em ato jurídico perfeito, eis que jamais pode se aperfeiçoar um ato nulo que estabelece vantagem indevida em desfavor do consumidor, de forma a prejudicá-lo e deixá-lo em desigualdade na relação jurídica.

Trata-se de fato incontroverso que há, no caso exposto, relação de consumo, conforme, inclusive, salienta a sentença, in verbis: "quanto a lei que regula a lide em questão: com referência à relação jurídica entre PROMITENTE VENDEDOR e PROMITENTE COMPRADOR há nítida relação de consumo, incidente do CDC".

A porcentagem extrapola a razoabilidade, já que é muito além do que a Apelante precisou gastar com as despesas administrativas, e além do mais, poderá colocar o imóvel novamente a venda, recebendo do novo comprador o valor integral do apartamento”.

É assim, inclusive, que se posiciona a jurisprudência, conforme se verifica dos seguintes arestos:

2009.001.12079 - APELACAO - DES. AZEVEDO PINTO - Julgamento: 08/04/2009 - DECIMA TERCEIRA CAMARA CIVEL - APELAÇÃO CIVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. DISTRATO REALIZADO CONSENSUALMENTE. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. Ação objetivando a devolução da totalidade dos valores pagos, descontado o montante já devolvido administrativamente ou, alternativamente, a retenção de 10% do valor pago ou a devolução do valor pago contratualmente ou a devolução em dobro dos valores retidos pela ré, tendo em vista que celebraram contrato de promessa de compra e venda com financiamento de imóvel, onde pagaram diversas parcelas, totalizando R$110.580,00, no entanto somente receberam R$70.000,00 de devolução, conforme distrato realizado entre as partes.Sentença que julgou procedente em parte o pedido, para condenar o réu a devolver aos autores os valores pagos pelo imóvel, descontados 20% do valor estabelecido no contrato de promessa de compra e venda do mencionado bem, bem como descontado o montante já devolvido administrativamente.Recurso.

Desprovimento. Preliminares não acolhidas.Na hipótese dos autos, os autores efetivaram o distrato do contrato de promessa de compra e venda, porém somente foi devolvido parte do preço.Ocorre que a irresignação dos autores envolve a devolução total dos valores, não cabendo a empresa ré qualquer retenção por benfeitorias ou decoração, tampouco por verba para vendas e divulgação. Porém é razoável que o vendedor retenha parte do valor pago pelo imóvel, em obediência aos princípios do CDC, em especial aquele que veda o enriquecimento sem causa de qualquer das partes.Destarte, mostra-se correta a retenção em 20% das quantias pagas até então.Na quase totalidade das demandas envolvendo a mesma matéria aqui debatida, os Tribunais têm fixado a indenização pelas perdas e danos, caso a caso, no patamar de 20% dos valores pagos, devidamente corrigidos.Assim, tem-se que, como acertadamente decidido na sentença, a fixação do percentual de 20% incidente sobre as prestações já pagas se revela mais justa e estabelece justiça entre as partes, de modo a reparar os prejuízos sofridos pelos credores, mas não permitir o enriquecimento de um em detrimento do outro. O contrato de promessa de compra e venda pode ser distratado, ficando os promitentes-compradores com direito à devolução das parcelas pagas, em atenção ao princípio que veda o enriquecimento ilícito.

Em relação aos efeitos da celebração de distrato quanto ao contrato dele objeto, e em especial, se esta nova negociação teria o condão de impedir o exame de cláusulas do contrato distratado, ou não, deve-se observar que, à luz das disposições do CDC, a relação é de consumo e os autores não podem ser prejudicados com cláusulas abusivas apostas em seu conteúdo. Não se pode olvidar, igualmente, que o distrato foi elaborado pela empresa demandada, e, em situação como a presente, o entendimento firmado é no sentido de que, resolvido o contrato, as partes devem ser restituídas ao status quo ante, nos moldes do que dispõe o art. 182 do Código Civil. Por se tratar de relação de consumo, a elaboração de distrato não impede a verificação da ocorrência de abusividade e/ou ilegalidade no pacto primitivo, assim como a presença de cláusula prevendo a retenção excessiva das parcelas pagas pelos promitentescompradores.

Incidência das disposições do CDC. Precedentes jurisprudenciais.O distrato não torna juridicamente impossível o exame da validade das cláusulas do contrato que lhe deu origem, indissociáveis que se mostram dos montantes ajustados por ocasião do distrato objeto do pedido.Portanto, constatada a ocorrência de abusividades no contrato primitivo, tal qual a presença de cláusula prevendo a retenção excessiva das parcelas pagas pelo promitente-comprador, entendese possível a revisão do contrato de promessa de compra e venda, ainda que extinto pelo distrato. Recurso a que se nega provimento (art. 557, caput, CPC).

2009.001.15828 - APELACAO - 1ª Ementa DES. HELENA CANDIDA LISBOA GAEDE - Julgamento: 31/03/2009 - DECIMA QUARTA CAMARA CIVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE APARTAMENTO EM CONSTRUCAO DISTRATO RELACAO DE CONSUMO CLAUSULA ABUSIVA REVISAO POSSIBILIDADE PELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. PROMISSÁRIOS COMPRADORES QUE FICAM DESEMPREGADOS. DISTRATO. RETENÇÃO PELAS PROMITENTES VENDEDORAS DE, APROXIMADAMENTE, 90% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE DE ANÁLISE DO DISTRATO, QUE É UM CONTRATO COMO OUTRO QUALQUER. TODOS OS MECANISMOS QUE VISAM ASSEGURAR A INTEGRIDADE DA MANIFESTAÇÃO DA VONTADE DAS PARTES E O EQUILÍBRIO ECONÔMICO CONTRATUAL HÃO DE APLICAR-SE SOBRE O DISTRATO. ESPECIALMENTE, NAS RELAÇÕES DE CONSUMO, O DISTRATO SOFRE UM PROFUNDO CONTROLE JUDICIAL, PODENDO, INCLUSIVE AS SUAS CLÁUSULAS SEREM REVISTAS OU INVALIDADAS QUANDO CONSIDERADAS ABUSIVAS. DOUTRINA E JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. CLÁUSULA DE DECAIMENTO QUE CONTÉM PERCENTUAIS ABUSIVOS. ART. 51, IV DO CPDC C.C 413 DO CÓDIGO CIVIL. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA QUE JÁ FIRMOU ENTENDIMENTO NO SENTIDO DE QUE O PERCENTUAL A SER RETIDO NESSES CASOS DEVE SER FIXADO DE ACORDO COM AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. ASSIM, SEM SE DESCUIDAR DO FATO DE QUE AS RÉS TIVERAM DESPESAS COM PUBLICIDADE, CORRETAGEM E DEMAIS CUSTOS ADMINISTRATIVOS, MAS PONDERANDO-SE COM O FATO DE QUE O IMÓVEL SEQUER TINHA SIDO ENTREGUE AOS AUTORES, NÃO HAVENDO QUE SE FALAR EM TAXAS DE OCUPAÇÃO, TAMPOUCO EM DEPRECIAÇÃO DO IMÓVEL, FIXA-SE O PERCENTUAL DE RETENÇÃO EM 15% SOBRE O VALOR TOTAL DAS PARCELAS PAGAS PELO AUTOR, QUE BEM ATENDE A TODAS ESSAS NUANCES. NOS TERMOS DO ART. 557, § 1º-A DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DOS AUTORES PARA CONDENAR AS RÉS A DEVOLVEREM AOS AUTORES A QUANTIA TOTAL DE 85% (OITENTA E CINCO POR CENTO) DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS, DEVIDAMENTE ATUALIZADAS E COM JUROS DE MORA DE 1% A PARTIR DA DATA DA CITAÇÃO, DESCONTANDO-SE DESSE MONTANTE A QUANTIA DE R$ 2.230,39 (DOIS MIL DUZENTOS E TRINTA REAIS E TRINTA E NOVE CENTAVOS), QUE JÁ FOI DEVOLVIDA AOS AUTORES. CONDENA-SE, AINDA, AS RÉS, AO PAGAMENTO DAS DESPESAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, ESTES FIXADOS EM 10% k RECURSO.

Precedente Citados : STJ REsp 241636/SP, Rel.Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, julgado em17/02/2000 e REsp 331346/MG, Rel. Min. NancyAndrighi, julgado em 15/10/2001. TJRJ AC2006.001.65482, Rel. Des. José C. Figueiredo,julgado em 14/02/2007. 2008.001.30341 - APELACAO - 1ª Ementa DES. FRANCISCO DE ASSIS PESSANHA - Julgamento: 05/11/2008 - SEXTA CAMARA CIVEL APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. ABUSIVIDADE. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. NÃO OCORRÊNICA. SENTENÇA MANTIDA.DESPROVIMENTO DO RECURSO. Promessa de compra e venda de apartamento em construcao Distrato Relação de consumo Clausula abusiva Revisão Possibilidade Apelação cível. Promessa de compra e venda de unidade imobiliária. Promissários compradores que ficam desempregados. Distrato. Retenção pelas promitentes vendedoras de, aproximadamente, 90% dos valores pagos. Possibilidade de análise do distrato, que é um contrato como outro qualquer. Todos os mecanismos que visam assegurar a integridade da manifestação da vontade das partes e o equilíbrio econômico contratual hão de aplicar-se sobre o distrato. Especialmente, nas relações de consumo, o distrato sofre um profundo controle judicial, podendo, inclusive as suas cláusulas serem revistas ou invalidadas quando consideradas abusivas. Doutrina e jurisprudência do superior tribunal de justiça. cláusula de decaimento que contém percentuais abusivos. art. 51, iv do cpdc c.c 413 do código civil. superior tribunal de justiça que já firmou entendimento no sentido de que o percentual a ser retido nesses casos deve ser fixado de acordo com as peculiaridades do caso concreto. assim, sem se descuidar do fato de que as rés tiveram despesas com publicidade, corretagem e demais custos administrativos, mas ponderando-se com o fato de que o imóvel sequer tinha sido entregue aos autores, não havendo que se falar em taxas de ocupação, tampouco em depreciação do imóvel, fixa-se o percentual de retenção em 15% sobre o valor total das parcelas pagas pelo autor, que bem atende a todas essas nuances. nos termos do Art. 557, § 1º-A do código de processo civil, dáse parcial provimento ao recurso dos autores para condenar as rés a devolverem aos autores a quantia total de 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos, devidamente atualizadas e com juros de mora de 1% a partir da data da citação, descontandose desse montante a quantia de r$ 2.230,39 (dois mil duzentos e trinta reais e trinta e nove centavos), que já foi devolvida aos autores. condena-se, ainda, as rés, ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% recurso. (2009.001.15828 – APELACAO CÍVEL - DES. HELENA CANDIDA LISBOA GAEDE - JULGAMENTO: 31/03/2009 - DECIMA QUARTA CAMARA CIVEL).

Com relevo para o Colendo STJ, quem dá a ultima palavra com relação à interpretação da Lei CIVIL E PROCESSUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA. DISTRATO. AÇÃO PRETENDENDO A RESCISÃO E A RESTITUIÇÃO DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS. RETENÇÃO DE 17% EM FAVOR DA VENDEDORA, COMO RESSARCIMENTO DE DESPESAS. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ARTS. 51, II, 53 E 54. CÓDIGO CIVIL DE 1916, ART. 924. DIVERGÊNCIA NÃO DEMONSTRADA INTEIRAMENTE.

I. Não é possível a demonstração do dissídio jurisprudencial sem a juntada dos inteiros teores dos acórdãos divergentes ou a indicação do repositório autorizado.

II. A C. 2ª Seção do STJ, em posição adotada por maioria, admite a possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel (EREsp n. 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, DJU de 09.12.2002, p. 281).

III. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade. Percentual de retenção fixado em 17%, atendendo ao próprio pedido da construtora-ré, abaixo do percentual usualmente fixado para casos que tais.

IV. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, provido.

(REsp 686.865/PE, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 28/08/2007, DJ 05/11/2007 p. 269)

Recurso Especial. Compromisso de Compra e Venda. Imóvel em Construção. Rescisão Contratual. Transação. Devolução das parcelas pagas pela promitente vendedora. Correção Monetária. Compensação. É inaceitável transação que contrarie os princípios básicos do direito e as disposições legais vigentes. Não se admite como válido o distrato de promessa de compra e venda segundo o qual o promissário comprador recebe a devolução das parcelas pagas sem correção monetária.

A correção monetária é um mero fator de atualização do valor aquisitivo da moeda. Não confere um plus ao valor da dívida, razão pela qual, não pode fazer às vezes da multa compensatória, não estipulada.

Recurso especial não conhecido.

(REsp 331.346/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/10/2001, DJ 19/11/2001 p. 267)

Processo REsp 686865 / PE Min ALDIR PASSARINHO JUNIOR QUARTA TURMA 28/08/2007 "CIVIL E PROCESSUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA. DISTRATO. AÇÃO PRETENDENDO A RESCISÃO E A RESTITUIÇÃO DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS. RETENÇÃO DE 17% EM FAVOR DA VENDEDORA, COMO RESSARCIMENTO DE DESPESAS. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ARTS. 51, II, 53 E 54. CÓDIGO CIVIL DE 1916, ART. 924. DIVERGÊNCIA NÃO DEMONSTRADA INTEIRAMENTE.

I. Não é possível a demonstração do dissídio jurisprudencial sem a juntada dos inteiros teores dos acórdãos divergentes ou a indicação do repositório autorizado.

II. A C. 2ª Seção do STJ, em posição adotada por maioria, admite a possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel (EREsp n. 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, DJU de 09.12.2002, p. 281).

III. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade. Percentual de retenção fixado em 17%, atendendo ao próprio pedido da construtora-ré, abaixo do percentual usualmente fixado para casos que tais.

IV. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, provido".

No que toca ao recurso adesivo, interposto pelo casal autor, em que persegue a imposição integral da sucumbência à ré e a incidência da correção monetária a contar da data do desembolso, é somente parcial a razão dos recorrentes.

Com efeito, os autores venceram parte substancial do pedido, eis que pedida a restituição de 90% o julgado condenou a ré a restituir 80%, por isso deve a sucumbência ser carreada, na sua integralidade, ao pólo réu, estabelecido o valor da condenação como base de cálculo da verba honorária de 10% (dez por cento).

Finalmente, no que concerne ao momento da incidência da correção monetária, é pacífico o entendimento que, a atualização deve começar a incidir a partir do momento que se caracteriza o prejuízo da parte lesada. A matéria está sumulada no verbete número 43 das súmulas do STJ, in verbis:

"Incide correção monetária sobre dívida por ato ilícito a partir da data do efetivo prejuízo".

Querem os Apelantes adesivos que o prejuízo seja reconhecido por ocasião da data do desembolso, sendo certo que esta não é a melhor interpretação a ser dada no caso concreto.

O valor despendido pelos Autores foi no intuito de adimplir com o contrato, e não houve ato ilícito por parte da apelada simplesmente por receber o valor. Assim, a configuração do ato ilícito ficou reconhecida na sentença, que reconheceu o ato ilícito contratual, retroativo à data da citação, razão pela qual a partir daí que começa a incidir a atualização monetária.

P O R I S S O, a Turma Julgadora, nega provimento ao primeiro recurso, da empresa ré e provê parcialmente o adesivo apenas para imputar a integralidade da sucumbência ao pólo réu, estabelecido o valor da condenação como base de cálculo da verba honorária fixada em 10% (dez por cento).

Rio de Janeiro, 16 de setembro de 2.009

Marilia de Castro Neves Vieira, Desembargador Relator

RELATÓRIO

A controvérsia, como posta nestes autos, deriva de contrato de compra e venda de imóvel. As partes pactuaram, em 19/10/2001, contrato de promessa de compra e venda (fls. 40/55), cujo objeto é o imóvel situado na Praça Antonio Callado, n. 53, apto 103 - Barra da Tijuca.

Por impossibilidade de adimplirem com as parcelas do financiamento o casal autor procurou a incorporadora e as partes celebraram o distrato, mediante escritura pública (fls. 61/3), ficando acordado que a ré restituiria aos autores a quantia certa e ajustada de R$ 115.980,31 (cento e quinze mil, novecentos e oitenta reais e trinta e um centavos), correspondente a 60% (sessenta por cento) do valor do contrato, sem qualquer correção. Entendem-se com direito à devolução de 90% (noventa por cento) do valor pago o que perseguem por esta ação, com abatimento do valor já pago.

O desate deu-se pela sentença de fls. 208/11, do juízo da 6ª Vara Cível, da Regional da Barra da Tijuca. Assentou S.Exa. que a matéria está subsumida as regras do Código de Defesa do Consumidor e que os promitentes compradores têm direito a reaverem parcela maior do que pagaram abatido o percentual que serviria para remunerar as chamadas despesas administrativas e o percentual pelo tempo em que tiveram a posse do imóvel.

Entendeu o julgador singular que a parcela retida, de 40%, mostra-se excessiva, constituindo enriquecimento sem causa da ré porque uma vez devolvido o imóvel este será novamente colocado no mercado.

Daí julgou parcialmente procedente o pedido para condenar a ré a restituir os valores pagos pelos autores no percentual de 80% (oitenta por cento), com retenção de 20% (vinte por cento), percentual apto a remunerar as despesas administrativas e os valores correspondentes ao tempo em que os autores detiveram a posse do imóvel, com juros e correção desde a citação.

Imputou à vencida a sucumbência e fixou a honorária em R$ 2.000,00 (dois mil reais) já considerada a sucumbência recíproca.

Apelaram as partes:

A ré, perseguindo a reversão, para decreto de improcedência, forte na tese de que o percentual de retenção convencionado pelas partes funcionaria aqui como prévia limitação de possíveis prejuízos pecuniários sofridos pela parte que não deu causa ao desfazimento do negócio.

O casal autor, de forma adesiva, querendo a imputação integral da sucumbência ao pólo réu vencido em parte substancial da demanda, com estabelecimento do total da condenação como base de cálculo da verba honorária.

Os recursos são tempestivos, corretamente preparado o primeiro e sob gratuidade o adesivo e foram contrariados.

Este, o relatório. À d. Revisão.

Rio de Janeiro, 01 de setembro de 2.009

Marilia de Castro Neves Vieira, Desembargador Relator

Certificado por DES. MARILIA DE CASTRO NEVES

ARREMATAÇÃO JUDICIAL – ANULAÇÃO – VÍCIO RESULTANTE DE ERRO – CONTRATO DE GAVETA – LOTE QUE AINDA ERA DO VENDEDOR – VENDA E COMPRA QUE FORA PROMETIDA A

ARREMATAÇÃO JUDICIAL – ANULAÇÃO – VÍCIO RESULTANTE DE ERRO – CONTRATO DE GAVETA – LOTE QUE AINDA ERA DO VENDEDOR – VENDA E COMPRA QUE FORA PROMETIDA A OUTREM DE ACORDO COM O CADASTRO MUNICIPAL – RECURSO PROVIDO

(TJSP)

ACÓRDÃO

Arrematação judicial. Imóvel compromissado a terceiro, penhorado por obrigação do promitente vendedor e arrematado por preço equivalente a 19% de seu valor venal. Irrelevância da falta de registro da promessa de venda e compra no registro imobiliário, diante do subjacente fenômeno econômico. Execução, ainda, maculada por falha em constatação efetuada por oficial de justiça, que não informou estar edificado o lote. Não bastasse, falhou o próprio Município credor ao nomear o lote à penhora, pois desconsiderou a existência de registro da promessa de venda em seu cadastro imobiliário ao nomear o bem à penhora, de forma a impedir dação de ciência da apreensão ao respectivo compromissário comprador. Ação julgada improcedente. Sentença reformada. Recurso provido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível com Revisão nº 841.909-5/0-00, da Comarca de Piraju, em que é apelante Vera Lucia do Prado, sendo apelados Walter Simões de Almeida e outra.

Acordam, em Sétima Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso, V.U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores Walter Swensson (Presidente, sem voto), Nogueira Diefenthaler e Barreto Fonseca.

São Paulo, 15 de dezembro de 2008.

Coimbra Schmidt, Relator

VOTO

A apelante demandou anulação de arrematação porque maculada com vício resultante de erro (CC, art. 171, II) e porque aperfeiçoada a preço vil: não foi avaliada a edificação erigida em 1992 em lote de terreno que desde 1987 não mais pertencia à devedora do Município, malgrado o compromisso de venda e compra respectivo jamais tenha sido levado a registro.

A pretensão foi denegada pela sentença de f. 65/7, cujo relatório adoto. Seu prolator levou em conta, exclusivamente, o conceito legal da propriedade imobiliária.

Nela insiste, mediante tempestiva apelação. Citando o Recurso Especial 810.355/RS (8.4.08, Min. Luiz Fux), pondera que “o terceiro adquirente de boa-fé pode promover ação de anulação da arrematação como consectário de que a todo direito corresponde uma ação que o assegura, sendo certo que para propô-la basta demonstrar interesse e legitimidade” (f. 89/95).

Apenas o Município respondeu (f. 98/101).

É o relatório.

O conceito legal de propriedade com base no qual a sentença prestigiou a arrematação é dissociado da realidade, tanto social como econômica, pois os ditos “contratos de gaveta” são muito comuns e só não se prestam à adjudicação compulsória. Se juridicamente não representam título hábil à aquisição da propriedade imobiliária, de outro prestam-se, ao menos, à transmissão da posse, que também pode ser oposta à expropriação do patrimônio do devedor para satisfação de seu credor. E aí é que está o cerne da questão: segundo o art. 646 do CPC, a execução por quantia certa tem por objeto expropriar bens do devedor, a fim de satisfazer o direito do credor.

Se juridicamente o lote ainda era do vendedor, economicamente alienado já se encontrava. Deixa esta certeza a inexistência de notícia do ajuizamento de demanda resilitória da promessa de venda e compra originária ou de qualquer outra pretensão que, com base nela, tenha sido dirigida à apelante.

Muito bem. O Município não promoveu a hasta pública, consoante alegado na petição inicial (f. 4). Quem a promoveu, como não poderia deixar de ser, foi o Juízo da execução. Que anteriormente penhorou o lote - nº 1 da quadra K do Parque Residencial Ana Cristina (f. 10/4 e 26) - após nomeação do credor (f. 73/9). Que, por sua vez, revelou não ter agido com a diligência que se espera do Poder Público em casos que tais, pois “o referido imóvel teve seu primeiro lançamento para o exercício de 1985 em nome de Fernandes & Fernandes Ltda., sob o nº 0.10.12.11.0016.0011.01, onde figurou como compromissário responsável desde o exercício de 1989 até o exercício de 2007, o Sr. JOSÉ CARLOS PEREIRA (sic, f. 72). Quem seja, o então marido da apelante (f. 10).

Com base no cadastro municipal de edificações, de regra mais atualizado do que o registro imobiliário, o Município jamais poderia ter indicado para penhora imóvel cuja venda e compra fora prometida a outrem por seu devedor. Se o fez, deveria apontar o fato, a fim de que ao eventual prejudicado fosse dada ciência da apreensão, de forma a autorizá-lo ao exercício dos interditos adequados.

Mais: a certidão acima citada dá conta da existência da edificação, retratada à f. 29, mas que não foi vista pelo oficial da justiça Devanil Bispo de Carvalho (f. 28) - cujo procedimento, recomenda-se, deva ser apropriadamente aferido na esfera administrativo-disciplinar por ocasião do retorno dos autos à Comarca.

A revelar sua desorganização, quando não malícia, o Município tenta qualificar como clandestina a edificação (f. 71). Só não reparou que o projeto lhe foi submetido e aprovado em 19 de fevereiro de 1992, a propósito do que emitiu o alvará nº 2.354-A (f. 15/6).

Tampouco pode ser isentado de culpa o arrematante. No mínimo, não foi verificar in loco o que estava a arrematar.

Se em 10 de julho de 2007 foi arrematado por R$ 4.185,97 (f. 23) imóvel cujo valor venal importava em R$ 21.015,98 um ano depois - e no intervalo nada aconteceu de extraordinário que justificasse tamanha valorização - é evidente que o preço pago foi vil, porquanto correspondente a 19,91% do que valeria.

É o suficiente para, em provimento ao recurso, julgar a ação procedente, nos termos do pedido (f. 6, 3º período). Invertidos os ônus da sucumbência, cada réu pagará à autora honorários advocatícios de R$ 1.000,00.

Fonte: BDI nº 31 - ano: 2009 - (Jurisprudência)

Reconhecimento fotográfico irregular no inquérito não anula processo se vício é sanado na fase judicial

A Quinta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) aplicou o entendimento de que irregularidade no reconhecimento fotográfico de autor de crime durante o inquérito policial não é causa de nulidade da ação se essa ilegalidade for reparada na fase judicial. A tese foi expressa no julgamento de um habeas corpus impetrado por uma condenada por furto.

Na ação, a acusada pedia a nulidade do processo a que responde sob a alegação de que, ao realizar seu reconhecimento fotográfico durante a investigação do crime, a polícia de São Paulo não observou as formalidades previstas no artigo 226 do Código de Processo Penal (CPP) para o procedimento.

O dispositivo prevê que a pessoa levada a reconhecimento deve ser colocada ao lado de outras semelhantes a ela. Depois disso, quem foi chamado a fazer o reconhecimento deve apontar entre o grupo aquela que participou da ação criminosa.

Segundo a defesa, ao fazer o reconhecimento, a polícia mostrou às testemunhas somente a foto da acusada e não de outras pessoas semelhantes a ela, o que teria violado a conduta prevista na lei. Além disso, a polícia não elaborou o auto de reconhecimento fotográfico, documento indispensável para a validade do ato.

Ao apreciar o pedido, a Quinta Turma lembrou que a jurisprudência do STJ admite a possibilidade de reconhecimento por meio fotográfico desde que observadas as formalidades contidas no artigo 226 do CPP. No entanto, no caso julgado, os ministros entenderam que a irregularidade foi sanada no curso do processo pelo juiz responsável pela causa.

O magistrado realizou o reconhecimento pessoal da acusada na audiência de inquirição de testemunhas sob o crivo do contraditório e da ampla defesa. “(...) a condenação se baseou nas provas produzidas na fase judicial, com o revestimento de todas as exigências do devido processo legal”, escreveu o relator da ação no STJ, ministro Arnaldo Esteves Lima.


Fonte: Coordenadoria de Editoria e Imprensa do STJ

Autônomas ou acessórias, vagas de garagem são temas de decisões do STJ

As questões referentes às vagas de garagem sempre geram polêmica e são, ainda hoje, motivo de conflitos. Vaga de garagem pode ser penhorada? Pode ser vendida ou alugada para um outro condômino? Como o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem decidido sobre estas e outras questões relacionadas às vagas de garagem?

Há dois tipos de vaga de garagem. A vaga acessória é um bem imóvel acessório ao principal (apartamento ou casa), com uma única matrícula no registro imobiliário. A certidão do registro de imóveis determina a área total, composta da área útil (a do interior da unidade), a área da vaga de garagem e uma porcentagem da área comum. Nesses casos, pode acontecer de a vaga estar situada em local indeterminado.

Já na unidade autônoma, a vaga de garagem é um bem imóvel separado do apartamento ou da casa. Ou seja, há duas matrículas: uma do apartamento ou casa e outra da vaga de garagem. Normalmente, ela está situada em local determinado, com descrição de seu tamanho e limites.

Penhora da vaga

A penhora é a apreensão judicial de bens para a satisfação de uma dívida. Uma casa ou apartamento pode ser um desses bens. E até a unidade autônoma entra nessa lista. O STJ reconhece a penhorabilidade das vagas de garagem.

Em um julgamento realizado pela Segunda Turma, os ministros decidiram que é possível a penhora de vaga de garagem que seja uma unidade autônoma, mesmo que relacionada a bem de família, quando possuir registro e matrícula próprios. O caso envolvia débitos em tributos com a União (Resp 1057511).

A Quarta Turma também analisou a questão, mas pela ótica do Direito Privado. Para a Turma, o boxe de estacionamento, identificado como unidade autônoma em relação à residência do devedor, tendo matrícula própria no registro de imóveis, não se enquadra na hipótese prevista no artigo 1º da Lei n. 8.009/90 (impenhorabilidade do bem de família), sendo, portanto, penhorável (Resp 876011).

Alienação

A alienação (transferência para outra pessoa de um bem ou direito) é outro caso bem discutido na Casa. São frequentes processos que discutem se o condômino pode alugar ou vender a sua vaga para quem ele bem entender. A polêmica está relacionada ao aumento de número de carros nas ruas, poucos estacionamentos e, principalmente, à segurança.

Em julgamento realizado pela Terceira Turma, os ministros destacaram que, como direito acessório, a vaga de garagem adere à unidade, sendo, contudo, desta destacável para efeito de sua cessão a outro condômino. Para eles, apesar de a vaga ser bem acessório à unidade condominial, é admissível a sua transferência para outro apartamento do mesmo prédio (Resp 954861). A mesma regra vale, consequentemente, para sua locação.

Retificação

Já em outro julgamento, o STJ teve que decidir sobre a retificação do registro mobiliário de um apartamento para que dele constasse a localização do boxe de garagem anteriormente vinculada àquele imóvel. No caso, um casal adquiriu o apartamento (n. 122) de um edifício residencial de São Paulo e a respectiva vaga de garagem (n. 11).

Quando os novos proprietários tentaram ocupar a vaga, constataram que a esta estava ocupada pelo carro de uma vizinha. De acordo com o casal, a identificação das vagas no subsolo foi alterada, transferindo a vaga 11, que é sensivelmente maior, para o apartamento 121 e deixando o apartamento dela (122) com a vaga 9. A disputa entre os vizinhos acabou chegando no STJ. A Quarta Turma ao analisar a questão determinou a devolução da vaga de garagem para a antiga proprietária e condenou a moradora do apartamento 121, que adulterou o número do boxe, ao pagamento de uma indenização pelo uso indevido da vaga (Resp 100765).

Preço de imóvel e tamanho do boxe

O Tribunal da Cidadania teve que decidir um caso curioso, no qual dois compradores de um apartamento pediram o abatimento de R$ 15 mil do preço do valor do imóvel porque na vaga de garagem cabia apenas um carro pequeno.

Os compradores alegaram que, após a aquisição, mas antes do pagamento total, alugaram o imóvel. No entanto, o preço do aluguel teve que ser reduzido, já que o carro do locatário não cabia na vaga de garagem referente ao apartamento. Diante da constatação, os compradores recorreram à Justiça exigindo do antigo proprietário a redução do valor a ser pago pelo imóvel. Além disso, pediram indenização por perdas e danos em razão da redução do valor do aluguel.

O STJ não atendeu ao pedido dos compradores e manteve decisão de primeiro e segundo graus. Para a Corte, como a vaga estava devidamente escriturada, existindo jurídica e fisicamente, não cabe a pretensão de abatimento do preço do imóvel residencial (Resp 488297).

Extinção de vaga de garagem

Mesmo sabendo que é na reunião de condomínio que são tomadas as decisões importantes a respeito do prédio, muitos condôminos não vão à assembléia. Por essa razão, acabam ficando de fora do que foi decidido sem poder dar seu voto ou opinião. E foi isso o que aconteceu num condomínio em São Paulo.

Os moradores do prédio realizaram assembléia e, por maioria, decidiram extinguir oito vagas de garagem do condomínio, sob alegação de que a quantidade total não era comportada no espaço físico disponível. Um banco, alegando ser proprietário de nove vagas de garagem, devidamente registradas em matrículas próprias, recorreu à Justiça. Após decisão de segunda instância, mantendo a extinção dos boxes, o caso chegou ao STJ. O banco afirmou que não bastaria a aprovação dos presentes na assembléia, sendo imprescindível a concordância de todos os prejudicados com a mudança.

Ao julgar o caso, a Quarta Turma destacou que é vedado à assembléia de condomínio extinguir vagas de garagem que têm matricula própria e pertencem a um dos condôminos ausentes à reunião. Os ministros anularam a assembléia e restabeleceram o número de vagas anterior à reunião de condomínio.

fONTE: Coordenadoria de Editoria e Imprensa do STJ

STJ aprova quatro novas súmulas

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) lançou quatro novas súmulas. Confira a seguir o teor de cada enunciado e acesse a notícia com detalhes sobre a aprovação do texto:

- Súmula 402: “O contrato de seguro por danos pessoais compreende danos morais, salvo cláusula expressa de exclusão”.

- Súmula 403: “Independe de prova do prejuízo a indenização pela publicação não autorizada da imagem de pessoa com fins econômicos ou comerciais”.

- Súmula 404: "É dispensável o Aviso de Recebimento (AR) na carta de comunicação ao consumidor sobre a negativação de seu nome em bancos de dados e cadastros”.

- Súmula 405: “A ação de cobrança do seguro obrigatório (DPVAT) prescreve em três anos”.

Para acessar a lista completa de súmulas do STJ no site da Corte (www.stj.jus.br), basta clicar em “Consultas”, no menu à esquerda da tela inicial do site, e acessar o link “Súmulas”.

Fonte: STJ

Corretor de imóveis não precisa concluir negociação para receber comissão

Se o corretor faz a aproximação entre o comprador e o dono do imóvel e o negócio se concretiza, ele faz jus à comissão. A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça que, por maioria, acompanhou o entendimento da relatora ministra Nancy Andrighi.

Duas clientes recorreram contra ação de cobrança de corretor que alegava ter direito a receber R$ 112.750, equivalentes a 10% do valor da compra do imóvel a título de comissão por intermediação de venda de imóvel. Em primeira instância, o valor da comissão foi reduzido para 1% do valor do negócio, considerando que, apesar de o corretor ter feito a aproximação entre as partes, não teria ajudado na negociação.

O corretor apelou e o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) decidiu aumentar a comissão para 6%. O TJRS considerou que o corretor havia oferecido o imóvel para as clientes e que a demora para o fechamento do negócio não foi de responsabilidade deste. Considerou, porém, que o valor do imóvel tornaria a comissão de 10% excessiva.

As clientes recorreram ao STJ, afirmando haver dissídio jurisprudencial (julgados com diferentes conclusões sobre o mesmo tema), havendo o entendimento de que o intermediador deve participar da negociação para receber a comissão. Além disso, a concretização do negócio deveria ocorrer dentro do prazo estabelecido contratualmente.

Na sua decisão, a ministra Nancy Andrighi apontou que nos próprios autos foi apontada a importância do trabalho do corretor para a concretização do negócio. A ministra afirma que avaliar a qualidade ou relevância desse trabalho exigiria a análise de provas, o que é vedado pela Súmula 7 do próprio Tribunal. "Ainda que assim não fosse, cumpre destacar que o principal e mais árduo trabalho do corretor é efetivamente aproximar as partes, pois, a partir de então, assume papel secundário", acrescentou.

"Para que seja devida a comissão, basta a aproximação das partes e a conclusão bem sucedida de negócio jurídico. A participação efetiva do corretor na negociação do contrato é circunstância que não desempenha, via de regra, papel essencial no adimplemento de sua prestação. Portanto, esse auxílio, posterior à aproximação e até a celebração do contrato, não pode ser colocado como condição para o pagamento da comissão devida pelo comitente", explica a relatora. E completa: "Se após o término do prazo estipulado no contrato de corretagem vier a se realizar o negócio jurídico visado, por efeitos dos trabalhos do corretor, a corretagem ser-lhe-á devida."

A ministra Andrighi observou ainda que, mesmo que o corretor não participe do negócio até a sua conclusão, merece receber a comissão, sendo essa a jurisprudência dominante do STJ. Quanto à questão do prazo, a ministra admitiu haver o dissídio. No caso haveria o prazo de 30 dias para a ação do corretor. A magistrada considerou, entretanto, que a aproximação entre as partes do negócio se deu dentro desse prazo e que a demora posterior para sua conclusão não seria de responsabilidade do corretor.

A discussão agora voltar à pauta de julgamentos do Superior Tribunal de Justiça. As clientes interpuseram embargos de divergência e a questão agora pode ser levada à Segunda Seção, que reúne a Terceira e a Quarta Turma, se for admitida pelo ministro ao qual for distribuído.

Fonte: Superior Tribunal de Justiça