(O Estado de São Paulo, 15.06.2008)
BDI nº 22 - ano:2008 - (Notícias)
Aquisição de imóvel na planta envolve investimento alto e riscos;
é importante informar-se sobre o terreno antes
Antes de assinar um contrato de compra do imóvel na planta é necessário ter algumas precauções. A primeira delas é estar consciente de que a negociação envolve investimento alto e riscos. A compra por impulso deve ser evitada. Há muita oferta no mercado; não é necessário que o comprador se precipite. No caso de aquisição por meio de financiamento, parte considerável do orçamento familiar estará comprometida por um longo prazo. É preciso ter uma noção realista de como este gasto fixo vai influenciar na rotina da família ao longo dos anos.
Se a decisão já foi tomada, outras medidas de segurança podem ajudar para reduzir os riscos da negociação. Alguns documentos devem ser checados. No certificado de ônus reais do terreno, por exemplo, a presença de algumas informações pode deixar o comprador mais seguro ou alertar para possíveis problemas. O documento pode ser pedido no cartório de registro de imóveis da região do empreendimento.
Na certidão, que é uma espécie de “DNA” do imóvel, é possível checar se o nome da empresa incorporadora é a proprietária do imóvel. Se sim, o risco para o comprador de a incorporação não estar dentro da lei é menor. Caso contrário, é necessário que haja uma procuração do dono do terreno autorizando a incorporação. Isso pode ser checado no mesmo certificado de ônus reais. Se nele constar o registro do memorial de incorporações, isto significa que a procuração foi feita e que a obra foi devidamente aprovada pela prefeitura.
Outro item que pode ser checado no mesmo documento é o registro de patrimônio de afetação. Se houver o registro, o comprador está mais seguro. Isso porque o instrumento jurídico, que é facultativo, garante que toda a verba arrecadada pela construtora por meio de prestações, sinais ou pagamento à vista dos compradores será necessariamente usada na construção daquele empreendimento. Quando não há patrimônio de afetação, o recurso pode ser gasto livremente. Em caso de falência da empresa, fica muito mais difícil para os compradores recuperarem o investimento.
Segundo especialistas do direito imobiliário, é preciso também estar atento à forma de pagamento, prazos e condições de entrega. O sinal deve ser pequeno, oferecido apenas como reserva. Quitar antes da entrega das chaves não é aconselhável.
Em caso de financiamento, há duas formas: por meio da construtora, ou por meio de bancos. Quando o financiamento é feito diretamente com a construtora, não há cobrança de taxa de juros até a entrega das chaves. Depois da obra concluída, o comprador opta por quitar o restante à vista, ou prosseguir o financiamento por meio de um banco, desta vez, pagando juros.
No caso de financiamento pelo banco desde o início da obra, pode haver cobrança de juros desde o princípio, em muitos casos. Isto costuma dar uma diferença grande no total pago pelo imóvel, pelo fato de os juros serem cobrados ao longo de no mínimo dois anos - o tempo da obra. Por isso, o comprador deve fazer as contas para verificar se o financiamento vale a pena. A vantagem desta modalidade é que, na entrega das chaves, não é necessário que o comprador passe por processos tão rigorosos de aprovação do crédito bancário; se o mutuário paga sem atrasos, a aprovação é automática.
A garantia aplicada nos contratos é outro ponto a ser verificado. Hoje predomina a alienação fiduciária. Diferentemente da hipoteca, neste caso o imóvel só passa para o nome do comprador após quitadas todas as prestações. Dessa forma, caso haja falta de pagamento, em poucos meses o imóvel pode ser retomado.
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