Blog Wasser Advogados: Despesas condominiais – loja térrea – despesas comuns – critério de rateio expresso na convenção

domingo, 19 de abril de 2009

Despesas condominiais – loja térrea – despesas comuns – critério de rateio expresso na convenção

(STJ)

BDI nº 10 - ano:2009 - (Jurisprudência)
Recurso Especial nº 763.607 - SP (2005/0099976-4)

Relator: Ministro Jorge Scartezzini

Recorrente: Francisco Xavier Piccolotto Naccarato e outro

Recorrido: Condomínio Edifício Center Plaza

EMENTA

Recurso Especial - Ação de cobrança - Taxas condominiais - Critério de rateio expresso na convenção - Conformidade com a Lei 4.591/64 - Validade - Recurso não conhecido.

1 - A teor da jurisprudência desta Corte, havendo disposição expressa na Convenção Condominial a respeito do critério de rateio das despesas comuns, em conformidade com o disposto no artigo 12, § 1º, da Lei 4.591/64, aquela deve ser observada.

2 - Recurso não conhecido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Srs. Ministros da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas a seguir, por unanimidade, em não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator, com quem votaram os Srs. Ministros César Asfor Rocha e Aldir Passarinho Júnior.

Brasília, DF, 16 de fevereiro de 2006.

Ministro Jorge Scartezzini , Relator

RELATÓRIO

O Exmo. Sr. Ministro Jorge Scartezzini (Relator): Infere-se dos autos que Condomínio Edifício Center Plaza ajuizou Ação de Cobrança, em desfavor de Francisco Xavier Piccolotto Naccarato e José Paulo Piccolotto Naccarato, objetivando o pagamento pelos réus – proprietários do 4º, 5º, 6º e 7º pavimento – das despesas de reforma dos elevadores vencidas e não pagas, relacionadas ao período compreendido entre abril/1999 a fevereiro/2000.

Em contestação, os réus alegaram que os elevadores objeto de reforma não lhes ofereciam nenhuma utilidade, porquanto sem comunicação com os pavimentos onde se situam as respectivas garagens. Ao final, requereram a produção de prova testemunhal e pericial.

O douto juízo de primeiro grau, julgando antecipadamente a lide, acolheu o pedido, condenando os réus a pagarem a quantia correspondente a R$ 7.933,19 (sete mil, novecentos e trinta e três reais, e dezenove centavos), corrigidos monetariamente desde a citação. Opostos embargos de declaração, estes foram rejeitados.

As partes apelaram. O autor, pleiteando a inclusão na condenação das parcelas vincendas, com base no artigo 290 do Código de Processo Civil. E os réus, por sua vez, visando a anulação do decisum monocrático, por cerceamento de defesa. A colenda Nona Câmara do Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo deu parcial provimento ao recurso do autor e negou o apelo dos réus, nos termos da seguinte ementa:

“Cobrança – Despesas de condomínio – Reforma de elevadores – Contradição acerca de provas – Falta de suma da contestação – Nulidades não caracterizadas – Preliminar rejeitada – Responsabilidade pelas despesas – Reconhecimento – Pavimentos de estacionamentos que são unidades condominiais – Mantida a r. sentença, mas com a inclusão das prestações vincendas, por força do art. 290 do CPC – Negado provimento ao recurso e provido, em parte, o recurso do autor.” (fl. 182).

No presente Recurso Especial, interposto com fundamento exclusivo na alínea “a” do permissivo constitucional, sustenta-se que, tendo sido solicitada a produção de provas a respeito da completa ausência de utilidade dos elevadores para os pavimentos onde se situam as garagens de propriedade dos recorrentes e, por conseguinte, de inviabilidade da cobrança, não poderia a instância ordinária julgar antecipadamente a lide – indeferindo as provas requeridas – para acolher a pretensão. Assim, aduzem, para tanto, violação aos artigos 130, 330, I, e 332, todos do Código de Processo Civil.

Contra-razões apresentadas às fls. 244/253.

Inadmitido o recurso pelo Tribunal de origem, foi interposto, então, agravo de instrumento, que, por sua vez, restou provido para determinar a subida dos autos para essa Corte, vindo-me conclusos.

É o relatório.

VOTO

O Exmo. Sr. Ministro Jorge Scartezzini (Relator): Senhores Ministros, como relatado, insurgem-se os recorrentes, com fundamento na alínea “a” do permissivo constitucional, alegando, em síntese, cerceamento de defesa no indeferimento, pelas instâncias ordinárias, de produção de provas a respeito da completa ausência de utilidade dos elevadores para os pavimentos onde se situam as garagens de propriedade dos recorrentes e, por conseguinte, de inviabilidade da cobrança. Em razão disso, aduzem violação aos artigos 130, 330, I, e 332, todos do CPC, que rezam respectivamente, verbis:

“Art. 130. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias à instrução do processo, indeferindo as diligências inúteis ou meramente protelatórias.

Art. 330. O juiz conhecerá diretamente do pedido, proferindo sentença:

I – quando a questão de mérito for unicamente de direito, ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produzir prova em audiência.

Art. 332. Todos os meios legais, bem como os moralmente legítimos, ainda que não especificados neste Código, são hábeis para provar a verdade dos fatos, em que se funda a ação ou a defesa.”

O recurso não merece prosperar.

Com efeito, inicialmente importa salientar que, para se apreciar a conveniência ou não no indeferimento de provas pelas instâncias ordinárias, seria necessário a incursão na seara fática, o que é inviável em sede de Recurso Especial (Súmula 07/STJ).

De outro lado, tal circunstância não assume relevo quando a jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que, havendo disposição expressa na Convenção Condominial a respeito do critério de rateio das despesas comuns, em conformidade com o disposto no artigo 12, § 1º, da Lei 4.591/64, aquela deve ser observada.

Ao que se extrai dos autos, o Tribunal local, tratando do assunto, ressaltou que houve fixação, pela convenção condominial, da responsabilidade de todos os condôminos pelas despesas dos elevadores, inclusive de reforma, vale dizer, não houve qualquer isenção quanto a tais encargos em favor das unidades pertencentes aos recorrentes. Nesse particular, disse o acórdão hostilizado, verbis:

“No caso, consoante a documentação existente nos autos, devem os réus responder pelo pagamento dos valores cobrados.

(...) da leitura da convenção condominial, não se vê a exclusão da responsabilidade propugnada pelos réus. Os elevadores pertencem ao edifício. A manutenção do prédio, sobretudo do topo exige a utilização dos elevadores. No 18º pavimento, encontra-se a caixa d’água, que serve a todos, inclusive os proprietários dos estacionamentos do 4º ao 7º pavimentos. Todos os condôminos devem contribuir para as despesas dos elevadores, inclusive de reforma. Aliás, como proprietários dos 4º ao 7º pavimentos, incabível qualquer cogitação de que não seriam condôminos. A indicação de unidades autônomas certamente inclui os proprietários dos estacionamentos. Não há outra possibilidade de se entender o preceituado no art. 41 da Convenção.

Importante ver que houve necessidade de, no art. 46, ficar esclarecido que as vagas nas garagens coletivas não poderão ser alienadas, por não se constituírem unidade autônoma, salvo os casos de alienação juntamente com a unidade autônoma. Já no tocante às garagens dos pavimentos 4º ao 7º, contrariamente, a convenção, no art. 50, estabeleceu que poderão ser elas alienadas independentemente de o adquirente ser condômino, em evidente classificação dos estacionamentos do 4º ao 7º pavimentos como unidades autônomas.” (fls. 184/185)

Assim, posta a questão nestes termos, correta a responsabilização dos ora recorrentes pelas despesas em questão, porquanto em conformidade com a jurisprudência desta Corte. A propósito:

“Condomínio. Loja térrea com acesso independente. Cotas condominiais. Critério de rateio expresso na convenção de condomínio. Validade.

- Havendo disposição expressa na convenção de condomínio, estabelecendo o critério de rateio dos encargos condominiais ordinários, prescindível é que haja outra regra específica obrigando o proprietário da loja térrea a arcar com essas despesas.

Recurso especial conhecido, mas improvido.” (REsp 537.116/RS, Rel. Min. BARROS MONTEIRO, DJ de 05/12/05)

“Civil. Condomínio. Convenção aprovada e não registrada. Obrigatoriedade para os condôminos. Precedentes. Loja autônoma. Despesas comuns. Critério de rateio expresso na convenção, conforme art. 12, § 1º, lei 4.591/64. Validade. recurso não conhecido.

I – A convenção de condomínio aprovada e não registrada tem validade para regular as relações entre as partes, não podendo o condômino, por esse fundamento, recusar-se ao seu cumprimento.

II – É livre a estipulação do critério de rateio das despesas comuns, pela convenção de condomínio, nos termos do art. 12 da Lei 4.591/64.

III – A verificação da aprovação ou não da convenção pelo mínimo de dois terços dos condôminos implica em reexame de provas, vedado a esta instância, nos termos do enunciado nº 7 da súmula/STJ.

IV – A simples transcrição de ementas não é suficiente para a caracterização da divergência jurisprudencial.” (Resp 128.418/RJ, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/09/99)

“Civil – Unidade condominial não sujeita às taxas gerais.

I – A jurisprudência e a doutrina firma entendimento no sentido de que a unidade condominial com acesso direto à via pública não está sujeita às taxas gerais atinentes aos demais apartamentos, salvo se a convenção dispõe em contrário.

II – Recurso conhecido e provido. (Resp 61.141/GO, Rel. Min. WALDEMAR ZVEITER, DJ de 04/11/96)

Aliás, a doutrina não destoa do entendimento ora apresentado, senão vejamos, verbis:

“Cada proprietário de apartamento só está obrigado, em princípio, a concorrer, na proporção de sua parte, nas despesas do edifício que estejam discriminadamente aprovadas em assembléia geral.

E não há solidariedade entre os condôminos. Daí os fornecimentos feitos ao edifício só poderem ser cobrados à sua administração, respondendo cada condômino pela quota-parte que lhe tocar na composição da despesa comum.

Cumpre, entretanto, observar que não se podem atribuir os ônus de tais despesas a comunheiros que nada têm, direta ou indiretamente, com serviços que nenhuma utilidade lhes prestam. Está neste caso o proprietário de loja no rés-do-chão, e com saída livre, quanto às despesas de manutenção de elevadores. Está neste caso aquele que é proprietário de apartamento sem direito a garagem, quanto às despesas com esta. E, assim em diante, em outras hipóteses análogas. Mas é evidente que prevalece, e obriga, a disposição em contrário, inserta na convenção de condomínio. Está, ainda, o condômino, mesmo nesses casos, sujeito às despesas necessárias à conservação e segurança do edifício.” (in “Caio Mário da Silva Pereira”, Condomínio e Incorporações, 10ª ed., Editora Forense, p. 143/144)

Não vislumbro, pois, a aludida violação infraconsti-tucional.

Ante o exposto, não conheço do recurso.

É como voto.

Brasília, 16 de fevereiro de 2006

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