LOCAÇÃO – VINCULAÇÃO DO FIADOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES, MESMO SEM ANUÊNCIA EXPRESSA DESTE

LOCAÇÃO – VINCULAÇÃO DO FIADOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES, MESMO SEM ANUÊNCIA EXPRESSA DESTE

(STJ)

Recurso Especial nº 1.083.562 - RJ (2008⁄0123965-0) - Relator: Ministro Nilson Naves - Recorrente: Nicolino Guerrera - Espólio e outros - Repr. por: Ítalo Guerrera - Inventariante - Recorrido: Protege S⁄A Proteção e Transporte de Valores - Recorrido: Marcelo Baptista de Oliveira

EMENTA

Prorrogação legal da locação. Encargos locatícios. Responsabilidade do locatário e dos fiadores.

1. Não comprovada a desocupação do imóvel, como na espécie, considera-se válido o contrato, ainda que fora do prazo inicialmente pactuado, até a efetiva entrega das chaves, o que obriga o locatário ao pagamento do valor dos aluguéis e encargos como contraprestação pela utilização do bem. Precedente da 5ª Turma.

2. Na hipótese, constante cláusula expressa – acordada entre as partes – vinculando o fiador até a entrega das chaves, perdura a responsabilidade dele quanto às obrigações decorrentes da prorrogação legal por prazo indeterminado, uma vez que continua vigente a fiança. Entendimento da Terceira Seção.

3. Recurso especial do qual se conheceu e ao qual se deu provimento.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Sexta Turma do Superior Tribunal de Justiça, prosseguindo no julgamento após o voto-vista do Sr. Ministro Og Fernandes, que deu parcial provimento ao recurso especial para deixar claro que a pretensão, tal como posta, não foi integralmente atendida por esta Corte, e da retificação de voto do Sr. Ministro Relator, que conheceu do recurso especial pelo dissídio e deu-lhe provimento a fim de, nesse ponto, restabelecer a sentença, no qual foi acompanhado pelos votos dos Srs. Ministros Og Fernandes e Jane Silva, por unanimidade, conhecer do recurso especial e dar-lhe provimento nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Og Fernandes e Jane Silva (Desembargadora convocada do TJ⁄MG) votaram com o Sr. Ministro Relator.

Não participou do julgamento a Sra. Ministra Maria Thereza de Assis Moura.

Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Paulo Gallotti.

Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Nilson Naves.

Brasília, 11 de dezembro de 2008 (data do julgamento).

Ministro Nilson Naves, Relator

RELATÓRIO

O Exmo Sr. Ministro Nilson Naves: Em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e encargos ajuizada contra locatária e fiador, a sentença, de 8.2.07, foi de procedência do pedido, conclusivamente:

"... julgo procedente o pedido para rescindir a locação, decretando o despejo, fixando o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária nos termos do art. 63 da Lei nº 8.245⁄91 e condenar os réus ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos desde julho de 2005 até a efetiva desocupação do imóvel, devidamente corrigidos e acrescidos de juros legais de 1% (um por cento) ao mês desde o vencimento até o efetivo pagamento e de multa de 20% (vinte por cento), conforme cláusula VI do contrato de locação de fls. 08⁄11.

Expeça-se, oportunamente, mandado de notificação e despejo.

Condeno, ainda, os réus ao pagamento das custas e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação."

Apelaram ambos os réus. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro deu parcial provimento às apelações: à da locatária, "para considerar devidos os alugueres e encargos até o termo final do contrato em 31⁄01⁄2006", bem como para "excluir do débito total (...) o valor de R$ 157.496,09, referente aos honorários contratuais"; à do sócio fiador, para exonerá-lo "de sua responsabilidade após o termo final inicialmente estipulado no contrato".

Com a rejeição dos embargos de declaração, os locadores interpuseram recurso especial fundado nas alíneas a e c. Alegam, além de dissídio com os REsps 194.483 e 327.022, negativa de vigência dos arts. 9º, I, 23, III, e 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245⁄91, 1.483 do Cód. Civil de 1916 (atual art. 819) e 458, II, e 535, II, do Cód. de Pr. Civil. Em resumo, sustentam o seguinte: (I) "o acórdão recorrido é flagrantemente contrário à maciça jurisprudência do STJ, a qual reconhece expressamente que o locatário deve arcar com o pagamento dos alugueres mesmo após o encerramento do prazo formal da locação, quando continuar na posse do imóvel, exatamente como no caso destes autos"; (II) "é impositiva a reforma parcial do acórdão para que ocorra a responsabilização do segundo recorrido mesmo após o término formal do prazo inicial do contrato de locação, haja vista não somente sua qualidade de fiador do negócio, mas sobretudo sua condição de sócio da empresa locatária, (...) o que enseja inequívoca ciência de todos os fatos que permeiam a avença firmada pelas partes" (fls. 437 e 445); e (III) "o órgão julgador recusou-se a enfrentar em sua extensão total os themas enfocados nos embargos, tratando-os basicamente como se a pretensão estivesse voltada exclusivamente para a reforma do decisum, quando, na hipótese, as falhas estavam devida e exaustivamente apontadas, nada justificando a recusa no provimento integral do recurso".

Converti o agravo de instrumento em recurso especial mediante a decisão de fl. 570, a fim de melhor examinar a questão.

É o relatório.

VOTO

O Exmo Sr. Ministro Nilson Naves (Relator): Da fundamentação adotada pela sentença consta o seguinte:

"... ao contrário do afirmado pela ré, não há qualquer comprovação de que o contrato tenha se encerrado, por distrato, em julho de 2005, uma vez que os documentos trazidos pela mesma em sua resposta, demonstram claramente que houve várias tentativas de acordo, que não se concretizaram.

Também não pode ser acolhida a assertiva de que a relação jurídica se encerrou em 31⁄01⁄2006 com o término do contrato, porque também não comprovada.

Poderia a ré ter se valido dos remédios legais para fazer cessar sua obrigação locatícia, como afirmado no 1º parágrafo de fls. 42, quais sejam, a consignação em pagamento ou consignação de chaves, porém não há sequer notícia de que tenha se utilizado de tais recursos.

A rescisão da locação e a decretação do despejo podem ainda ser afastadas pela purgação da mora, porém não pode ser acatado ...

Restando demonstrada a mora e não tendo ocorrido qualquer hipótese que afastasse o fato constitutivo do direito da autora, impõe-se a procedência do pedido.

Deve ainda ser rejeitada a pretensão do segundo réu (...), uma vez que, além de constar na cláusula XVI do contrato de locação de fls. 08⁄11 que a responsabilidade do fiador se estenderá até a efetiva entrega das chaves, o segundo réu, além de garantidor é sócio da ré, exercendo ainda a função de diretor presidente da suplicada."

Segundo o Tribunal de origem, "não comprovada a desocupação do imóvel, com ciência do representante legal dos apelados, considera-se válido o contrato até o termo final inicialmente pactuado – 31⁄01⁄2006 (fl. 08)".

Ora, pelo que se leu, é possível constatar que não ficou comprovada a efetiva entrega das chaves do imóvel, e, segundo o precedente apontado como paradigma pelos recorrentes, "a ocupação do imóvel, ainda que fora do prazo do contrato, obriga o locatário ao pagamento do valor dos aluguéis como contraprestação pela utilização do bem" (REsp-194.483, Ministro Felix Fischer, DJ de 12.4.99).

Quanto à responsabilidade do fiador, diferentemente do que entendeu o acórdão recorrido, não estamos diante da hipótese de interpretação extensiva ou restritiva do contrato, mas tão-somente da aplicação de cláusula contratual.

Na 6ª Turma, há precedente segundo o qual, "se há específica e expressa disposição contratual, prevendo a responsabilidade dos fiadores na hipótese de o contrato passar a ser por prazo indeterminado, e até a entrega das chaves, não há interpretação a fazer, muito menos restritiva. O caso é de simples cumprimento da avença" (REsp-435.449, Ministro Fernando Gonçalves, DJ de 30.9.02).

Ademais, em 14.3.07, a Terceira Seção, no julgamento dos EREsp-569.025 (Ministro Arnaldo Lima), decidiu, por maioria, que, "no contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado, constante cláusula expressa acordada entre as partes vinculativa do fiador até a entrega das chaves, mesmo sem anuência expressa dele, perdura sua responsabilidade por obrigações decorrentes da prorrogação, entendo-se que a fiança continua vigente, não se aplicando, ao caso, o teor da Súm. n. 214-STJ" (Informativo de Jurisprudência do STJ nº 313).

Dos mais recentes julgados, confira-se este:

"Embargos de divergência. Locação. Fiança. Prorrogação. Prazo indeterminado. Garantia até entrega das chaves. Precedentes.

1. Conforme jurisprudência firmada pela Egrégia Terceira Seção, no julgamento do EREsp 566.633⁄CE, havendo cláusula expressa no contrato de locação, no sentido de que a responsabilidade dos fiadores perdura até a efetiva entrega das chaves, não há que se falar em exoneração da garantia, ainda que haja prorrogação por prazo indeterminado.

2. Embargos acolhidos." (EREsp-612.752, Desembargadora convocada Jane Silva, DJe de 26.5.08.)

Há algum tempo venho adotando esse entendimento.

Daí por que a mim me parece mais correta a solução adotada pela sentença, a saber, de "condenar os réus ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos desde julho de 2005 até a efetiva desocupação do imóvel".

Conheço do recurso especial pelo dissídio e dou-lhe provimento a fim de, nesse ponto, restabelecer a sentença.

Brasília, 02 de dezembro de 2008

VOTO-VISTA

O Sr. Ministro Og Fernandes: No mérito, acompanhando o em. Ministro Relator, entendo que o recurso merece prosperar, pela alínea "c" do Permissivo Constitucional.

A matéria alusiva à responsabilidade dos fiadores, no âmbito dos contratos de locação, com cláusula de prorrogação por prazo indeterminado, até entrega das chaves, encontra-se pacificada nos domínios da Terceira Seção desta Corte Superior, tendo em vista o julgamento dos Embargos de Divergência em Recurso Especial n.º 566.633⁄CE, no qual findou decidido que continuam os garantidores responsáveis pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do contrato, se já anuíram, expressamente, com essa possibilidade, e dela não se desobrigaram nas formas previstas nos artigos 1.500 do CC⁄16 ou 835 do CC⁄02, a depender da época que celebrado o pacto locatício.

Desse modo, subsistindo cláusula expressa, no contrato de locação, de que a responsabilidade dos fiadores perdurará até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da locação, não há falar em desobrigação por parte destes em razão do término do prazo estabelecido originalmente no contrato. No caso dos autos, tem-se, concretamente, que os fiadores assumiram a responsabilidade pelas obrigações derivadas da avença até o ato de efetiva desocupação do prédio e entrega das chaves ao locador, na forma da cláusula XVI do instrumento contratual. No aspecto, eis as disposições contratuais (fl. 42 - 1.º volume):

Na qualidade de fiador, solidariamente responsável com a LOCATÁRIA pelas obrigações decorrentes deste contrato, firma também o presente o Sr. Marcelo Baptista de Oliveira, já qualificado, cuja responsabilidade permanecerá até a efetiva entrega das chaves, renunciando, expressamente ao benefício de ordem e a exoneração contida nos artigos 1491, 1499 e 1550 do Código Civil.

No mesmo sentido, os seguintes precedentes:

PROCESSO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. RECURSO ESPECIAL. ARTIGO 557 DO CPC. APLICAÇÃO. POSSIBILIDADE. CIVIL. LOCAÇÃO. FIANÇA. PRORROGAÇÃO CONTRATUAL. DISTINÇÃO. SÚMULA Nº 214⁄STJ. INAPLICABILIDADE.

1. A teor do disposto no artigo 557, § 1º-A, do Código de Processo Civil, o relator está autorizado a dar provimento a recurso em manifesto confronto com súmula ou com jurisprudência dominante do Supremo Tribunal Federal, ou de Tribunal Superior, situação que afasta a aplicação do artigo 267 do Regimento Interno deste Superior Tribunal de Justiça.

2. Não há como prevalecer a alegação de que o decisum atacado destoa do entendimento majoritário desta Casa, dado que foi proferido na linha da jurisprudência firmada no julgamento dos Embargos de Divergência nos Recursos Especiais n.º 566.633⁄CE e 569.025⁄TO, ambos desta Terceira Seção, que é o órgão competente para a apreciação da matéria de que se cuida.

3. Naqueles julgados, restou clara a compreensão de que não sendo hipótese de aditamento, mas de prorrogação contratual, a que os fiadores comprometeram-se até a devolução do imóvel, tem-se como inaplicável o enunciado de n.º 214 de nossa Súmula. Precedentes.

4. Agravo regimental a que se nega provimento.

(AgRg nos EREsp 834127⁄SP, Rel. Ministro Paulo Gallotti, DJ 27.08.2007)

LOCAÇÃO. FIANÇA. PRORROGAÇÃO CONTRATUAL. FALTA DE ANUÊNCIA. RESPONSABILIDADE ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. INAPLICABILIDADE.

1. A Terceira Seção desta Corte, no julgamento dos Embargos de Divergência nº 566.633⁄CE, em 22⁄11⁄2006, acórdão pendente de publicação, assentou, contudo, compreensão segundo a qual não se confundem as hipóteses de aditamento contratual e prorrogação legal e tácita do contrato locativo.

3. O Tribunal concluiu que os fiadores continuam responsáveis pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do contrato se anuíram expressamente a essa possibilidade e não se exoneraram nas formas dos artigos 1.500 do CC⁄1916 ou 835 do CC⁄2002, a depender da época em que firmaram o acordo.

3. No caso, ocorreu a prorrogação legal do contrato de fiança, sem expressa anuência do fiador, não o vinculando ao pacto locatício, ainda que existente a cláusula prevendo sua responsabilidade até a entrega das chaves.

4. Recurso especial conhecido e improvido. (REsp 1063451⁄PR, Relator Ministro Og Fernandes, DJe 06.10.2008)

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL QUE NÃO INFIRMA TODOS OS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 283⁄STF. CONTRATO DE LOCAÇÃO POR TEMPO DETERMINADO. PRORROGAÇÃO LEGAL POR PRAZO INDETERMINADO. FIANÇA. EXONERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. INEXISTÊNCIA. SÚMULA 83⁄STJ. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Os recorrentes não atacaram especificamente os fundamentos desenvolvidos no acórdão impugnado – invalidade da citação por hora certa dos réus originais, em razão do não-acatamento das regras previstas no art. 229 do CPC – incidindo no óbice contido na Súmula 283⁄STF: 'Inadmissível o recurso extraordinário quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles'.

2. A Terceira Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do EREsp 566.633⁄CE, firmou o entendimento de que, havendo, como no caso vertente, cláusula expressa no contrato de aluguel de que a responsabilidade dos fiadores perdurará até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da locação, não há falar em desobrigação por parte dos fiadores, ainda que o contrato tenha se prorrogado por prazo indeterminado. Incidência da Súmula 83⁄STJ.

3. "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida" (Súmula 83⁄STJ).

4. Recurso especial conhecido e improvido.

(REsp 590956⁄RS, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, DJ 06.08.2007)

LOCAÇÃO. FIANÇA. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO. CLÁUSULA QUE PREVÊ A OBRIGAÇÃO ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. EXONERAÇÃO DO FIADOR. IMPOSSIBILIDADE. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO A PARTIR DO JULGAMENTO DO ERESP N.º 566.633⁄CE. PRECEDENTES.

1. A Egrégia Terceira Seção desta Corte pacificou o entendimento no sentido de que, havendo, no contrato locatício, cláusula expressa de responsabilidade do garante até a entrega das chaves, responde o fiador pela prorrogação do contrato, a menos que tenha se exonerado na forma do art. 1.500 do Código Civil de 1916 ou do art. 835 do Código Civil vigente, a depender da época da avença.

2. Agravo regimental desprovido.

(AgRg no REsp 923347⁄RS, Relatora Ministra LAURITA VAZ, DJ 06.08.2007)

LOCAÇÃO. FIANÇA. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO. CLÁUSULA QUE PREVÊ A OBRIGAÇÃO ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. EXONERAÇÃO DO FIADOR. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES DA TERCEIRA SEÇÃO. ACÓRDÃO EMBARGADO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO ATUAL E CONSOLIDADO DESTE TRIBUNAL. SÚMULA N.º 168 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

1. O entendimento da Terceira Seção deste Superior Tribunal de Justiça encontra-se consolidado no sentido de que, havendo, no contrato locatício, cláusula expressa de responsabilidade do garante até a entrega das chaves, o fiador responde pela prorrogação do contrato, a menos que tenha se exonerado na forma do art. 1.500 do Código Civil de 1916 ou do art. 835 do Código Civil vigente, a depender da época da avença. Precedentes.

2. Agravo regimental desprovido. (AgRg no EREsp 748.831⁄SP, Relatora Ministra LAURITA VAZ, DJ 11.06.2008)

Note-se, por fim, que, no particular à responsabilidade do fiador, não estamos diante da necessidade de interpretação extensiva ou restritiva do contrato, como bem pontuou o Relator, mas tão-somente da aplicação de cláusula contratual. Nesse sentido:

(...) se há específica e expressa disposição contratual, prevendo a responsabilidade dos fiadores na hipótese de o contrato passar a ser por prazo indeterminado, e até a entrega das chaves, não há interpretação a fazer muito menos restritiva. O caso é de simples cumprimento da avença. (REsp 435.449, Relator Ministro Fernando Gonçalves, DJ 30.09.02)

Em face do exposto, acompanho o em. Relator, emitindo, apenas, uma sugestão, que é a seguinte: a parte Recorrente, em suas razões, pede que a responsabilidade dos recorridos seja fixada "(...) até a data da imissão dos locadores na posse do imóvel". Todavia, estou acolhendo a pretensão até a efetiva desocupação do imóvel, como previsto na sentença, o que me parece correto, tendo em vista que a parte, ora recorrente, não apelou da sentença, não sendo possível alterar o quadro ali delineado em fase de recurso especial. A par desses aspectos, entendo que poderíamos dar parcial provimento para deixar claro que a pretensão, tal como posta, não foi integralmente atendida por esta Corte. No mais, acompanho o voto do em. Relator.

Assim é como voto

Brasília, 11 de dezembro de 2008.