ARREMATAÇÃO JUDICIAL – ANULAÇÃO – VÍCIO RESULTANTE DE ERRO – CONTRATO DE GAVETA – LOTE QUE AINDA ERA DO VENDEDOR – VENDA E COMPRA QUE FORA PROMETIDA A

ARREMATAÇÃO JUDICIAL – ANULAÇÃO – VÍCIO RESULTANTE DE ERRO – CONTRATO DE GAVETA – LOTE QUE AINDA ERA DO VENDEDOR – VENDA E COMPRA QUE FORA PROMETIDA A OUTREM DE ACORDO COM O CADASTRO MUNICIPAL – RECURSO PROVIDO

(TJSP)

ACÓRDÃO

Arrematação judicial. Imóvel compromissado a terceiro, penhorado por obrigação do promitente vendedor e arrematado por preço equivalente a 19% de seu valor venal. Irrelevância da falta de registro da promessa de venda e compra no registro imobiliário, diante do subjacente fenômeno econômico. Execução, ainda, maculada por falha em constatação efetuada por oficial de justiça, que não informou estar edificado o lote. Não bastasse, falhou o próprio Município credor ao nomear o lote à penhora, pois desconsiderou a existência de registro da promessa de venda em seu cadastro imobiliário ao nomear o bem à penhora, de forma a impedir dação de ciência da apreensão ao respectivo compromissário comprador. Ação julgada improcedente. Sentença reformada. Recurso provido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível com Revisão nº 841.909-5/0-00, da Comarca de Piraju, em que é apelante Vera Lucia do Prado, sendo apelados Walter Simões de Almeida e outra.

Acordam, em Sétima Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso, V.U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores Walter Swensson (Presidente, sem voto), Nogueira Diefenthaler e Barreto Fonseca.

São Paulo, 15 de dezembro de 2008.

Coimbra Schmidt, Relator

VOTO

A apelante demandou anulação de arrematação porque maculada com vício resultante de erro (CC, art. 171, II) e porque aperfeiçoada a preço vil: não foi avaliada a edificação erigida em 1992 em lote de terreno que desde 1987 não mais pertencia à devedora do Município, malgrado o compromisso de venda e compra respectivo jamais tenha sido levado a registro.

A pretensão foi denegada pela sentença de f. 65/7, cujo relatório adoto. Seu prolator levou em conta, exclusivamente, o conceito legal da propriedade imobiliária.

Nela insiste, mediante tempestiva apelação. Citando o Recurso Especial 810.355/RS (8.4.08, Min. Luiz Fux), pondera que “o terceiro adquirente de boa-fé pode promover ação de anulação da arrematação como consectário de que a todo direito corresponde uma ação que o assegura, sendo certo que para propô-la basta demonstrar interesse e legitimidade” (f. 89/95).

Apenas o Município respondeu (f. 98/101).

É o relatório.

O conceito legal de propriedade com base no qual a sentença prestigiou a arrematação é dissociado da realidade, tanto social como econômica, pois os ditos “contratos de gaveta” são muito comuns e só não se prestam à adjudicação compulsória. Se juridicamente não representam título hábil à aquisição da propriedade imobiliária, de outro prestam-se, ao menos, à transmissão da posse, que também pode ser oposta à expropriação do patrimônio do devedor para satisfação de seu credor. E aí é que está o cerne da questão: segundo o art. 646 do CPC, a execução por quantia certa tem por objeto expropriar bens do devedor, a fim de satisfazer o direito do credor.

Se juridicamente o lote ainda era do vendedor, economicamente alienado já se encontrava. Deixa esta certeza a inexistência de notícia do ajuizamento de demanda resilitória da promessa de venda e compra originária ou de qualquer outra pretensão que, com base nela, tenha sido dirigida à apelante.

Muito bem. O Município não promoveu a hasta pública, consoante alegado na petição inicial (f. 4). Quem a promoveu, como não poderia deixar de ser, foi o Juízo da execução. Que anteriormente penhorou o lote - nº 1 da quadra K do Parque Residencial Ana Cristina (f. 10/4 e 26) - após nomeação do credor (f. 73/9). Que, por sua vez, revelou não ter agido com a diligência que se espera do Poder Público em casos que tais, pois “o referido imóvel teve seu primeiro lançamento para o exercício de 1985 em nome de Fernandes & Fernandes Ltda., sob o nº 0.10.12.11.0016.0011.01, onde figurou como compromissário responsável desde o exercício de 1989 até o exercício de 2007, o Sr. JOSÉ CARLOS PEREIRA (sic, f. 72). Quem seja, o então marido da apelante (f. 10).

Com base no cadastro municipal de edificações, de regra mais atualizado do que o registro imobiliário, o Município jamais poderia ter indicado para penhora imóvel cuja venda e compra fora prometida a outrem por seu devedor. Se o fez, deveria apontar o fato, a fim de que ao eventual prejudicado fosse dada ciência da apreensão, de forma a autorizá-lo ao exercício dos interditos adequados.

Mais: a certidão acima citada dá conta da existência da edificação, retratada à f. 29, mas que não foi vista pelo oficial da justiça Devanil Bispo de Carvalho (f. 28) - cujo procedimento, recomenda-se, deva ser apropriadamente aferido na esfera administrativo-disciplinar por ocasião do retorno dos autos à Comarca.

A revelar sua desorganização, quando não malícia, o Município tenta qualificar como clandestina a edificação (f. 71). Só não reparou que o projeto lhe foi submetido e aprovado em 19 de fevereiro de 1992, a propósito do que emitiu o alvará nº 2.354-A (f. 15/6).

Tampouco pode ser isentado de culpa o arrematante. No mínimo, não foi verificar in loco o que estava a arrematar.

Se em 10 de julho de 2007 foi arrematado por R$ 4.185,97 (f. 23) imóvel cujo valor venal importava em R$ 21.015,98 um ano depois - e no intervalo nada aconteceu de extraordinário que justificasse tamanha valorização - é evidente que o preço pago foi vil, porquanto correspondente a 19,91% do que valeria.

É o suficiente para, em provimento ao recurso, julgar a ação procedente, nos termos do pedido (f. 6, 3º período). Invertidos os ônus da sucumbência, cada réu pagará à autora honorários advocatícios de R$ 1.000,00.

Fonte: BDI nº 31 - ano: 2009 - (Jurisprudência)